Ceny mieszkań IV 2012

Przeczytaj także: Pierwotny rynek mieszkaniowy na wirażu

W kwietniu, po raz drugi z rzędu nie docierają także negatywne sygnały z rodzimego rynku kredytów hipotecznych, co bez wątpienia wytrąca z rąk poważny argument pesymistom. Choć poprawa w zakresie zdolności kredytowej jest niewielka i może okazać się chwilowa, to w kwietniu i marcu trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogłaby ubiegać się o kredyt w złotych w wysokości 371 tysięcy, podczas gdy w lutym było to zaledwie 360 tys. zł. Podobny progres (11 tys. zł) jest też widoczny w kwietniu w przypadku zdolności kredytowej wyrażonej we wspólnej walucie. Choć zmiana ta jest pozytywna, to trzeba pamiętać, że dostęp do tego typu finansowania jest bardzo ograniczony. Analizując te dane w dłuższym horyzoncie trzeba jednak zauważyć, że dziś udając się do banku modelowa rodzina może liczyć na kredyt w złotych o wartości 13% niższej niż w analogicznym okresie zeszłego roku.
Sprzedający tracą wolno reagując na zmiany

Patrząc ponadto na rynek od strony podażowej, warto zwrócić uwagę na fakt, że na rynku wciąż rośnie podaż mieszkań nowych. Deweloperzy w pierwszym kwartale bieżącego roku rozpoczęli budowę o 15,2% większej liczby mieszkań niż przed rokiem. To wywiera presję na spadek cen. Jest ona znacznie bardziej widoczna na rynku pierwotnym niż wtórnym, na czym tracą sprzedający. Dane Home Broker sugerują, że nierynkowe ceny ofertowe używanych mieszkań muszą być korygowane na etapie negocjacji, aby doszło do transakcji. W konsekwencji zakres negocjacji (przekraczający dziś 5%) cen mieszkań używanych jest teraz na poziomie nienotowanym od stycznia 2009 roku, od kiedy Home Broker zbiera stosowne dane. Minusem takiego stanu dla właścicieli używanych mieszkań jest to, że wielu potencjalnych nabywców poszukując „czterech kątów”, widząc zawyżone ceny ofertowe na rynku wtórnym, kupują mieszkania od deweloperów.

Duże rozbieżności w ocenach dla poszczególnych miast

Nastroje wśród ekspertów do spraw rynku nieruchomości w poszczególnych miastach są mocno zróżnicowane. Poprawa względem wyników z poprzedniego miesiąca jest jednak widoczna już na pierwszy rzut oka. Niewielkiej przeceny spodziewają się doradcy z Katowic i Lublina. W perspektywie kolejnych 12 miesięcy utrzymania obecnego poziomu wycen przeciętnego „M” spodziewają się natomiast eksperci z Krakowa, Poznania, Trójmiasta, Warszawy i Wrocławia.

Metodologia badania
Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu. W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria. Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.

Bartosz Turek