Nowe mieszkania drożeją wolniej niż M z drugiej ręki?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym w górę w II kw. 2023

Trwający boom mieszkaniowy cechuje się wzrostem znaczenia rynkowego najdroższych mieszkań deweloperskich. Oferta takich ekskluzywnych „M” mocno rozbudowała się m.in. na terenie Warszawy i Gdańska. Pojawienie się dużej liczby lokali z najwyższej półki cenowej, może skutkować zawyżeniem średnich cen metrażu. Właśnie dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, jak przez ostatnie lata zmieniała się medianowa (przeciętna) cena 1 mkw. mieszkań z największych polskich miast. Medianowa cena lokali jest mniej podatna na pojawienie się bardzo drogich ofert. Zmiany takiej mediany cen metrażu obliczone dla rynku pierwotnego oraz rynku wtórnego wskazują, że w największych miastach używane mieszkania drożały szybciej niż nowe.

Wyniki z rynku deweloperskiego są dość zaskakujące

Nie wszyscy czytelnicy mogą wiedzieć, jak oblicza się medianową cenę metrażu. Trzeba zatem przypomnieć, że jest to cena 1 mkw., której nie przekracza połowa analizowanych mieszkań. Główny Urząd Statystyczny niedawno podał ubiegłoroczny poziom takiej przeciętnej ceny lokali z całej Polski. Warto sprawdzić ogólnopolskie dane przed zaprezentowaniem sytuacji z największych miast. Informacje GUS-u bazujące na aktach notarialnych wskazują, że medianowe ceny 1 mkw. lokali mieszkalnych zmieniały się następująco:

• 2015 r. - medianowa cena 1 mkw. nowego mieszkania w całej Polsce wyniosła 5 201 zł/medianowa cena 1 mkw. używanego mieszkania w całej Polsce wyniosła 3 340 zł
• 2016 r. - 5 298 zł/3 396 zł
• 2017 r. - 5 165 zł/3 518 zł
• 2018 r. - 5 182 zł/3 807 zł

Wyniki zaprezentowane powyżej oraz na poniższym wykresie sugerują, że przeciętna cena używanych mieszkań rosła dość szybko. Wg portalu RynekPierwotny.pl zaskakująca wydaje się natomiast względna stabilizacja mediany dotyczącej cen nowego metrażu. To zjawisko można jednak dość łatwo wytłumaczyć. Było ono związane ze znacznym zwiększeniem sprzedaży mieszkań deweloperskich na „tańszych” rynkach. Pojawienie się w obrocie rynkowym lokali z mniejszych miast, w których wcześniej deweloperzy budowali dość rzadko, skompensowało wpływ podwyżek widocznych na większych rynkach. Właśnie dlatego medianowa cena 1 mkw. nowych mieszkań nie wzrosła w ujęciu ogólnopolskim (pomiędzy 2015 r. oraz 2018 r.).

Używane mieszkania nadrabiały cenowy dystans …

Dzięki informacjom z poniższej tabeli można teraz przyjrzeć się zmianom medianowej ceny używanych i nowych mieszkań w dziesięciu największych miastach kraju. Poniższe zestawienie potwierdza, że ogólnie rzecz biorąc lokale mieszkalne „z drugiej ręki” drożały szybciej niż mieszkania deweloperskie. Jako dobry przykład można podać Łódź, gdzie przez 3 lata (2015 r. - 2018 r.) medianowa cena 1 mkw. używanego mieszkania wzrosła o 22%.

Analogiczny wynik dla łódzkiego rynku nowych mieszkań wyniósł tylko 9%. Dużą różnicą pomiędzy tempem zmian cenowych na rynku pierwotnym i rynku wtórnym cechowały się również inne analizowane miasta. Mowa o Białymstoku, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Szczecinie oraz Wrocławiu. We wszystkich tych ośrodkach miejskich, medianowa cena 1 mkw. używanych mieszkań rosła znacznie szybciej niż analogiczny wskaźnik obliczony dla rynku pierwotnego.

Informacje z poniższej tabeli wskazują, że podwyżki przeciętnych cen używanego metrażu wyraźnie przyspieszyły w 2017 r. oraz 2018 r. Takie zjawisko było szczególnie widoczne na terenie Bydgoszczy, Krakowa, Poznania oraz Warszawy. Opisywana sytuacja na pewno wynika z faktu, że rosnące koszty budowy „ciągną” w górę nie tylko ceny nowych mieszkań. Używane „M” również muszą drożeć jako alternatywa dla oferty deweloperów. Wspomniany mechanizm nie tłumaczy jednak całkowicie wzrostów cen, które okazały się szybsze niż na rynku pierwotnym. Dane GUS-u z kilku analizowanych miast (m.in. Łodzi oraz Białegostoku) sugerują, że część popytu, której nie udało się zaspokoić deweloperom, po prostu „przepłynęła” na lokalny rynek wtórny.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu