Czym jest najem okazjonalny?

Przeczytaj także: Bezpieczny wynajem mieszkania

Z tej formy umowy może skorzystać jako wynajmujący tylko taka osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania mieszkań. Innymi słowy, umowy najmu okazjonalnego nie może zawrzeć osoba, której źródłem utrzymania jest najem lokali i która np. z tego tytułu jest podatnikiem podatku VAT. Możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego wyłączona jest także dla jednostek organizacyjnych, np. spółek prawa handlowego a przedmiotem najmu okazjonalnego nie może być lokal użytkowy.

Poza ograniczeniem kręgu podmiotów, które mogą być stronami umowy najmu okazjonalnego, aby mówić o najmie okazjonalnym spełnione muszą być także dalsze warunki:

• umowa i wszystkie jej zmiany muszą być zawarte na piśmie;
• najemca musi złożyć, w formie aktu notarialnego oświadczenie, w którym poddaje się egzekucji na okoliczność opuszczenia i wydania lokalu;
• najemca zobowiązany jest wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkiwać w przypadku eksmitowania go z lokalu, będącego przedmiotem umowy najmu okazjonalnego, a w przypadku gdy wskazywany lokal nie stanowi własności najemcy, do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć zgodę właściciela takiego lokalu lub osoby posiadającej inny tytuł do dysponowania takim lokalem na zamieszkanie w nim najemcy po rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego;
• wynajmujący musi zgłosić zawarcie takiej umowy najmu do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego. Zgłoszenia należy dokonać w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu, co nie zawsze jest tożsame z datą zawarcia umowy najmu. Brak zgłoszenia uniemożliwia wynajmującemu skorzystanie z uproszczonej procedury pozbycia się najemcy z lokalu po ustaniu umowy najmu okazjonalnego.

Właśnie ta uproszczona procedura stanowi kolejną cechę odróżniającą najem okazjonalny od zwykłych umów najmu lokali mieszkalnych. W przypadku zwykłej umowy najmu, procedura eksmisji wiąże się bowiem z koniecznością przeprowadzenia postępowania sądowego, w trakcie którego sąd bada sytuację mieszkaniową najemcy (i ma prawo eksmisję odroczyć). W przypadku umowy najmu okazjonalnego, wynajmujący po rozwiązaniu stosunku najmu i bezskutecznym wezwaniu najemcy do opuszczenia lokalu, występuje do sądu tylko o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji na okoliczność opuszczenia i wydania lokalu.

Do wniosku do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu należy dołączyć:

• wezwanie najemcy do zwrotu lokalu (z poświadczonym urzędowo podpisem wynajmującego) wraz z dowodem doręczenia go adresatowi lub dowodem nadania go do najemcy,
• dokument potwierdzający tytuł prawny wynajmującego do lokalu, z którego eksmisja ma nastąpić,
• dowód zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

Sąd nadaje aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności bez konieczności prowadzenia postępowania sądowego w zwykłym trybie, tj. bez konieczności wyznaczania rozpraw i przesłuchiwania świadków lub stron, co w istotny sposób wpływa na szybkość takiego postępowania. Po nadaniu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, akt taki wraz z klauzulą wykonalności stanowi podstawę wszczęcie postępowania egzekucyjnego przez komornika sądowego.