Ekspektatywa zabezpieczy roszczenia wobec dewelopera

Przeczytaj także: Planujesz zakup nieruchomości? Sprawdź prospekt informacyjny

Ekspektatywa umożliwia egzekwowanie prawa do zakupionego lokalu w przypadku nierzetelności lub bankructwa dewelopera. Właśnie dlatego osoby decydujące się na zakup nieukończonego mieszkania powinny zyskać ogólną wiedzę na jej temat.

Prawo do powstającego lokalu można zagwarantować…

Ekspektatywa zwykle jest definiowana jako prawo do dóbr, które zostaną objęte w przyszłości. Eksperci firmy Conse Doradcy Finansowi zwracają uwagę, że taka konstrukcja prawna w naturalny sposób odpowiada potrzebom rynku deweloperskiego. – Osoby, które nabywają lokal w ramach nieukończonej inwestycji muszą się pogodzić z późniejszym objęciem lokalu. Przeniesienie prawa własności nastąpi dopiero po prawnym wyodrębnieniu nieruchomości lokalowej z zabudowywanego gruntu. Taka czynność wiąże się z założeniem odrębnej księgi wieczystej. Ekspektatywa jako prawo do objęcia przyszłych dóbr gwarantuje ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa na klienta. W przypadku wadliwego wykonania umowy przez dewelopera nabywca może również wnioskować do sądu o dokończenie budowy przez innego wykonawcę. Koszty ukończenia lub modyfikacji lokalu poniesie wówczas nierzetelny inwestor – tłumaczy Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

Rodzime prawo przewiduje pewne wymogi formalne dla ekspektatywy. Można się tutaj powołać na artykuł 9 ustawy o prawie własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Wedle wspomnianego przepisu utworzenie odrębnej własności lokalu na podstawie umowy deweloperskiej nastąpi jeśli spełnione są poniższe warunki:

• deweloper posiada prawo własności zabudowywanego gruntu
• budowa jest prowadzona na podstawie ważnego zezwolenia
• zobowiązanie dewelopera do utworzenia odrębnej własności lokalu zostało ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej

Marta Pawlikowska z Conse Doradcy Finansowi zaznacza, że wymóg ujawnienia ekspektatywy ma największe znaczenie dla nabywców powstających lokali mieszkalnych. Okazuje się bowiem, że wpis w księdze wieczystej gruntu może być dokonany tylko na podstawie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Jest to konsekwencja obowiązującego prawa, które wymaga, by przeniesienie prawa własności lokalu lub zobowiązanie do jego przeniesienia było uregulowane za pośrednictwem notariusza. - Oznacza to, że nabywcy podpisujący umowę deweloperską w zwykłej formie pisemnej rezygnują z ekspektatywy – zaznacza Marta Pawlikowska z Conse Doradcy Finansowi.