Zawalenie się budowli: odpowiedzialność za szkodę

Przeczytaj także: Prawo sąsiedzkie: co wolno sąsiadowi?

Zgodnie bowiem z art. 652 k.c. ,,jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie’’. Wówczas należy generalnego wykonawcę wykonującego wszystkie prace uważać za posiadacza budowli i oprzeć jego odpowiedzialność na zasadzie ryzyka (tak A. Szpunar, Szkoda wyrządzona przez zawalenie się budowli, NP. 1965, nr 6, s. 604; E. Kulesza, Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 1972, t.2, s .1431; Z. Gordon, Kodeks cywilny z komentarzem pod. red. J.Winiarza, Warszawa 1980, s. 622, uwaga 5). Z tym jednak zastrzeżeniem, że w sytuacji prowadzenia częściowych prac remontowych (np. sanitarnych, elewacyjnych, elektrycznych) ich wykonawcy nie można uważać za posiadacza samoistnego. Zaznaczyć przy tym trzeba , że Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 grudnia 1990 roku(sygn. akt I CR 750/90, OSNCP 1992, z.5, poz.81) odmówił generalnemu wykonawcy robót budowlanych przymiotu posiadacza samoistnego, a uznał go jedynie za ,,gospodarza na terenie budowy’’, który włada terenem zastępczo, w interesie kontrahenta umowy.

Może się również zdarzyć, że właściciel nieruchomości - inwestor staje się posiadaczem budowli w miarę postępów budowy. W takim wypadku ponosi on odpowiedzialność z art. 434 k.c., jeżeli zawalił się budynek jeszcze nie wykończony. Przysługuje mu jednak roszczenie zwrotne przeciw przedsiębiorstwu budowlanemu. W przypadku współposiadania wykonawcy i inwestora ponoszą oni solidarną odpowiedzialność.

Gdy właściciel nieruchomości powierza całość robót kilku wykonawcom (lub podwykonawcom), zachowując jednak prawo do koordynowania ich poczynań, to odpowiedzialność z art. 434 k.c. ciąży na nim, jako inwestorze. Tak samo będzie w sytuacji, gdy właściciel pozostawia wykonawcy swobodę, jednakże charakter prowadzonych prac sprawia, że przyjęcie protokolarne terenu jest zbędne lub nie nastąpiło z innej przyczyny. W tych wszystkich wypadkach przepis art. 652 k.c. nie znajdzie zastosowania, chociaż strony łączy umowa o roboty budowlane (tak A. Szpunar, Szkoda wyrządzona przez zawalenie się budowli, NP. 1965, nr 6, s. 604).

Dla większego spokoju właścicieli nieruchomości pragnę zaznaczyć, że art. 434 k.c. nie obejmuje szkód wynikłych wskutek zawalenia się mas ziemi wydobytych w czasie budowy albo strącania śniegu lub lodu z dachu domu. Odpowiedzialność może być wówczas uzasadniona jedynie na zasadach ogólnych, a więc dla uzyskania odszkodowania konieczne będzie m.in. wykazanie jego winy. Tak samo należy rozstrzygać, jeżeli śnieg lub lód odpada pod wpływem swego ciężaru albo topnienia.

Wskażmy jednak, że okoliczność, iż właściciel nieruchomości nie dysponuje dochodami z budynku przeznaczonymi na przeprowadzenie remontu kapitalnego, nie uzasadnia zwolnienia go od odpowiedzialności z tytułu ryzyka. Można tu ewentualnie rozważać zasadność obniżenia wysokości odszkodowania, tylko jednak w sytuacji, gdy samoistny posiadacz wykazał wysoki stopień staranności w dążeniu do przeprowadzenia remontu. Również powierzenie zarządu nieruchomością budynkową innemu podmiotowi – licencjonowanemu zarządcy nieruchomości - nie zwalnia posiadacza samoistnego od odpowiedzialności. Orzecznictwo wyraźnie podnosi, że podmiot odpowiedzialny na podstawie stosunków umownych za stan techniczny budynku należy do kręgu osób, za które posiadacz ponosi odpowiedzialność (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 13 września 1988 roku, sygn. akt IV CR 231/88, OSN 1990, nr 12, poz. 155).

Reasumując zaznaczmy, że wynik każdego postępowania sądowego zależy od szczegółowo ustalonych okoliczności faktycznych, a samo postępowanie dowodowe rządzi się trudnymi do stosowania regułami. Chcąc zatem uniknąć stresu wywołanego wynikiem postępowania sądowego warto wcześniej pomyśleć o odpowiednim ubezpieczeniu, a w przypadku sądowego sporu zapewnić sobie pomoc fachowego pełnomocnika.