Inwestycja w mieszkanie na wynajem: opłacalna jak złoto, stabilna jak obligacje?

Przeczytaj także: Czy inwestycja w nieruchomości nadal ma sens?

Opracowany przez Michael / Ström raport „Mieszkania jako klasa aktywów inwestycyjnych” potwierdza, że inwestycja w mieszkanie na wynajem może z powodzeniem uchodzić za jedną z najbardziej stabilnych i zyskownych inwestycji w długim okresie. Tak było w ostatnich latach i tak też najprawdopodobniej będzie w przyszłości.

Dane Michael / Ström pokazują, że na przestrzeni ostatnich 13 lat, tj. od IV kwartału 2006 do IV kwartału 2019, inwestycja w mieszkanie na wynajem zagwarantowała inwestorom niemal identyczną stopę zwrotu jak złoto (135% vs 139%), wyprzedzając tym samym dość znacząco zysk, jaki dały fundusze akcji amerykańskich (83%), czy akcji polskich.

Dodatkowo współczynnik zmienności kwartalnej stopy zwrotu, który jest jedną z podstawowych miar ryzyka pokazuje, że mieszkanie na wynajem należy do najbardziej stabilnych aktywów. Współczynnik zmienności wyniósł dla niego 2,6, podczas gdy współczynnik dla złota – 3,7, a dla funduszy akcji amerykańskich – 4,7. Najniższą wartość miał oczywiście współczynnik funduszy obligacji polskich: 0,8.

W raporcie analitycy domu maklerskiego Michael / Ström porównali również sytuację gospodarczo-społeczną z 2007-2008 roku oraz obecną, z 2019-2020 roku. Wzięli pod uwagę trzy rodzaje wskaźników, wpływających na rynek mieszkaniowy: makroekonomiczne (m.in. bezrobocie, wynagrodzenia), sektorowe (warunki kredytowania, dostępność finansowania hipotecznego, ceny mieszkań oraz wielkość oferty) oraz wskaźniki opisujące sytuację finansową deweloperów (np. stabilność finansowa czy źródła finansowania).

– Podobnie jak po kryzysie zapoczątkowanym w 2008 roku, inwestycja w mieszkanie na wynajem pozostaje jedną z najbardziej atrakcyjnych form inwestowania długoterminowego, zarówno pod kątem stopy zwrotu, jak i relatywnie niskiej zmienności. Warto podkreślić, że w ostatnich latach fundamenty wzrostu cen mieszkań, jak siła popytu, rynek pracy czy poziom życia w największych miastach, są znacznie silniejsze niż w okresie hossy 2006-2007 – mówi Paweł Gosz, Partner w Michael / Ström DM.
– Dzięki rozwojowi komunikacyjnemu największych miast, powstawaniu w nich nowych lokalizacji mieszkaniowych oraz projektów wielofunkcyjnych czy biur, mieszkanie jest obecnie znacznie bardziej atrakcyjnym produktem niż w 2007 r. Biorąc pod uwagę stosunek średniego wynagrodzenia do średniej ceny mieszkania na największych rynkach zwiększyła się również dostępność tego produktu dla nabywców – dodaje Paweł Gosz.

Popyt na mieszkania w najbliższych miesiącach będzie zależał od sytuacji materialnej gospodarstw domowych oraz ich perspektyw zatrudnienia. W okresie dużej niepewności decyzje o zakupie mieszkania mogą zostać odłożone w czasie. Duże znaczenie będzie miał realny kształt spodziewanej, bardziej konserwatywnej polityki banków w zakresie udzielania kredytów hipotecznych. Póki co zapowiedziane zostały zwiększone wymagania wkładu własnego oraz bardziej restrykcyjne podejście do kredytowania pracowników niektórych branż.

- Po chwilowym zatrzymaniu gospodarki, osoby planujące zakup mieszkania, których sytuacja finansowa nie pogorszy się drastycznie, szybko wrócą na rynek, podobnie jak klienci szukający mieszkania jako aktywa inwestycyjnego. W bankach Polacy mają zgromadzone rekordowo wysokie oszczędności, w czasach obniżek stóp procentowych lokaty stają się jeszcze mniej atrakcyjne, a na rynku giełdowym może się utrzymywać podwyższona zmienność. W takim otoczeniu inwestorzy mogą zacząć akceptować nawet niższą rentowność najmu posiadanych mieszkań. Większość z nich, zamiast czekać na okazje i promocje, będzie chciała, by ich pieniądze po prostu zaczęły „pracować” – dodaje Paweł Gosz.

Analitycy zwracają również uwagę na fakt, że zdecydowana większość deweloperów ma dobrą sytuację finansową i dlatego rynkowi mieszkaniowemu nie grozi wyprzedaż mieszkań, a rozpoczynanie budowy i sprzedaży nowych projektów będzie jeszcze bardziej niż dotychczas zależało od bieżącego tempa sprzedaży. Spółki deweloperskie nie finansują obecnie zakupu gruntów krótkoterminowymi kredytami bankowymi, posiadają rozsądny poziom zadłużenia oraz nauczyły się efektywnie dzielić projekty na małe etapy. Dlatego nie będą zmuszane do przyspieszania rotacji zapasów, co zmniejszy presję na obniżanie cen. W dłuższym terminie spadkom cen mieszkań będzie zapobiegać ograniczanie startu nowych projektów, zarówno od strony samych deweloperów jak również ze względu na wydłużające się procesy administracyjne.