Inwestycje w nieruchomości: pensjonaty i hotele

Przeczytaj także: Ośrodek wczasowy za cenę mieszkania

Właściciel z długoterminową umową

Z koniecznością poniesienia znacznie mniejszych nakładów musiałaby liczyć się osoba, która stałaby się właścicielem XIX- wiecznego drewnianego pensjonatu w Krynicy Zdroju. Oferowany na sprzedaż za 4,47 mln zł położony jest w centrum uzdrowiska. Ciekawostką jest fakt, że właściciel obiektu posiada umowę do 2030 roku na wynajem pensjonatu przez dwa miesiące w roku gwiazdom operowym. W obiekcie znajdują się 23 pokoje, restauracja i salon. - Rentowność samej części hotelowej obiektu można oszacować na 5% rocznie. Osiągnięcie wyższej stopy zwrotu wymagałoby poniesienia nakładów np. na zmianę wystroju – mówi Artur Grodecki, doradca Home Broker z Warszawy.

Hotel może być też bezobsługowy

Dla inwestorów, którzy chcieliby czerpać korzyści nie angażując się nadmiernie w biznes hotelowy może być zawarcie umowy z operatorem. I tak na przykład oferowany do sprzedaży za 7,5 mln zł pensjonat w uzdrowiskowej strefie Kołobrzegu posiada umowę dzierżawy do 2014 roku z możliwością przedłużenia. Właściciel nieruchomości z tego tytułu czerpie przychody na poziomie około 300 tys. zł netto.

---

Uwaga na podatki
Prowadzenie pensjonatu czy hotelu, zwłaszcza w przypadku, gdy rozważamy dopiero zakup takiego obiektu, będzie wymagało zarejestrowania działalności gospodarczej. Przychody z najmu mogą być co prawda opodatkowane również ryczałtem 8,5%, ale taka forma nie będzie opłacalna w przypadku gdy mamy do czynienia z dużą inwestycją (niska stawka podatku nie zrekompensuje braku możliwości odliczenia poniesionych kosztów). Co więcej, jeśli właściciel pensjonatu, będzie uzyskiwał dochody też z innych źródeł (restauracja, spa, organizacja wesel), działalność gospodarcza będzie jedynym rozwiązaniem (można wybrać np. opodatkowanie podatkiem liniowym lub według skali).

Należy też pamiętać, że zakup hotelu, czy pensjonatu nie stanowi jednorazowego kosztu podatkowego. Należy go rozłożyć w czasie stosując amortyzację. Hotel amortyzuje się przy zastosowaniu stawki 2,5%, co oznacza, że do pełnego zamortyzowania potrzeba 40 lat. Okres ten, a tym samym rozliczenie podatkowe zakupu, można przyspieszyć stosując podwyższając stawkę amortyzacji maksymalnie do 10%. Jest ona możliwa dla tych przedsiębiorców, którzy mogą udowodnić, że przed nabyciem lokal był używany co najmniej przez 60 miesięcy (5 lat) lub ponieśli nakłady na ulepszenie tego lokalu w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej przed wprowadzeniem tego lokalu do ewidencji.

Warto też na samym początku rozważyć kwestię opodatkowania VAT. Można skorzystać ze zwolnienia i podatku nie płacić. Zwolnienie jest dostępne dla tych przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność kolejny rok, a kwoty uzyskane ze sprzedaży świadczonych usług, czy dostaw towarów nie przekraczały w poprzednim roku 150 tys. zł. Nowi przedsiębiorcy biorą pod uwagę przewidywaną sprzedaż oraz ustalają limit na dany rok proporcjonalnie do okresu, przez jaki w tym roku będą prowadzić działalność gospodarczą. Trzeba jednak pamiętać, że w takim przypadku nie przysługuje także prawo do odliczenia podatku naliczonego, a to oznacza, że zwolnienie może być zupełnie nie opłacalne.

---

Katarzyna Rola-Stężycka,
Artur Wach,