Ceny mieszkań: deweloperzy bardziej skorzy do obniżek niż właściciele?

Przeczytaj także: Mieszkania w świątecznej promocji to rzadkość

Po raz kolejny okazało się, że deweloperzy znacznie szybciej niż sprzedający na rynku wtórnym reagują na zmiany sytuacji. Próbując utrzymać sprzedaż godzili się na obniżki cen transakcyjnych. Co prawda spadki nie były wysokie, ale warto pamiętać, że części ustępstw nie widać w cenach np. oferowania darmowego miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej.

Ciekawe jest również to, że w czasie, gdy spadły transakcyjne ceny mieszkań, to nieco wzrosły ceny w ofertach. W rezultacie różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w siedmiu największych miastach wyniosła aż 11%. Po raz ostatni z tak dużą różnicą mieliśmy do czynienia w 2013 r.

Na rynku wtórnym sytuacja wygląda inaczej. Osobom, które sprzedają mieszkanie raz czy dwa razy w życiu zwykle trudno jest pogodzić się tym, że uzyskają kwotę o kilkadziesiąt tysięcy mniejszą niż planowali. Tu więc ceny mieszkań nie spadły. Takie osoby często też zbyt wysoko wyceniają swój lokal, przez co później muszą pogodzić się ze znaczną obniżką.

W II kwartale różnica między ceną ofertową i transakcyjną w siedmiu największych miastach wynosiła 15%. To jeszcze więcej niż na rynku pierwotnym, choć należy dodać, że jeszcze w pierwszym kwartale było to aż 19%.

Choć na rynku pierwotnym ceny mieszkań spadły, a na wtórnym wzrosły, to droższe zwykle są wciąż nowe lokale. Jest od tej zasady kilka wyjątków.

Najważniejszym jest Warszawa, w której już od 3 lat średnia cena używanych mieszkań jest wyższa od nowych. W II kwartale ta różnica wyniosła 5%, a wiec była zdecydowanie wyższa niż w poprzednich kwartałach. Podobna sytuacja ma miejsce w Rzeszowie, gdzie na rynku wtórnym trzeba było zapłacić aż o 12% drożej niż za nowy lokal. Do tej grupy wyjątków dołączył też Lublin, gdzie było to 5% różnicy.

W pozostałych 14 miastach analizowanych przez NBP drożej niż za używane trzeba było zapłacić za nowe mieszkanie. Rekordzista są w tym zakresie Kielce, gdzie na rynku pierwotnym jest aż o 28% drożej niż na wtórnym.

Największe spadki w Rzeszowie i Warszawie

Warto również krótko wspomnieć o sytuacji w Warszawie, czyli największym rynku w Polsce. Transakcyjne ceny mieszkań nowych mieszkań spadły tam w ciągu kwartału o niemal 4%. Gorzej było jedynie w Rzeszowie, gdzie spadły o 5%. Na warszawskim rynku wtórnym sytuacja również wygląda słabo. Średnia cena transakcyjna co prawda wzrosła, ale minimalnie, bo o 0,7%. Gorzej było tylko w Zielonej Górze (-2%), Bydgoszczy (-1%) i Białymstoku (0%)

Co dalej z cenami mieszkań

Pesymiści uważają, że ceny mieszkań spadną ze względu na spadek popytu na nieruchomości. Z jednej strony popyt zwykłych ludzi obniżałyby obawy o utratę pracy czy słaba dostępność kredytów hipotecznych. Jednocześnie miałby spaść popyt inwestycyjny związany ze zmniejszeniem się liczby chętnych do najmu mieszkań.

Optymiści liczą natomiast, że ceny mieszkan będą dalej rosły ze względu na bardzo niskie oprocentowanie lokat bankowych. To miałoby skłonić zamożnych inwestorów do wypłacania pieniędzy z banków i kupowania mieszkań. Jednocześnie rekordowo niskie oprocentowanie kredytów miałoby zachęcić do zakupów zwykłych ludzi.

My natomiast utrzymujemy nasze wcześniejsze podejście, czyli w najbliższym czasie najbardziej prawdopodobna wydaje się względna stabilizacja. Dopiero jesienią i zimą rozstrzygnie się walka o to, w którą stronę podążą transakcyjne ceny mieszkań.

Kluczowym czynnikiem będzie oczywiście to, jak mocne będzie drugie uderzenie pandemii. Jeśli będzie bardzo dużo przypadków, to gospodarka na tym ucierpi i zamiast o zakupie mieszkania wszyscy będą myśleli o cięciu kosztów.

Warto też pamiętać o tym, że sukcesywnie kończą się wakacje kredytowe i trzeba zacząć płacić raty kredytowe. Jeśli ktoś kupił mieszanie na wynajem z pomocą kredytu, a ono będzie stało puste, to po kilku miesiącach będzie musiał się poddać i wystawi je na sprzedaż. Duża skala takich wymuszonych sprzedaży z pewnością wpłynęłaby na spadek cen. Dlatego duże znaczenie będą miały np. decyzje studentów, którzy są dużą grupą najemców mieszkań. Im więcej z nich zostanie na kolejny rok akademicki w rodzinnych domach, tym gorzej dla właścicieli mieszkań na wynajem.

Oczywiście może też być tak, że ponownie Polsce uda się w miarę łagodnie przejść przez drugą falę pandemii. W takim przypadku po okresie stabilizacji mogą powrócić wzrosty cen mieszkań.

Patrząc na wnioski o kredyty hipoteczne składane w lipcu i sierpniu widać, że popyt wciąż jest wysoki. Poza tym mamy wciąż bardzo duży deficyt mieszkań szacowany na około 2 miliony lokali. Jeśli dodamy do tego rekordowo niskie oprocentowanie kredytów, to w przypadku poprawy sytuacji gospodarczej wzrosty cen mieszkań w przyszłym roku są jak najbardziej możliwe. Gdyby do tego doszło, to ich skala nie będzie jednak tak duża jak w 2019 r.