Rynek nieruchomości mieszkaniowych III kw. 2013

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych IV kw. 2012

W konsekwencji firmy deweloperskie rozpoczynają nowe inwestycje mieszkaniowe. Wartość i liczba kredytów firm deweloperskich z problemami przestała się zwiększać, jakkolwiek, ze względu na zmianę klasyfikacji należności, trudno określić skalę poprawy zjawiska. Rzeczywistą przyczyną pogorszenia wskaźników opartych na zysku jest oddawanie do użytkowania mieszkań sprzedanych po niskiej cenie lub wybudowanych po wysokich kosztach15. Analiza rozkładu firm deweloperskich z punktu widzenia ich wypłacalności (definiowanej jako dodatnia różnica należności i zobowiązań) pokazuje, że udział firm niewypłacalnych nie przekracza 10%, z lekką tendencją wzrostową w ostatnich kwartałach. Należy jednak pamiętać, że fakt występowania zobowiązań przekraczających należności, obserwowany w bilansach niektórych firm, nie oznacza ich niewypłacalności.

Pozostałe procesy na rynku mieszkaniowym przebiegały zgodnie z wcześniejszymi trendami. Udział kredytów walutowych w istniejącym portfelu kredytów ogółem nadal wykazywał nie-wielki spadek, wobec praktycznego zaprzestania udzielania kredytów walutowych przez banki oraz postępujących spłat. Stopy procentowe złotowych kredytów mieszkaniowych znajdowały się na historycznie najniższych poziomach pomimo niewielkiego ich wzrostu w III kw. br. W obliczu spadających stóp depozytowych oraz na rynku między-bankowym, banki mogły podnieść marże na kredytach mieszkaniowych. Marże ustalane względem WIBOR3M wynosiły w III kw. br. 2,5 pp., a względem depozytów wynosiły 2,7 pp. Udzielanie kredytów mieszkaniowych złotowych było w omawianym okresie opłacalne dla systemu bankowego, a związana z tym modelowa rentowność (ROE) portfeli hipotecznych udzielanych w złotych, bez uwzględnienia kosztów pozafinansowych, wynosiła ok. 20%.

W sferze realnej rozmiary budownictwa mieszkaniowego (mieszkania oddane do użytku) znajdują się na relatywnie wysokim poziomie, co jest wygasającym efektem małego boomu z lat 2010-2011.

Łączna liczba noworozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych w dwóch pierwszych kwarta-łach br. zmniejszała się (por. wykresy 61-64), natomiast w III kw. br. tendencja spadkowa uległa odwróceniu i obserwujemy wzrost liczby inwestycji noworozpoczynanych względem III kw. roku poprzedniego. Zjawisko to znajduje swoje potwierdzenie w sprawozdawczości finansowej firm deweloperskich. Gdyby ta krótkookresowa tendencja wzrostowa okazała się trwała, to za dwa lata na rynku pojawiłoby się więcej mieszkań, a wzrost cen byłby umiarkowany. Zjawisko to wymaga obserwacji.

Szacunkowe dane odnośnie sytuacji na mieszkaniowym rynku wtórnym w Warszawie (oparte m. in. na danych z Rejestru Cen i Wycen Nieruchomości) pokazują utrzymywanie się podobnej liczby transakcji w ostatnich kwartałach.

Zestawienie struktury mieszkań będących przedmiotem transakcji z ich ofertą na rynku wtórnym w 8 największych miastach w Polsce pokazuje zjawisko znane już z rynku pierwotnego, a polegające na nadwyżce mieszkań większych (powyżej 50 m kw.) przy niedoborze mniejszych (poniżej 50 m kw.). O ile w przypadku rynku pierwotnego w okresie 2-4 lat dysproporcja taka może być zlikwidowana poprzez zmianę struktury produkcji deweloperów, o tyle podaż na rynku wtórnym jest zdeterminowana strukturą zasobu, a ta zmienia się przez dziesięciolecia.