Rachunek powierniczy a ochrona praw nabywcy mieszkania

Przeczytaj także: Rachunek powierniczy a postępowanie upadłościowe

Regulacje zawarte w ustawie o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Zgodnie z treścią art. 4 ustawy o umowie deweloperskiej deweloper zapewnia nabywcom danego przedsięwzięcia deweloperskiego, co najmniej jeden z następujących środków ochrony: 1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, 2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczenia, 3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową, 4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Ustawa, w art. 3, definiuje pojęcia obu rodzajów rachunków powierniczych. Za zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy uważa się należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Prawo Bankowe, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z których wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po ustanowieniu lub przeniesieniu na nabywcę prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Natomiast otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy różni się od zamkniętego tym, iż wypłata zdeponowanych na nim środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie.

Założenie jednego z dwóch rodzajów mieszkaniowych rachunków powierniczych będzie należało do obowiązków dewelopera. Środki deponowane na takim rachunku będą ewidencjonowane osobno dla każdego nabywcy, a Ci będą uprawnieni do otrzymywania informacji o dokonywanych wpłatach i wypłatach. Kolejnym zabezpieczeniem nabywców jest regulacja, zgodnie z którą w przypadku wypowiedzenia przez bank umowy o powierniczy rachunek bankowy (bank jest jedynym podmiotem uprawnionym do wypowiedzenia omawianej umowy, i to tylko z ważnych powodów – art. 5 ust. 4 ustawy o umowie deweloperskiej), deweloper zobowiązany jest do niezwłocznego (nie później niż w 60 dni) założenia nowego rachunku w innym banku. Nabywcy chronieni są również w sytuacji gdy deweloper zaniecha swojego obowiązku – to im zwracane są środki zdeponowane na tym rachunku.

Nad bezpieczeństwem nabywców będzie czuwał bank, któremu przysługiwać będzie uprawnienie do kontrolowania zakończenia kolejnych etapów przed dokonaniem wypłaty (art. 12 ustawy o umowie deweloperskiej). Bank będzie miał prawo wglądu do rachunków dewelopera oraz dokumentacji budowy. W przypadku otwartego, mieszkaniowego rachunku powierniczego, dopiero po stwierdzeniu, że etap przedsięwzięcia został rzeczywiście zakończony (podstawą takiego stwierdzenia ma być wpis kierownika budowy w dzienniku budowy), bank dokona na rzecz dewelopera wypłaty środków zdeponowanych na rachunku.

Podstawą do wypłaty środków z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego będzie natomiast otrzymany przez bank odpis aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W sytuacji gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej na niego zostaną przelane wpłacone środki. A gdy strony rozwiążą umowę, wypłata nastąpi na podstawie zgodnych, przedstawionych bankowi oświadczeń woli, co do sposobu podziału środków znajdujących się na rachunku powierniczym.

Ostatnim zabezpieczeniem służącym ochronie nabywców jest penalizacja wypłat dokonanych niezgodnie z wyżej omówionym obowiązkami. Za takie zachowanie grozić będzie grzywna, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Ocena poziomu zabezpieczenia praw nabywców

Należy stwierdzić, że rozwiązania przyjęte w ustawie niwelują większość zagrożeń i niedoskonałości zapisów ustawy Prawo Bankowe. Ustawa reguluje klarownie, w jakich sytuacjach dopuszczalne jest dokonywanie wypłat środków zdeponowanych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Dlatego też wyeliminowano ryzyko wynikające z art. 59 Prawa Bankowego i tym samym interes nabywcy będzie należycie chroniony.

Uregulowanie w prawie upadłościowym sytuacji upadłości dewelopera zgodne jest z przepisami Prawa Bankowego – w którym separacja masy majątkowej jaką są zdeponowane na powierniczym rachunku bankowym środki nie doznaje ograniczeń w stosunku do ujawnionych w księdze wieczystej praw rzeczowych, to jest np. hipoteki ustanowionej na rzecz banku. A jako, że forma umowy deweloperskiej, będącej podstawą założenia powierniczego rachunku bankowego, to obowiązkowo forma aktu notarialnego, przepisy o separacji mas majątkowych miałyby zastosowanie również na gruncie art. 59 ust. 7 Prawa Bankowego.

W związku z powyższym należy pozytywnie ocenić regulacje ustawy odnośnie mieszkaniowego rachunku powierniczego. W znacznym stopniu zwiększa ona stopień bezpieczeństwa nabywcy. Powierniczy rachunek bankowy, mający służyć temu celowi, poprzez postanowienia ustawy pozbawiony został zagrożeń, jakie wiązałyby się z stosowaniem tylko i wyłącznie postanowień Prawa Bankowego.