eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.plNieruchomościAktualnościRaty kredytu wyższe o 42% niż ceny najmu

Raty kredytu wyższe o 42% niż ceny najmu

2025-01-31 00:50

Raty kredytu wyższe o 42% niż ceny najmu

Rentowność inwestycji w mieszkania nieznacznie spadła © Piotr Adamowicz - Fotolia.com

PRZEJDŹ DO GALERII ZDJĘĆ (4)

Jaki był 2024 rok na rynku najmu? Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że stawki najmu co prawda wzrosły, ale niewiele. Średnia podwyżka dla 17 badanych miast wyniosła 4% r/r. Natomiast w IV kw. w segmencie małych i średnich mieszkań ceny najmu spadły w większości lokalizacji. Analiza pokazuje także, że w badanych miastach raty kredytowe są obecnie aż o 42% wyższe niż koszt najmu. Eksperci prognozują, że w 2025 roku największy wpływ na rynek najmu będą miały ewentualne obniżki stóp procentowych, możliwe zakończenie wojny w Ukrainie, a także planowane nowe przepisy regulujące rynek najmu krótkoterminowego.

Przeczytaj także: Wynajem kawalerki najbardziej zyskowny?

Z tego tekstu dowiesz się m.in.:


  • Jak kształtowały się ceny najmu w IV kw.2024 roku?
  • Jaka była oferta mieszkań na wynajem w IV kwartale ubiegłego roku?
  • Jaka była rentowność inwestycji w mieszkania?
  • Jakie są perspektywy dla rynku najmu na 2025 rok?


Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że pomimo dużej liczby przeprowadzek z mieszkań wynajmowanych do własnych (efekt „Bezpiecznego kredytu 2%”), koszty najmu nie spadły. Stawki wzrosły przeciętnie o 4% r/r. To nieco mniej od inflacji (4,8%) i znacznie mniej niż wzrosły wynagrodzenia. Przeciętna płaca w ubiegłym roku wzrosła o 9,8%, a pensja minimalna aż o 19%. W ujęciu realnym oznaczało to spadek kosztów najmu.

Liczba nowych ogłoszeń spadła o 30%


Uniknięcie nominalnego spadku kosztów najmu było możliwe dzięki znacznemu zmniejszeniu liczby ofert. Spadła nie tylko podaż, ale także popyt. W IV kwartale 2024 r. w badanych miastach dodano 60,8 tys. nowych, unikalnych (po usunięciu duplikatów) ogłoszeń – aż o 30% mniej niż w analogicznym okresie 2023 r. Mało prawdopodobne jest, by ten spadek wynikał z faktu, że właściciele mieszkań mieli już lokatorów i nie musieli szukać nowych. Znacznie bardziej prawdopodobnym powodem było wycofanie części mieszkań z rynku najmu długoterminowego.

Część tych mieszkań trafiła na rynek sprzedaży. Powodem takich decyzji była wysoka niepewność dotycząca dalszych wzrostów cen mieszkań, co znacząco obniżało całkowitą rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem. W ostatnich latach wielu inwestorów zyskiwało więcej na wzroście wartości mieszkań niż na przychodach z najmu.

Rentowność inwestycji w mieszkania nieznacznie spadła


Jeśli chodzi o nowe inwestycje w mieszkania na wynajem, średnia rentowność netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów) nieznacznie spadła w porównaniu z poziomem sprzed roku. W IV kwartale 2024 r. wynosiła 5% netto dla małych mieszkań, 4,5% dla lokali średniej wielkości oraz 4,1% dla dużych mieszkań. To odpowiedniki oprocentowania lokat bankowych wynoszącego odpowiednio 6,2%, 5,6% i 5,1%. Dla porównania, w IV kwartale 2023 r. wartości te wynosiły odpowiednio 5,3%, 4,8% i 4,3% (lokaty na 6,5%, 5,9% i 5,3%).

Wyliczenia zakładają zakup mieszkania bez kredytu oraz wynajem przez pełne 12 miesięcy w roku. Uwzględniono wszystkie koszty związane z zakupem, utrzymaniem i odświeżaniem mieszkania oraz podatek. Wliczono również ubezpieczenie nieruchomości, które jest szczególnie istotne przy wynajmie. Nie uwzględniono natomiast potencjalnych zysków wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości.

fot. mat. prasowe

Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem

W IV kwartale 2024 r. rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosiła 5% netto dla małych mieszkań, 4,5% dla lokali średniej wielkości oraz 4,1% dla dużych mieszkań.


W IV kw. 2024 r. duża przewaga spadków kosztów najmu małych i średnich mieszkań


Zmiany stawek najmu w poszczególnych miastach najlepiej analizować kwartalnie, co pozwala zrozumieć sytuację w różnych segmentach rynku. W IV kwartale 2024 r. w porównaniu z IV kwartałem 2023 r. przeciętne zmiany kosztów najmu w segmencie małych i średnich mieszkań były zbliżone i wyniosły odpowiednio 3,4% i 3,8%. Jednak w samym IV kwartale dominowały spadki – ceny małych mieszkań spadły w 13 z 17 miast, a średnich w 12 z 17 badanych lokalizacji.

Jedynie w segmencie dużych mieszkań dominowały wzrosty. W ujęciu rocznym wyniosły 6,4%, a kwartał do kwartału 1,9%. Największe wzrosty odnotowano w Bydgoszczy (16% r/r), Toruniu (13% r/r) i Katowicach (10% r/r). W porównaniu rocznym miast ze spadkiem kosztów najmu było niewiele i miały ograniczony charakter. Największy wyniósł zaledwie 1,2% r/r i dotyczył małych mieszkań w Częstochowie.

fot. mat. prasowe

Przeciętny koszt najmu w IV kw. 2024

W IV kwartale 2024 r. w porównaniu z IV kwartałem 2023 r. przeciętne zmiany kosztów najmu w segmencie małych i średnich mieszkań były zbliżone i wyniosły odpowiednio 3,4% i 3,8%.


Perspektywy na 2025 r.


W 2025 r. kluczowymi wydarzeniami dla rynku najmu może być zakończenie wojny za naszą wschodnią granicą, potencjalne obniżki stóp procentowych oraz zmiany przepisów. W przypadku zakończenia konfliktu wielu Ukraińców mogłoby wrócić do ojczyzny, co spowodowałoby tąpnięcie popytu i spadek kosztów najmu. Z kolei obniżki stóp procentowych z jednej strony poprawiłyby postrzeganie rentowność wynajmu poprzez spadek oprocentowania lokat i obligacji. Z drugiej jednak strony ułatwiłyby dostęp do kredytów hipotecznych, co mogłoby napędzić kolejne przeprowadzki z mieszkań wynajmowanych do własnych.

Ceny mieszkań wzrosły jednak na tyle, że nawet po znaczących obniżkach stóp procentowych koszt najmu często wciąż będzie znacznie niższy niż rata kredytu na takie samo mieszkanie. Na przykład w Krakowie rata kredytu bez wkładu własnego jest obecnie aż o 67% wyższa niż koszt najmu. Po obniżce stóp o 2 pp. różnica ta wynosiłaby 35%. Średnia dla 17 badanych miast obecnie wynosi 42%, a po obniżkach wciąż byłoby to 15%.

Nowe przepisy o wynajmie krótkoterminowym mogą namieszać na rynku


Na horyzoncie pojawiło się również widmo tzw. „czarnego łabędzia”, który może namieszać na rynku nieruchomości. Chodzi o zapowiedź MSiT dotyczącą regulacji najmu krótkoterminowego. Oczywiście nie znamy jeszcze finalnego kształtu nowych przepisów. Nie wiadomo, czy faktycznie wejdą w życie. Zapowiedzi mówią m.in. o konieczności uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na wynajem krótkoterminowy oraz o możliwości wprowadzania lokalnych zakazów takiej działalności.

Choć regulacje mają dotyczyć najmu krótkoterminowego, to mogą istotnie wpłynąć zarówno na rynek najmu długoterminowego, jak również na rynek sprzedaży mieszkań. Właściciel mieszkania, którego dotknie taki zakaz będzie zmuszony takie mieszkanie sprzedać, albo wynająć długoterminowo. Po wejściu przepisów w życie może więc dojść do nagłego wzrostu podaży mieszkań na rynku najmu długoterminowego i znacznego spadku kosztów najmu. Popyt jest tu jednak ograniczony. Duża część z tych mieszkań ostatecznie trafi więc prawdopodobnie do sprzedaży. Trudno jednak oszacować skalę tego zjawiska, ponieważ nie wiadomo jak wielu właścicieli takich mieszkań nie uzyska zgody na dalszy wynajem krótkoterminowy. Wydaje się jednak, że wspólnoty, w których przeważają osoby, które kupiły mieszkanie na swoje potrzeby mieszkaniowe, często nie będą wyrażały takiej zgody.

fot. mat. prasowe

Porównanie kosztu najmu i raty kredytu w przypadku obniżek stóp

W Krakowie rata kredytu bez wkładu własnego jest obecnie aż o 67% wyższa niż koszt najmu. Po obniżce stóp o 2 pp. różnica ta wynosiłaby 35%.


Mimo że w ujęciu miesięcznym najem jest tańszy, w dłuższej perspektywie bardziej opłaca się posiadanie własnego mieszkania. Pieniądze wydane na najem przepadają, podczas gdy te zainwestowane w kredyt mogą zostać częściowo odzyskane w momencie sprzedaży nieruchomości. Ponadto raty kredytowe są płacone przez określony czas, podczas gdy opłaty za wynajem są bezterminowe.


Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć jednostkę ZUS.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: