Skąd duży popyt na małe mieszkanie w Trójmieście? Chodzi nie tylko o ceny

Przeczytaj także: Ceny mieszkań: ile jesteśmy w stanie wydać na zakup nowego lokalu?

W porównaniu do innych miast nabywcy z trójmiejskiego rynku są wyraźniej zorientowani na małe mieszkanie - oczekiwana przez nich minimalna powierzchnia poszczególnych typów M jest zdecydowanie najniższa. Obserwacje JLL zebrane w raporcie „Trójmiasto: preferencje nabywców mieszkań” wskazują, że pod koniec III kwartału br. największą popularnością klientów z Trójmiasta cieszyło się M-3, nie mniejsze niż 36 mkw. Najaktywniejszymi kupującymi były pary (30% nabywców), które na zakup nie chciały wydać więcej niż 454 000 zł. Co ciekawe, aż 44% poszukujących lokum chciało zapłacić za nie w gotówce.

Trójmiasto to dziś czwarty, największy rynek mieszkaniowy w Polsce, na którym sprzedawanych jest około 8 500 tys. mieszkań rocznie. Jeżeli chodzi natomiast o ceny mieszkań, to plasuje się ono na drugiej pozycji w kraju, tuż po stolicy. W ciągu trzech ostatnich lat przeciętna cena ofertowa mieszkań wzrosła tam z poziomu 6 800 zł/mkw. do 9 400 zł/mkw. tj. o 38%.

Obok wysokiego popytu, głównymi czynnikami odpowiedzialnymi za ten wzrost były obserwowane w całym kraju rosnące koszty budowy oraz istotne zwiększenie od końca 2017 roku, z 21% do 43%, udziału mieszkań o podwyższonym standardzie i apartamentów w łącznej ofercie Gdańska, Gdyni i Sopotu. Wyniki sprzedaży, choć nieco słabsze niż w poprzednich latach, wydają się wciąż być dla deweloperów satysfakcjonujące, co wynika z rosnącej ceny mieszkań, kompensującej wolniejsze tempo sprzedaży. Jest to niewątpliwą zasługą inwestorów kupujących mieszkania na wynajem - Aleksandra Gałabuda, konsultant w dziale badań rynku mieszkaniowego JLL.

Zakupy inwestycyjne nakręcają rynek

Przeprowadzona przez JLL analiza preferencji nabywców, którzy na koniec września 2019 r. aktywnie poszukiwali mieszkania za pośrednictwem platformy internetowej obido.pl pokazała, że udział inwestorów, czyli nabywców, którzy deklarują zakup z myślą o późniejszym wynajmowaniu, był w Trójmieście zdecydowanie większy (20%) niż w Warszawie (11%), czy Krakowie i Wrocławiu (po 15%).

W centrum zainteresowania przeciętnego inwestora z trójmiejskiego rynku znajdowało się małe mieszkanie dwupokojowe - na taką preferencję wskazywało aż 60% badanych. Zdecydowanie rzadziej była to kawalerka - lokale poniżej 30 mkw. byłoby gotowych kupić zaledwie 8% nabywców z tej grupy. Dla porównania w pozostałych trzech miastach metraż ten był akceptowany nawet przez 17-20% kupujących „na wynajem”. Trójmiejscy inwestorzy nie byli też zainteresowani mieszkaniami większymi niż 3-pokojowe. Udział zapytań o ten typ lokali nie przekraczał 1%, podczas gdy w innych miastach ok. 3-4% inwestorów rozważało nabycie takiego lokalu.

Trójmiejski rynek najmu jest dość specyficzny, ze względu na walory turystyczne miasta. Poza standardowymi grupami zapewniającymi stabilny popyt na wynajem długoterminowy, takimi jak studenci czy młodzi specjaliści zatrudniani w sektorach BPO i IT, występuje tam również wysoki i wciąż rosnący popyt na lokale wynajmowane krótkoterminowo ze strony turystów. W przypadku tej grupy, poza wynajmem w ramach tzw. city breaks, które generują popyt również w innych największych miastach, dochodzą jeszcze nieco dłuższe pobyty wakacyjne, szczególnie w okresie letnim. To determinuje zapotrzebowanie na konkretny typ mieszkań – mówi Aleksandra Gałabuda, konsultant w dziale badań rynku mieszkaniowego JLL.

Częściej za gotówkę

Największe kwoty na zakup mieszkania – podobnie jak w innych miastach – przeznaczają trójmiejskie rodziny. Wynika to głównie z zapotrzebowania na lokale o większym metrażu. Przy tym przeciętny budżet zakupu w przypadku tej grupy wynosi 576 000 zł. Budżet par jest już o 20% niższy i wynosi 454 000 zł. Konkurujący z inwestorami o mieszkania o podobnych metrażach single zakładają wydatek rzędu 354 000 zł.

Co ciekawe, we wszystkich tych trzech grupach nabywcy znacznie częściej niż w innych miastach zamierzają finansować zakup z własnych środków. Taki model finansowania deklaruje ponad 46% par szukających mieszkania w Trójmieście, podczas gdy w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu z gotówki zamierza skorzystać ich nie więcej niż 30%.