Lex deweloper - jak działa?

Przeczytaj także: Specustawa mieszkaniowa nie rozwiąże problemu planów miejscowych

Ustawa ta jest przedmiotem gorącej dyskusji w prasie i na specjalistycznych portalach, a wśród komentatorów przeważa pogląd, że jest ona dobrym narzędziem dla deweloperów. Dlaczego? Daje ona bowiem narzędzie do odmiennego od już zaplanowanego, zagospodarowania każdej nieruchomości inwestycyjnej, pod warunkiem że celem jest budynek mieszkalny wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Chociaż brak jest w chwili obecnej przetartych szlaków wydawania decyzji lokalizacyjnych, to pierwsze wnioski są już złożone w urzędach wielu gmin w Polsce. Przejdźmy do jej omówienia oraz do przedstawienia zarysu procedury uzyskiwania decyzji lokalizacyjnych.

W przypadku zamiaru realizacji inwestycji mieszkaniowej inwestor - deweloper występuje, za pośrednictwem wójta (burmistrza, prezydenta miasta), z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji do właściwej miejscowo rady gminy. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydanej już decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie wiążą rady gminy w zakresie odmiennej treści wydanej decyzji lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Tym samym rada gminy, po uprzednich zaleceniach wydanych przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), może wydać dowolną decyzję lokalizującą dowolną inwestycję mieszkaniową oraz towarzyszącą (np. drogę, sieci mediów czy parking itp.) na terenie swojej gminy.

Ustalenie lokalizacji nie może obejmować terenów przeznaczonych pod inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, ani wymagających uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów rolnych poza granicami administracyjnymi miast na cele nierolnicze, wynikającej z przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Rada gminy podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji w terminie 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku lub po przedłużeniu terminu w 90 dni. Rada gminy, podejmując uchwałę, bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

We wniosku o wydanie decyzji lokalizacyjnej należy zawrzeć informacje w szczególności na temat planowanej minimalnej i maksymalnej powierzchni użytkowej mieszkań, planowanej minimalnej i maksymalnej liczby mieszkań, zakresu inwestycji przeznaczonego na działalność handlową lub usługową oraz charakterystykę inwestycji mieszkaniowej

Inwestycję mieszkaniową lokalizuje się na terenie, który ma w szczególności zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej, w tym poprzez zjazd albo dostęp pośredni poprzez drogę wewnętrzną, dostęp do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, dostęp do sieci elektroenergetycznej.

Inwestycję mieszkaniową lokalizuje się w odległości nie większej niż 1000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców - 500 m, od przystanku komunikacyjnego w , w odległości nie większej niż 3000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców - 1500 m, od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej i przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 3,5% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej.

Planowaną liczbę mieszkańców ustala się jako iloraz powierzchni użytkowej mieszkań i wskaźnika wynoszącego 28 m2.

Uwagi do wniosku wnosi się w postaci papierowej lub elektronicznej za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w terminie 21 dni od dnia zamieszczenia wniosku na stronie podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej gminy.

Do czasu podjęcia uchwały inwestor może modyfikować wniosek. Modyfikacja wniosku może wynikać w szczególności ze zgłoszonych uwag, uzyskanych opinii oraz dokonanych uzgodnień.

Wójt (burmistrz, prezydent miasta) przedkłada radzie gminy projekt uchwały, wraz z opiniami i uwagami oraz wynikiem dokonanych uzgodnień. W przypadku gdy wniosek dotyczy terenu, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wójt (burmistrz, prezydent miasta) przedkłada również opracowanie ekofizjograficzne oraz prognozę oddziaływania na środowisko, sporządzone na potrzeby tego planu.

Wójt (burmistrz, prezydent miasta) nie później niż w terminie 3 dni od dnia podjęcia przez radę gminy uchwały, przekazuje ją inwestorowi wraz z informacją o nieprzedstawieniu opinii lub stanowiska w wyznaczonym terminie.

Ustalenie lokalizacji, nie może być uzależnione od zobowiązania inwestora do spełnienia świadczeń lub warunków niewynikających z odrębnych przepisów.

Budynki wybudowane w ramach inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w trybie niniejszej ustawy wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Pozwolenie na użytkowanie wydaje właściwy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

Zalecamy wcześniejsze konsultacje zamierzonego przedsięwzięcia deweloperskiego z władzami gminy.