Przez 3 lata przybyło ponad 160 tys. mieszkań na wynajem

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania będzie drożeć?

Stabilne, duże wzrosty i profesjonalizacja

Najem prywatny nie jest wspierany, ale Narodowy Program Mieszkaniowy położył niespotykany dotychczas nacisk na najem mieszkań. Mieszkania na wynajem są niezbędne dla wspierania mobilności w zakresie nauki i pracy, usamodzielniania się młodych, zmian w rodzinach. Ludzie przenoszą się do dużych ośrodków miejskich, gdzie jest praca, przyjeżdżają również zza granicy. Popyt jest bardzo duży, najemców nie brakuje, czynsze rosną.

Najem detaliczny jednak się profesjonalizuje. Pośrednicy obsługują prawdopodobnie około 5-8% tego rynku, ale bardzo szybko i w dużej liczbie rosną firmy zarządzające najmem lokali mieszkalnych, część właścicieli również decyduje się zająć najmem zawodowo. Nadal większość rynku to detaliści, ale coraz więcej najemców styka się z firmą, od której wynajmuje pokój lub mieszkanie.

Skala najmu? Jedyne twarde dane to te z podatków, z zeznań podatników osób fizycznych, w ramach PIT36 i PIT28. Mamy ilość podatników składających zeznanie dotyczące przychodów z najmu i opodatkowujących ten przychód albo ryczałtem, albo na zasadach ogólnych. Na koniec 2015 roku samych ryczałtowców było 469 tysięcy. Na koniec 2018 mamy już 639 694 zeznań zawierających przychody z najmu, czyli trzy lata dały 168 694 nowych podatników, i to wciąż tylko w ramach ryczałtu.

Każdego roku przybywało całkiem sporo podatników, a co za tym idzie również mieszkań: co najmniej jedno z każdym podatnikiem. Szacujemy, że ci wcześniej zeznający mogą również kupować kolejne mieszkania na wynajem ,ale nie da się tego prześledzić w danych podatkowych, a nie ma innych, dużych i wiarygodnych źródeł danych. Zatem w 2016 roku przybyło 51 425 zeznających, w 2017 54 873, a w 2018 aż 62 396 nowych podatników.

To już nie jest „okazja”

Tymczasowość najmu? Nie z punktu widzenia właścicieli, mieszkania są kupowane z przeznaczeniem na wynajem. Coraz mniej jest mieszkań tylko okresowo niewykorzystywanych na własne potrzeby, czyli takiego klasycznego najmu okazjonalnego. Umowy najmu są na czas określony, bo niestety prawo nie sprzyja prywatnym właścicielom mieszkań na wynajem. Najemcy jednak mieszkają dłużej niż rok, często utrzymując czynsze na niezmienionym poziomie.

Coraz mniej jest też rynkowych okazji zakupowych, czyli mieszkań tańszych, ale wymagających pracy i nakładów na remont lub wyjaśnienie stanu prawnego. Osoby kupujące na wynajem nastawione są na długoterminowość swojej inwestycji, chociaż zniechęceni obsługą najemców też się zdarzają. W takich sytuacjach można oczywiście sprzedać mieszkanie z trwającą umową, nowy nabywca musi się do niej stosować, a najemca może zostać na niezmienionych warunkach.

Potrzeba rozwiązań systemowych

Problemem jest bardzo duże skomplikowanie prawa dotyczącego najmu, mamy co najmniej trzy różne umowy najmu, bardzo różniące się zakresem odpowiedzialności wynajmującego i najemcy. Do tego zasady opodatkowania, nie tylko samego przychodu, są bardzo niejasne i zależne od interpretacji urzędników. Najemcy rynkowi nie mogą liczyć na żadne wsparcie, wynajmujący ponoszą coraz większą odpowiedzialność za lokatorów, bo państwo wycofuje się z polityki mieszkaniowej. I w końcu nie mamy żadnych badań najmu mieszkaniowego, a jedynie statystyki zadłużeń czynszowych w zasobach gminnych.

Rynkowy zasób mieszkań na wynajem prawdopodobnie przekroczył zasoby komunalne, ale nadal jest zupełnie niezauważany. Rozwiązania systemowe dla najmu są potrzebne, ale powinny być robione z myślą o najemcach w pierwszej kolejności. Dobrze byłoby uprościć zasady ustawowe najmu, żeby nie było tak różnych umów i podziału najemców i wynajmujących na tych, którzy mają prawa i ochronę, i tych bez żadnych możliwości działania w trudnych sytuacjach. To wymaga zmian w zarządzaniu zasobami mieszkaniowymi gmin, w systemie zabezpieczeń społecznych i dodatków mieszkaniowych, uwzględnienia zmian finansowania mieszkań przez instytucje bankowe i umożliwienia inwestowania w mieszkania w zorganizowany sposób.

Zyskać mogą wszyscy, bo każdy potrzebuje dachu nad głową i może się znaleźć w najróżniejszych życiowych sytuacjach. Zdjęcie ryzyka z wynajmujących na rynku może jeszcze bardziej zachęcić do powiększania zasobów mieszkań na wynajem, jasne przepisy podatkowe, promujące korzystanie przez właścicieli z usług specjalistów rynku nieruchomości , mogą znacząco zwiększyć bezpieczeństwo najmu i podnieść standardy.

Podsumowanie

Zmienia się styl życia, coraz więcej osób korzysta z najmu mieszkań, coraz więcej chce inwestować w nieruchomości i mieszkania, i oczekujemy dobrych usług z tym związanych. Widać w danych z podatków, że mieszkań wynajmowanych i ich właścicieli przybywa, co oznacza i więcej najemców. Dla tych ponad 168 tysięcy podatników nie trzeba było konstruować specjalnych zachęt do inwestowania oszczędności w mieszkania. Dla wszystkich uczestników rynku najmu, nie tylko dla instytucji inwestujących w najem, poprawa warunków byłaby dobrym rozwiązaniem.

Hanna Milewska-Wilk, analityk,