Budownictwo mieszkaniowe, czyli boom na ostatniej prostej?

Przeczytaj także: Czy rynek mieszkaniowy utrzyma szybkie tempo rozwoju?

Nowe inwestycje wciąż z dodatnią dynamiką

Jak zauważa portal RynekPierwotny.pl we wrześniu deweloperzy dość wyraźnie zredukowali liczony miesiąc do miesiąca wynik nowych budów o około 15 proc. do poziomu niespełna 11,2 tys. lokali. Nie jest to z całą pewnością regres wieszczący jakieś głębsze tąpniecie w deweloperskich inwestycjach mieszkaniowych, jak na razie oznacza jedynie ciąg dalszy utrwalania stabilizacji miesięcznych wolumenów rozpoczynanych budów mieszkań, na bliskich rekordowym, poziomach.

W sumie wynik po trzech kwartałach w skali ponad 100 tys. rozpoczętych lokali deweloperskich budzi respekt, zapowiadając rekordowy wynik na koniec roku tej kategorii danych. Szkoda, że z racji zmiany metodyki obliczania danych przez GUS wciąż nie da się jeszcze dokładnie określić rocznego progresu przedmiotowych statystyk, choć szacunkowo musi on wynosić co najmniej 10 proc.

Co ciekawe, to mniej więcej tyle samo ile wynosi tegoroczny regres sprzedaży mieszkań deweloperskich, zakomunikowany ostatnio przez branżowe spółki notowane na warszawskiej giełdzie. Możemy więc mieć do czynienia z wyraźną dywergencją wolumenów mieszkań rozpoczętych i zakontraktowanych od początku roku. Gdyby tego typu sytuacja miała okazać się trwałą tendencją, deweloperzy już w bliskiej perspektywie będą musieli dostosować skalę produkcji mieszkań do z wolna topniejącego popytu.

Podobnie jakichkolwiek oznak słabości nie zdradza także koniunktura inwestycyjna w segmencie inwestorów indywidualnych. Ci ostatni rozpoczęli we wrześniu budowę blisko 8 tys. domów, a od początku roku już ponad 71 tys., czyli praktycznie tyle samo co w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Pozwolenia wciąż bez oznak zadyszki

Tymczasem, jak zauważa RynekPierwotny.pl, wolumen nowych pozwoleń na budowę od wiosny pozostaje w fazie korekty rekordowego wyniku z marca. Nie oznacza to jednak na razie początku większej tendencji spadkowej, zwłaszcza u deweloperów, których wynik od początku roku na poziomie blisko 118 tys. zwiastuje i w tej kategorii danych rekord wszech czasów. Czy jednocześnie jest to wiarygodny sygnał kontynuacji inwestycyjnego boomu w kolejnych okresach?
Statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przewidywalnej przyszłości przez deweloperów. Można zatem przyjąć tezę, że w dalszym ciągu oceniają oni perspektywy rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie jednoznacznie optymistycznie. Wkrótce okaże się, czy z uwagi na tendencję malejącą kontraktacji nie będą zmuszeni do rewizji swojego stanowiska także w kwestii pozyskiwania kolejnych pozwoleń.

W sumie w ramach wszystkich form budownictwa mieszkaniowego w pierwszych dziewięciu miesiącach tego roku nowych pozwoleń oraz zgłoszeń z projektem budowlanym było ponad 193 tys., czyli półtora procent więcej niż w analogicznym okresie 2017 roku.

Statystyki mieszkań oddanych bez niespodzianek

Tradycyjnie od dłuższego czasu bardzo mocnym ogniwem bieżących danych GUS pozostaje sytuacja dotycząca mieszkań oddawanych do użytkowania, co w czasach sprzedażowo-inwestycyjnej prosperity jest zjawiskiem jak najbardziej naturalnym. Przedmiotowe statystyki nie zależą od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są efektem stanu koniunktury inwestycyjnej sprzed około półtora do dwóch lat, a więc okresu odpowiadającego cyklowi inwestycyjnemu w budownictwie mieszkaniowym. Stąd też ta właśnie kategoria GUS-owskich danych mieszkaniowych ma szansę jeszcze stosunkowo długo utrzymywać się na rekordowych poziomach.

W tym przypadku zdecydowany prym wiodą deweloperzy, którzy oddając od początku roku prawie 74,5 tys. lokali notują 7,5 proc. progres rok do roku. Ogółem w okresie styczeń – wrzesień br. oddano już blisko 130 tys. mieszkań, czyli o 4,4 proc. więcej aniżeli w pierwszych dziewięciu miesiącach ubiegłego roku.

Lektura najnowszej informacji GUS, komunikującej statystyki pierwotnego rynku mieszkaniowego w trzech pierwszych kwartałach br., rysuje obraz wciąż mocno rozpędzonej koniunktury inwestycyjnej, choć już bez dwucyfrowej liczonej rok do roku dynamiki. Pytanie, czy tego typu sprawozdawcza monotonność, polegającą na systematycznym komunikowaniu wysokiej, zdecydowanie ponadprzeciętnej aktywności inwestycyjnej deweloperów mieszkaniowych będzie do utrzymania w kolejnych miesiącach i kwartałach.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu