Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce cz. II

Przeczytaj także: Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce cz. I

Jak zostało już przedstawione w pierwszej części publikacji poświęconych nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, zasadniczo aby nabyć w Polsce nieruchomość, cudzoziemiec musi uzyskać stosowne zezwolenie. Zasadę tę wprowadza ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity: Dz. U. 2004 r. Nr 167, poz. 1758, dalej „ustawa”), która na gruncie prawa polskiego reguluje obrót nieruchomościami z udziałem cudzoziemców.

Należy podkreślić, że wskazana powyżej zasada nie ma charakteru bezwzględnego. Od konieczności uzyskania zezwolenia przewidziane zostały pewne wyjątki. Mogą mieć one zastosowanie ze względu na rodzaj zdarzenia prawnego, w ramach którego następuje nabycie nieruchomości lub z uwagi na rodzaj nabywanej nieruchomości. Do pierwszej kategorii zwolnień można zaliczyć m.in. przypadek nabycia przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest on uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat. Do drugiej kategorii zwolnień można zaliczyć m.in. nabycie przez cudzoziemca samodzielnego lokalu mieszkalnego, nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych. Warto wskazać, że zgodnie z postanowieniami ustawy, powyższych zwolnień nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Wyjątki od konieczności uzyskania zezwolenia mogą mieć także charakter podmiotowy. Oznacza to, że odnoszą się one bezpośrednio do danej kategorii cudzoziemców i powodują, że nie wszyscy cudzoziemcy traktowani są w taki sam sposób.

W niejako uprzywilejowanej sytuacji znajdują się cudzoziemcy, którzy są obywatelami lub przedsiębiorcami państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym oraz Konfederacji Szwajcarskiej. W ich przypadku uzyskanie zezwolenia wymagane jest jedynie w wyjątkowych przypadkach sprecyzowanych w ustawie, m.in. w przypadku nabycia nieruchomości rolnych lub leśnych, w tak zwanym okresie przejściowym, który, co do zasady, wynosi 12 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej.

Minister do spraw wewnętrznych może na bieżąco kontrolować obrót nieruchomościami w Polsce z udziałem cudzoziemców, ponieważ ustawa nakłada na notariuszy obowiązek przesłania, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia wypisu z aktu notarialnego, mocą którego cudzoziemiec nabył lub objął nieruchomość, udziały lub akcje w spółce, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości. Analogiczny obowiązek został nałożony na sądy, jeżeli nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie prawomocnego orzeczenia oraz gdy nabycie lub objęcie udziałów lub akcji podlega wpisowi do rejestru przedsiębiorców.

Podsumowując należy wskazać, że generalna reguła umożliwiająca nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, po uprzednim uzyskaniu zezwolenia, nie ma charakteru bezwzględnego. Ustawodawca wprowadził w stosunku do niej szereg wyjątków, z których część została wskazana w niniejszej publikacji. Jeśli więc jesteś cudzoziemcem i zamierzasz nabyć nieruchomość w Polsce, zapoznaj się z przepisami ustawy, aby upewnić się, czy planowana przez Ciebie transakcji wymaga uzyskania zezwolenia, czy też objęta jest jednym z ustawowych zwolnień.