7 czynników, które hamują spadki cen mieszkań

Przeczytaj także: Czy rynek mieszkaniowy oprze się efektom pandemii?

5. Wsparcie od rządu

Jeśli już wspominamy o rozwiązaniach legislacyjnych, to nie sposób nie zauważyć innych działań rządu. Te najgłośniejsze mają oczywiście za zadanie zminimalizowanie efektów ograniczeń w gospodarce i skutków epidemii. Cel jest prosty – możliwie szybkie odrodzenie gospodarki wraz z postępującym jej odmrażaniem.

W kierunku rynku nieruchomości popłynąć mają jednak też konkretne pieniądze. I tak na przykład planowane jest rozszerzenie dodatków mieszkaniowych. Mowa jest o kwocie do 1,5 tys. zł miesięcznie. Rozwiązanie o tyle dobre, że pozwoli ograniczyć problemy najemców, których dotknęło zamknięcie niektórych branż, a dziś stają przed zagrożeniem utraty dachu nad głową. To oznacza też ograniczenie problemów właścicieli mieszkań, którzy w przypadku utraty płynności przez najemców straciliby też przynajmniej okresowo źródło przychodów. W efekcie, jest to program wspierający rynek najmu - zarówno najemców, jak i właścicieli. Trzeba przy tym mieć świadomość, że dopłaty oznaczają, że mniej prawdopodobne będą spadki czynszów.

Rząd rozważa też wprowadzenie ulgi podatkowej dla osób młodych zasiedlających nowe domy lub mieszkania. Mowa jest o kwotach od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Problem w tym, że pieniądze mają trafiać do beneficjentów dopiero po zakupie lub wybudowaniu domu lub mieszkania. Nie jest to więc pomoc dla osób, których dziś nie stać na zakup, ale wsparcie z opóźnieniem tych, którzy kupili. Dlaczego z opóźnieniem? Ulga ma być rozliczana w rocznym zeznaniu PIT.

Lepszym i bardziej efektywnym rozwiązaniem byłoby to co zaproponowano w Nowej Zelandii. Chodzi o zastąpienie wymagań odnośnie wkładu własnego państwową gwarancją. To mogłoby wyraźnie ułatwić młodym osobom zakup pierwszego własnego mieszkania. Szczególnie dla młodych podnoszone obecnie przez banki wymagania dotyczące wkładu własnego to realna bariera w drodze do własności. Oczywiście mówimy tu o osobach mających pracę i posiadających zdolność kredytową, ale takich, które nie mają odłożonego 20-proc. wkładu własnego. W takim właśnie przypadku rządowa gwarancja zastępująca wkład pozwoliłaby ubiegać się o kredyt, bo banki miałyby zabezpieczenie w formie obietnicy rządu, że jeśli kredytobiorca nie będzie spłacał długu, to państwo pokryje do 20% zadłużenia.

6. Nierealne oczekiwania sprzedających

Rozmawiając o zmianach cen powinniśmy przy tym bazować na cenach transakcyjnych, a nie ofertowych. Pierwsze mówią przecież o tym za ile Polacy nieruchomości faktycznie kupowali, a drugie jedynie o tym za ile sprzedający chcą je sprzedać. Co ciekawe, w tym rozdźwięku pomiędzy faktycznymi umowami, a nadziejami sprzedających leży kolejny hamulec dla spadków cen. Spójrzmy na konkretne liczby udostępniane przez bank centralny.

Przeciętna cena ofertowa w przypadku mieszkań używanych w 7 największych miastach to prawie 9,5 tys. złotych za m kw. (dane za I kw. 2020 r.). Z drugiej strony średnia dla faktycznie zawartych transakcji to 7,9 tys. złotych za m kw. To oznacza, że mamy prawie 1,6 tys. złotych „rozjazdu” wynikającego przynajmniej częściowo z nierealnych oczekiwań sprzedających. Ten bufor jest obecnie największy w historii, a epidemia może to urealnić. I tak w przypadku mieszkań używanych obniżka cen ofertowych nawet o kilkaset złotych w przeliczeniu na metr kwadratowy może nie przełożyć się na spadek cen transakcyjnych, a z drugiej strony dać kupującym satysfakcję, że udało im się kupić mieszkanie taniej.

7. Trwalsze fundamenty rynku

Ostatecznie hamulcem dla przecen powinny być fundamenty rynku mieszkaniowego – znacznie bardziej racjonalne niż kilkanaście lat temu, czyli pod koniec ostatniej hossy. Wtedy królowały zakupy spekulacyjne - Polacy kupowali mieszkania dla wzrostu ich wartości. Dowód? Na lokacie mogli zarobić więcej niż na wynajmie. Popularne były przy tym systemy zakupu np. 10/90. Polegał on na tym, że 10% ceny wpłacane było na etapie dziury w ziemi, a 90% dopiero przed odbiorem kluczy. To spowodowało później masowe rezygnacje z kupionych w ten sposób mieszkań. Mało tego, kilkanaście lat temu głównym motorem rynku był kredyt. Nawet jednak wtedy po szalonych wzrostach cen idących w dziesiątki procent rocznie kryzys sprowadził wyceny mieszkań w dół o zaledwie kilkanaście procent w ciągu kilku lat.

Dziś sytuacja wyjściowa jest zupełnie inna. Kondycja mieszkaniówki była przed epidemią zdrowa i nie mieliśmy do czynienia z bańką na tym rynku. Nawet więcej - abyśmy mogli mówić o bańce na miarę tej z przełomu lat 2007/2008, ceny mieszkań musiałyby się niemal podwoić. Wskazują na to twarde dane pokazujące, ile metrów mieszkania w dużym mieście można kupić za przeciętną pensję albo jaką część wynagrodzenia należałoby wydać na ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Całe szczęście Polska dołączyła do europejskiej hossy mieszkaniowej z dużym opóźnieniem. Dlatego nie zdążyliśmy napompować naszego rynku tak jak na przykład Islandczycy, Austriacy, Skandynawowie, Niemcy, Brytyjczycy czy nawet Czesi lub Węgrzy.

Co więcej, w ostatnim czasie mieszkania kupowane były przede wszystkim za gotówkę i bardzo rzadkie były wcześniej opisane systemu zakupu (np. 10/90). Do tego przez wiele lat wynagrodzenia Polaków rosły szybciej niż ceny mieszkań. Dopiero od około dwóch lat mieliśmy do czynienia z sytuacją odwrotną. To szybko spowodowało, że pojawiły się opinie mówiące o bańce na rynku nieruchomości. Nawet jeśli nie były one słuszne, to bez wątpienia były użyteczne, bo wzmagały obawy kupujących i tonowały ich nadmierny optymizm.

Bartosz Turek, główny analityk