Rynek mieszkaniowy 2013

Przeczytaj także: Ceny mieszkań XI 2012

Dopłaty do kredytów wyznaczają kierunki rozwoju rynku

Rynek nieruchomości w 2013 roku pozostanie pod wpływem zmian, jakie nastąpią w zakresie dopłat do kredytów mieszkaniowych. Przypomnijmy, że z ostatnim dniem grudnia 2012 roku upływa termin na składanie wniosków o kredyt w programie „Rodzina na swoim”. Ministerstwo Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej pracuje nad nowym programem - „Mieszkanie dla młodych”. Oficjalne informacje mówią, że wejdzie on w życie w lipcu 2013 roku, choć nie ma pewności czy termin ten zostanie dotrzymany. Doradcy Home Broker i Lion’s House zwracają uwagę na kilka potencjalnych efektów tych zmian. Najwięcej ankietowanych (22,9%) podkreśla prawdopodobny spadek liczby zawieranych transakcji będący efektem przyspieszenia zakupów przez nabywców mających możliwość skorzystania z kredytów z dopłatami. Z dużym prawdopodobieństwem jesteśmy więc dziś świadkami częściowego wyczerpy¬wania popytu, który w normalnych warunkach zrealizowałby się w roku przyszłym. Przeciętna prognoza mówi o spadku liczby zawieranych transakcji w 2013 roku o 5,9% względem br.

Niejasne efekty nowego programu wsparcia nabywców

Aż 17,8% ankietowanych spodziewa się, że w 2013 roku część kupujących, którzy nie zdążą skorzystać z „Rodziny na swoim”, oczekiwać będzie na nowy program dopłat „Mieszkanie dla młodych”. Na taki efekt zwróciło uwagę 17,8% badanych. Faktem jest, że nowe rozwią zanie jest w wielu przypadkach uboższe (większe ograniczenia wobec potencjalnych beneficjentów i typów nieruchomości, które mogą kupić), niż to, z którego można skorzystać dziś, jeśli jednak ktoś nie kupi mieszkania na kredyt z dopłatami do końca tego roku, może później wstrzymywać się z decyzją o zakupie czekając na program „Mieszkanie dla młodych”. Paradoksalnie więc zapowiedź wprowadzenia w drugiej połowie 2013 roku programu dopłat do mieszkań deweloperskich może deweloperom na krótką metę zaszkodzić.

Zmiana struktury rynku i możliwe zawirowania wokół cen

Co ciekawe, w opinii doradców, zakończenie pro¬gramu „Rodzina na swoim” może mieć zarówno negatywny (9,6% ankietowanych), jak i pozytywny (4,4% ankietowanych) wpływ na ceny. Z pozoru brzmi to absurdalnie, ale w rzeczywistości ma racjonalne uzasadnienie związane z horyzontem czasowym. W dłuższym terminie likwidacja dopłat do kredytów w oczywisty sposób obniży siłę popytu, co jest czynnikiem, który może doprowadzić do spadku cen. Z drugiej jednak strony, a więc w krótkim terminie, koniec programu „Rodzina na swoim” może doprowadzić do zahamowania spadku cen transakcyjnych. Dziś wielu nabywców wybiera mieszkania z najtańszego segmentu, a więc takie, które kwalifikują się do dopłat w programie „Rodzina na swoim”, co zaniża przeciętną cenę transakcyjną. Gdy o dopłaty nie będzie się już można ubiegać, najprawdopodobniej zmieni się struktura jakościowa sprzedawanych mieszkań, a co za tym idzie w pierwszych miesiącach roku może ustabilizować się, a nawet podnieść, średnia cena transakcyjna. Nie będzie to jednak świadczyło o sile rynku, bo nie znajdzie potwierdzenia we wzroście liczby zawieranych transakcji.

Nowe zagrożenia dla deweloperów

Rok 2013 w sytuacji prawdopodobnego spadku popytu na mieszkania względem roku 2012 nie będzie łatwy dla deweloperów. Warto w tym miejscu przypomnieć, że zgodnie z danymi NBP, już w drugim kwartale br. ponad 20% firm deweloperskich miało problemy finansowe. Wskaźnik ten obejmuje podmioty korzystające z finansowania bankowego. Za mające problemy finansowe uznaje się te firmy, których zobowiązania banki zakwalifikowały do zagrożonych. Gdyby wziąć pod uwagę ujęcie wartościowe, dane są bardziej opty¬mistyczne - ponad 15% sumy zobowiązań sekto¬ra deweloperskiego na rzecz banków w drugim kwartale br. było zakwalifikowane jako zagrożone.