Wynajem mieszkania od nieuprawnionego

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania - kto płaci za naprawy? Najemca czy właściciel?

Aby nasze ambitne plany nie spaliły na panewce już drugiego stycznia albo nie odbijały się przez pozostałą część roku czkawką, konieczne jest staranne czytanie podpisywanych przez nas umów, w szczególności umów najmu zawieranych przy okazji przeprowadzki. Często bowiem się zdarza, że osoba, od której wynajmujemy mieszkanie, nie jest jego właścicielem. Ba, może nawet nie mieć żadnego tytułu prawnego do danego lokalu (np. gdy umowę najmu zawrze sąsiad, któremu właściciel zostawił klucze do mieszkania, aby ten podlewał kwiaty). W dalszej części artykułu omówię taką właśnie sytuację, tzn. gdy wynajmujący nie jest właścicielem ani podmiotem dysponującym lokalem na podstawie zawartej z właścicielem umowy.

Co w takiej sytuacji?

Otóż w pierwszej kolejności wskazać należy, że umowa taka będzie ważna. Kodeks cywilny nie wymaga, aby wynajmującym był właściciel rzeczy. Zgodnie bowiem z art. 659 § 1 KC przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Regulacje kodeksowe pozostawiają stronom umowy dużą swobodę w zakresie ustalenia jej warunków. Z chwilą podpisania umowy zostaje zawarty stosunek zobowiązaniowy, zgodnie z którym obowiązkiem wynajmującego jest oddanie rzeczy do używania przez czas wskazany w umowie (który może być wyrażony w nawet w godzinach), w zamian za co najemca zobowiązuje się zapłacić czynsz.

Co istotne, dla skutecznego zawarcia umowy najmu wystarczy złożenie przez obie strony zgodnych oświadczeń woli (co do zasady w dowolnej formie, także ustnie bądź w sposób dorozumiany). Nie jest przy tym konieczne wydanie rzeczy najemcy (najemca może nawet w ogóle nie widzieć mieszkania przed podpisaniem umowy, czego stanowczo odradzam). Co więcej, strony mogą umówić się na jednorazową zapłatę czynszu za cały okres najmu z góry, co w sytuacji opisanej w zdaniu poprzednim byłoby zachowaniem dalece nieroztropnym.

Uwaga na czyhające niebezpieczeństwa!

Jak zatem z powyższej lakonicznej analizy wynika, nawet przy zawieraniu pozornie błahej umowy najmu lokalu (czy choćby jednego pokoju) potencjalny najemca narażony jest na szereg niebezpieczeństw przygotowanych przez rezolutnego wynajmującego posiadającego wątpliwej jakości kręgosłup moralny. Nie jesteśmy jednakże bezbronni w obliczu takich praktyk. W pierwszej kolejności chroni nas zasada swobody umów (pomijając wyjątki wynikające z ustawy, nikt nas nie zmusi do zawarcia takiej umowy).

Ponadto jeśli jesteśmy zdecydowani wynająć dany lokal, należy koniecznie wymóc na przyszłym wynajmującym zapewnienie (najlepiej w formie pisemnej), że jest uprawniony do zawarcia takiej umowy (np. poprzez wykazanie przysługującego mu prawa własności, jeśli takie posiada, bądź innego tytułu prawnego, na podstawie którego może zawrzeć stosowną umowę). Przydatne będzie także uzyskanie numeru księgi wieczystej nieruchomości, za pomocą którego sami będziemy w stanie sprawdzić, kto jest jej właścicielem (oczywiście, jeśli nieruchomość ma założoną księgę wieczystą). W treści samej umowy można również wprowadzić oświadczenie wynajmującego, że w razie wystąpienia przez osobę trzecią z roszczeniem o wydanie nieruchomości, wynajmujący pokryje powstałą z tego tytułu szkodę bądź zapłaci nam ustaloną karę umowną.

A co jeśli do drzwi zapuka właściciel żądający wydania należącego do niego mieszkania?

Niestety zawarcie umowy z osobą, która nie była do tego uprawniona, to nie koniec tarapatów. Prawo własności, jako prawo rzeczowe (skuteczne wobec wszystkich, erga omnes), ma pierwszeństwo przed prawem obligacyjnym wynikającym z umowy najmu (skutecznym jedynie pomiędzy stronami, inter partes). Właściciel nieruchomości nie będzie nas pytał, na jakiej podstawie zajmujemy jego mieszkanie, a zwyczajnie zażąda jego wydania. W razie skierowania do nas żądania opróżnienia lokalu przez właściciela, będziemy zmuszeni lokal opuścić. Oczywiście nie od razu, gdyż możemy spróbować dogadać się z właścicielem odnośnie terminu wyprowadzki. Jeśli to się nie powiedzie, bez prawomocnego wyroku sądu właściciel nie może nas zmusić do wydania mieszkania, a to może potrwać kilka miesięcy (chyba że złożyliśmy wymagane przez prawo oświadczenie w formie aktu notarialnego o zobowiązaniu się do opróżnieniu lokalu w terminie wskazanym przez właściciela).

Do tego doliczyć można co najmniej kilka miesięcy postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika. Pewnym ratunkiem dla nas będzie zakaz wykonywania eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca. Należy mieć jednakże na uwadze, że zwlekanie z opróżnieniem pomieszczeń może nas słono kosztować, gdyż właściciel może wystąpić do sądu o zasądzenie stosownej kwoty z tytułu bezumownego korzystania z jego mieszkania.