eGospodarka.pl
bezpłatny program PIT 2019

eGospodarka.plNieruchomościAktualności › Ceny mieszkań przestały rosnąć

Ceny mieszkań przestały rosnąć

2020-04-06 12:13


Ceny nie powinny wyraźnie spadać


Niezależnie od tego jak długo trwać będą zawirowania wywołane koronawirusem, to rynek mieszkaniowy powinien przez te rafy przejść relatywnie dobrze. Jeśli problemy będą nas dotyczyły relatywnie krótko, to w mieszkaniówce będziemy mogli mówić jedynie o chwilowym zahamowaniu. Jest to scenariusz, który przyjmujemy jako bazowy. Warto w tym kontekście przytoczyć przykłady ostatnich azjatycki epidemii.
W Singapurze, w którym w marcu 2003 roku rozpoczęła się epidemia SARS, spadek cen wg tamtejszego Urban Redevelopment Authority All Residential Price Index wyniósł jedynie około 2%. Co więcej, spadek ten był kontynuacją i tak panującego już trendu. Dokładniejsze i bardziej adekwatne dane są dostępne dla Hongkongu. Tam w 2003 roku SARS doprowadził przez 4 miesiące do 299 zgonów. Z badania przeprowadzonego przez Grace Wong (Uniwersytet Pensylwania) wynika, że samej epidemii można przypisać jedynie 1,6% spadku cen nieruchomości . Do tego mieszkania w blokach, co do których powszechnie wiadomo było, że mieszkały w nich osoby zarażone, straciły przeciętnie niecałe 3% wartości. Przeprowadzenie tak dokładnej analizy było możliwe ze względu na dostępność danych oraz fakt, że publicznie ogłaszano, w których budynkach wykryto przypadki SARS.

fot. mat. prasowe

Ceny mieszkań w Singapurze w latach 2000-2007

W czasach epidemii SARS ceny mieszkań w Singapurze spadły jedynie o 2%.


Wewnętrzna wartość


A co jeśli ziści się pesymistyczny scenariusz zakładający, że pompowane w gospodarkę światową biliony dolarów nie wystarczą, aby stłumić gospodarcze efekty pandemii? Już ostatni kryzys pokazał, że rynek mieszkaniowy jest co najmniej kilka razy bardziej odporny na przeceny, niż nawet indeksy skupiające największe, a więc też potencjalnie najstabilniejsze, firmy giełdowe. Do tego długoterminowi inwestorzy na rynku mieszkaniowym zyskują źródło dochodu w postaci zysków z czynszów.
“Powiem Ci jak stać się bogatym. Zamknij drzwi. Bądź przerażony gdy pozostali są chciwi. Bądź chciwy gdy inni są przerażeni.”

Warren Buffet

Docenili to właściciele amerykańskich nieruchomości w trakcie ostatniego kryzysu. W latach 2007 – 2011 ceny domów w największych miastach spadły bowiem o prawie 23%, a czynsze wynajmu, nie zważając na zawirowania rynkowe, statecznie rosły – łącznie o ponad 8%. Powód? Gdy banki zakręcają kurki z kredytami, a na rynku pracy sytuacja się pogarsza, to dla coraz większego grona osób właśnie najem staje się rozwiązaniem pierwszego wyboru. I tak we wspomnianym okresie liczba wynajmowanych nieruchomości wzrosła w USA z 36 milionów do prawie 43 milionów.

Oczywiście nie zawsze tak musi być aż tak dobrze. Na przykład w Warszawie ostatnie spowolnienia na rynku mieszkaniowym możemy łączyć z chwilowym 10-15-proc. spadkiem czynszów wynajmu mieszkań. Po tej korekcie mieliśmy do czynienia z sezonowymi podwyżkami czynszów, a mniej więcej pod koniec 2012 roku wrócił wyraźny trend wzrostowy. Co jednak ważne, w Polsce - tak samo jak w USA, wyraźnie wzrosła liczba najemców. W latach 2009-12 odsetek obywateli będących najemcami prawie się podwoił . Właściciele mieszkań nie narzekali więc na liczbę osób zainteresowanych ich ofertami.

fot. mat. prasowe

Sytuacja na rynku nieruchomości w USA w latach 2005-2015

W czasach kryzysu ceny nieruchomości w Stanach spadały, ale jednocześnie rosły czynsze wynajmu.


Nieruchomości przyciągają inwestorów


W najbliższych miesiącach na obraz rynku bez wątpienia wpływać będzie obniżka stóp procentowych. W efekcie już niebawem przeciętna nowo zakładana lokata będzie oprocentowana na około 0,5%. To znacznie poniżej psychologicznej granicy 1% i co najmniej kilka razy mniej niż przewidywana na najbliższy czas inflacja. Do tego w obecnej sytuacji Polacy szukają przede wszystkim defensywnych inwestycji. Są to warunki, w których w oczach inwestorów rynek mieszkaniowy powinien zyskiwać jako bezpieczna przystań dla kapitału.

Przepływ kapitału właśnie w tym kierunku jest tym bardziej możliwy ze względu na krwawiące parkiety giełdowe, ale też rozedrganie na rynku obligacji czy funduszy inwestycyjnych. Są to namacalne przykłady panicznej reakcji związanej z pandemią COVID-19. W najbliższym czasie możemy się spodziewać, że na wspomnianych rynkach będzie dochodziło zarówno do większych odbić, jak i dalszych przecen, a ta wzmożona zmienność podnosi poziom ryzyka inwestowania pieniędzy w akcje, obligacje (poza detalicznymi skarbowymi) czy fundusze.

fot. mat. prasowe

Szanse i zagrożenia dla rynku mieszkaniowego

Istotnym zagrożeniem dla na rynku mieszkaniowego może okazać się trudniejszy niż dotąd dostęp do kredytów.


Nie możemy też zapomnieć o dużych inwestorach instytucjonalnych, którzy w ostatnim czasie wyraźnie uaktywnili się na Polskim rynku nieruchomości. Bardzo prawdopodobne, że spadek popytu ze strony indywidualnych nabywców okaże się momentem, który wykorzystają fundusze inwestycyjne. Zasilane w ekstremalnie tani kapitał, mogą teraz łatwiej tworzyć portfele nieruchomości na wynajem w Polsce. Do tej pory tacy inwestorzy kupowali już od deweloperów nie tylko całe bloki mieszkalne czy ich części, ale też same firmy deweloperskie, które pod ich auspicjami zajmują się tworzeniem budynków przeznaczonych na wynajem.

Stymulacja w czasach zarazy


Dziś już nie ulega najmniejszej wątpliwości, że Państwo mocno zaangażuje się w rodzimą gospodarkę. I tak obok cięcia stóp procentowych doszło do rozluźnienia wymagań kapitałowych wobec banków. Instytucje te na preferencyjnych warunkach mogą też być zasilane w płynność. Celem jest to, aby nie doprowadzić do załamania rynku kredytowego. Do tego dochodzi wyceniony na wiele miliardów złotych impuls rządowy. Te wszystkie niestandardowe działania mają jeden cel - wspieranie gospodarki, abyśmy niedługo po tym jak sytuacja się unormuje mogli szybko wrócić do normalnego obrotu gospodarczego.

Nawiasem mówiąc, z zapowiadanych jeszcze niedawno rządowych planów chłodzenia rynku mieszkaniowego, przeszliśmy płynnie do jego pośredniego wspierania. Już samo cięcie stóp procentowych oznacza dla Polaków, posiadających złotowe kredyty mieszkaniowe, spadek odsetek o około 1,6-1,7 miliardów złotych w skali roku. Do tego pod pewną presją banki zaoferowały klientom wakacje kredytowe. Przy tym rząd zapowiada ponadto walkę o utrzymanie miejsc pracy.

Reasumując – rodzimy rynek mieszkaniowy czekają zawirowania wywołane atakiem COVID-19. Oprócz chwilowego spadku popytu, w najbliższej perspektywie możemy spodziewać się też stabilizacji cen mieszkań. Gdyby jednak, pomimo wielobilionowych programów stymulacyjnych, doszło do poważniejszych zawirowań w gospodarce światowej, to i tak rynek mieszkaniowy powinien ten okres przejść w relatywnie dobrej kondycji. Wszystko za sprawą spodziewanego napływu kapitału szukającego do bezpiecznych przystani, jaką jest rynek mieszkaniowy. W rodzimych warunkach powinny ten trend wspierać silne fundamenty mieszkaniówki i fakt, że nie zdążyła w niej narosnąć bańka spekulacyjna. W efekcie nawet, gdyby przyszły gorsze czasy, to mieszkania w Polsce nie powinny tanieć tak jak w latach 2008-13. Przypomnijmy, że nawet wtedy przeciętne „M” w dużym mieście staniało o około 15-20% - licząc od szczytu z trzeciego kwartału 2007 roku do połowy 2013 roku.

Michał Cebula, prezes

poprzednia  

1 2

oprac. : eGospodarka.pl

Oceń

1 0

Podziel się

Poleć na Wykopie

Poleć artykuł znajomemu Wydrukuj

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (2)

  • Re: Ceny mieszkań przestały rosnąć

    majawerka / 2020-04-23 08:28:05

    Komentarz edytowany 1 raz (ostatnio 2020-04-23 08:28:25)

    akurat ja już kupiłam mieszkanie na osiedlu Bliżej Gwiazd na Mehoffera ale wiedziałam od początku że nie stracę na tym w żadnym wypadku bo takie atrakcyjne mieszkanie zawsze mogę potem wynajmować i na tym zarabiać w razie gdyby moje plany uległy zmianie i np wyjechałabym do pracy za granicę odpowiedz ] [ cytuj ]

  • Re: Ceny mieszkań przestały rosnąć

    karolinka / 2020-05-17 19:21:20

    W sumie to dobra wiadomość chociaż ja już zmam za sobą zakup mieszkania na osiedlu Apartamenty Ostródzka na Białołęce, cieszę się bo okolica jest taka jak sobie wymarzyłam, dużo zieleni, przestrzeń i w miarę dobry dojazd do centrum odpowiedz ] [ cytuj ]

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

bezpłatny program PIT 2019

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć jednostkę ZUS.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: