Co nowe obowiązki deweloperów oznaczają w praktyce?

Przeczytaj także: Jawność cen mieszkań: 5 rzeczy, które musisz wiedzieć jako kupujący

Wrzesień 2025 roku będzie punktem zwrotnym dla całej branży deweloperskiej w Polsce. Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadza szereg nowych obowiązków, które zmienią nie tylko sposób sprzedaży mieszkań, lecz także codzienne funkcjonowanie firm deweloperskich. Nie jest to kosmetyczna korekta, lecz fundamentalna zmiana zasad gry, która wymaga od deweloperów pełnego przygotowania organizacyjnego i prawnego.

Pełna jawność cen – szansa i wyzwanie dla deweloperów

Najbardziej widocznym elementem reformy jest pełna jawność cen. Przez lata wizerunek rynku mieszkaniowego opierał się na reklamach obiecujących atrakcyjne metraże i doskonałe lokalizacje, a cena często była elementem negocjacji lub wręcz tajemnicą, ujawnianą dopiero w bezpośrednim kontakcie z handlowcem. Od lipca 2025 roku ustawodawca wymaga od deweloperów, aby każdy lokal oferowany do sprzedaży miał jasno wskazaną cenę brutto, cenę za metr kwadratowy oraz dodatkowe koszty związane z miejscami postojowymi, komórkami czy tarasami. Co więcej, wszystkie te informacje muszą być publikowane na stronie internetowej inwestycji, a każda zmiana ceny powinna zostać zarchiwizowana wraz z datą. Oznacza to, że potencjalny nabywca może prześledzić historię polityki cenowej i skonfrontować ofertę z rzeczywistością.

Deweloperzy odbierają ten obowiązek dwojako. Z jednej strony to zwiększenie transparentności, które może budować zaufanie klientów i stabilizować relacje rynkowe. Z drugiej strony to także ograniczenie elastyczności, bo strategia cenowa przestaje być elementem swobodnych negocjacji, a staje się dokumentem publicznym. W praktyce wymusza to na firmach większą dyscyplinę w zarządzaniu sprzedażą i bardziej przemyślane podejście do marketingu.

Codzienne raportowanie do Portalu DOM – cyfrowa rewolucja w praktyce

Drugim obowiązkiem, który mocno wpłynął na branżę, jest codzienne raportowanie danych do Portalu DOM prowadzonego przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Raportowanie ma charakter ciągły – nawet w sytuacji, gdy w danym dniu nie doszło do żadnej zmiany w inwestycji, deweloper i tak musi złożyć raport. To wymaga stworzenia procedur, wdrożenia systemów informatycznych i zapewnienia stałej obsługi administracyjnej. W dużych firmach oznacza to konieczność wyodrębnienia całych działów odpowiedzialnych za raportowanie, a w mniejszych – nierzadko dodatkowych kosztów i reorganizacji pracy.

Państwo zyskuje dzięki temu bezprecedensowy dostęp do danych o rynku, co pozwoli na lepsze planowanie polityki mieszkaniowej i monitorowanie sytuacji w czasie rzeczywistym. Dla deweloperów oznacza to jednak konieczność pracy w warunkach nieustannej kontroli. Każdy błąd w raportowaniu, każde opóźnienie czy nieprawidłowość mogą rodzić poważne konsekwencje prawne i finansowe. Z mojego doświadczenia wynika, że firmy, które nie przygotowały się odpowiednio wcześnie, dziś mierzą się z ogromnym wyzwaniem organizacyjnym.

Rękojmia w umowach deweloperskich – większe prawa nabywców, większe ryzyka firm

Najdalej idącą zmianą materialnoprawną jest rozszerzenie odpowiedzialności deweloperów poprzez wprowadzenie rękojmi do umów deweloperskich. Dotychczas spory dotyczące wad mieszkań często rozpoczynały się od dyskusji, czy przepisy o rękojmi w ogóle mają zastosowanie. Deweloperzy argumentowali, że umowa deweloperska ma odmienny charakter niż klasyczna sprzedaż, a więc odpowiedzialność jest ograniczona. Od września 2025 roku ustawodawca jednoznacznie przesądził, że rękojmia obowiązuje także w tym przypadku. Oznacza to, że deweloper odpowiada za wady fizyczne i prawne lokalu, a nabywca może dochodzić roszczeń wprost na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.

Z punktu widzenia konsumentów to ogromne wzmocnienie ochrony. Z punktu widzenia deweloperów – radykalne zwiększenie ryzyka procesowego. Każda usterka techniczna, każdy problem prawny związany z nieruchomością może stać się podstawą do żądań obniżenia ceny, naprawy, a nawet odstąpienia od umowy. Dlatego już dziś firmy muszą inwestować w dokładniejsze procedury kontroli jakości, staranniejsze przygotowanie dokumentacji i lepszą komunikację z klientami. To nie tylko kwestia zgodności z prawem, ale także zarządzania reputacją – jeden głośny proces może mieć dla dewelopera koszt większy niż cały budżet marketingowy.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – dodatkowy koszt, ale i większe bezpieczeństwo

Nie można też pominąć obowiązku odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Od 23 sierpnia 2025 roku każdy deweloper zawierający nową umowę musi uiścić składkę, której celem jest zabezpieczenie interesów nabywców na wypadek niewypłacalności firmy. To kolejny wydatek, który powiększa koszty działalności, a tym samym wpływa na kalkulację ceny mieszkań. O ile dla dużych podmiotów może to być stosunkowo neutralne, o tyle dla mniejszych firm, operujących na niewielkich marżach, dodatkowe obciążenie może stanowić istotne wyzwanie finansowe.

Okres przejściowy minął – teraz liczy się pełna zgodność z prawem

Wszystkie te zmiany weszły w życie w okresie przejściowym, który zakończy się 11 września 2025 roku. Od tego momentu nie ma już miejsca na półśrodki – każda inwestycja, bez względu na datę rozpoczęcia sprzedaży, musi spełniać nowe wymogi. Deweloperzy, którzy tego nie zrobili, narażają się na poważne sankcje administracyjne i ryzyko sporów sądowych z klientami.

Z mojego punktu widzenia kluczowe jest dziś odpowiednie zarządzanie ryzykiem prawnym. Wdrażanie nowych procedur to jedno, ale równie ważne jest przygotowanie kadr – od działów sprzedaży, które muszą umieć wytłumaczyć klientowi nowe zasady, po osoby odpowiedzialne za obsługę posprzedażową, które będą pierwszą linią kontaktu w przypadku roszczeń z rękojmi. Coraz większego znaczenia nabiera też rola kancelarii prawnych, które wspierają deweloperów w tworzeniu wzorców umów, aktualizowaniu regulaminów i prowadzeniu sporów.

Nie można przy tym zapominać, że zmiany te, choć kosztowne i wymagające, w dłuższej perspektywie mogą okazać się korzystne także dla samych deweloperów. Transparentność buduje zaufanie, a rynek, który działa w przewidywalnych i jednolitych ramach prawnych, jest atrakcyjniejszy dla inwestorów instytucjonalnych i finansujących banków. To właśnie stabilność i wiarygodność rynku decydują o tym, czy projekty będą łatwo znajdowały finansowanie i czy polskie inwestycje mieszkaniowe będą konkurencyjne w skali europejskiej.

Czy to naprawdę rewolucja na plus?

Wrzesień 2025 roku zapisze się więc w historii polskiego rynku nieruchomości jako moment przełomu. Nabywcy otrzymają narzędzia ochrony, jakich dotąd brakowało, a deweloperzy staną przed koniecznością głębokiej transformacji swoich modeli działania. Nie będzie to proces łatwy, ale jestem przekonana, że w efekcie rynek wyjdzie z niego dojrzalszy, bardziej przejrzysty i – paradoksalnie – bezpieczniejszy dla nabywców, ale także dla samych deweloperów.

autor: adw. Karolina Pilawska, Pilawska Zorski Adwokaci