Ceny transakcyjne nieruchomości I 2014

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości XII 2013

Oczekiwana dalsza stabilizacja

Od jesieni ubiegłego roku mamy do czynienia z sytuacją, w której z miesiąca na miesiąc Indeks Cen Transakcyjnych zachowuje się stabilnie, ale rok do roku notuje dynamiczne wzrosty. Oczekujemy, że pierwszy trend pozostanie
niezmieniony jeszcze przez kilka miesięcy (stabilizacja cen trwać będzie dalej), ale drugi (wzrost cen rok do roku) będzie tracił na sile z każdym miesiącem. Lokalny dołek cen zaobserwowaliśmy w grudniu 2012 r., a potem przez kilka miesięcy ICT rósł. Z każdym kolejnym notowaniem odnosić się
będziemy do wyższej bazy, więc wzrosty rok do doku powinny być mniejsze aż do osiągnięcia stabilizacji także w tym ujęciu.

Aktualnie rynek nieruchomości jest pod wpływem kilku zróżnicowanych czynników. Nadal odczuwamy efekt kilkakrotnego obniżenia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, finalnie do najniższych poziomów w historii.

To wpływa na oprocentowanie kredytów hipotecznych i podnosi ich dostępność. Jednocześnie niskie oprocentowanie depozytów sprawia, że część klientów zabiera swoje oszczędności z banków i przenosi je m.in. na rynek nieruchomości. Jak na razie nic nie wskazuje na to, by stopy rosnąć zaczęły szybciej niż w drugiej połowie roku, co oznacza, że i oprocentowanie kredytów póki co pozostanie na niskim poziomie.

Jednak przestrzegamy przed nadmiernym optymizmem, bowiem trzeba pamiętać, że niskie stopy procentowe nie są warunkiem wystarczającym do wysokiej dostępności kredytów mieszkaniowych. Banki muszą chcieć i móc tych kredytów udzielać. Dodatkowo pod uwagę wziąć należy wprowadzoną z początkiem roku nową rekomendację S Komisji Nadzoru Finansowego, która nakłada na instytucje kredytujące obowiązek wymagania wkładu własnego w wysokości co najmniej 5 proc.

Coraz większe znaczenie dla obrazu rynku miał będzie program Mieszkanie dla Młodych, który wspiera młode osoby w zakupie ich pierwszego mieszkania. Wygląda na to, że w różnych miastach efekty wprowadzenia programu będą różne. Przede wszystkim, mimo że program obowiązuje tylko na rynku pierwotnym, nie pozostanie on bez wpływu na rynek wtórny. Osoby sprzedające mieszkania będą musiały konkurować z ofertą deweloperów subsydiowaną przez skarb państwa i obniżać ceny. Takie zjawisko będziemy obserwować w miastach, gdzie dostępność MdM będzie duża (m.in. Bydgoszcz, Gdańsk i Łódź). Tam może dojść do sytuacji, w której ceny na rynku wtórnym spadną, a na pierwotnym wzrosną, gdyż relatywnie wysokie limity MdM kuszą najtaniej sprzedających deweloperów do podnoszenia cen. Kilka takich posunięć już zaobserwowaliśmy np. w Poznaniu.

W Krakowie, Rzeszowie i Warszawie o mieszkania spełniające warunek cenowy będzie znacznie trudniej, więc należy się raczej spodziewać, że rynek wtórny się tam obroni bez znaczących obniżek. Są za to szanse na to, że w tych miastach choć trochę spadną ceny u deweloperów, którzy będą chcieli dostosować się do limitów MdM. W efekcie program MdM w skali kraju nie powinien raczej znacząco zmienić cen, ale na niektórych rynkach jego wpływ może być większy niż na innych.

Marcin Krasoń,
Współpraca: Bernard Waszczyk,