Wynajem mieszkania o 34% droższy niż rata kredytu

Jak czytamy w komunikacie z raportu, w II kwartale br. wynajem mieszkania o powierzchni do 35 m2 okazał się o 3% droższy niż przed rokiem. W przypadku średnich (35-60 m2) i dużych (powyżej 60 m2) lokali podwyżki sięgnęły zaledwie 2%.

Jak już wspomniano we wstępie, sytuacja w poszczególnych lokalizacjach była dość mocno zróżnicowana. Na jednym biegunie mamy bowiem pokaźne spadki w Bydgoszczy (-10%) i Częstochowie (-8%), po drugiej stronie wzrosty, które odnotowano w Toruniu (+16%) i Gdyni (+15%). Najdroższą propozycją z rynku jest duże mieszkanie w Warszawie (średnio 4000 zł), a najtańszą - wynajem małego mieszkania w Sosnowcu (950 zł).

Opłacalność wciąż wysoka, pod warunkiem, że lokal nie stoi pusty

Ponieważ w ostatnim czasie zmianie uległy nie tylko koszty najmu, ale również koszty kredytów i ceny mieszkań, to sprawdziliśmy jak obecnie wygląda opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Najwyższą stopę zwrotu z wynajmu mieszkania przynoszą wciąż małe metraże (do 35 m2). W przypadku inwestycji bez kredytu stopa zwrotu wynosi średnio 7,1% brutto. Dla lokali średniej wielkości (35-60 m2) jest to 6,3%, a dla dużych powyżej 60 m2) rentowność to 5,6%. To jednak przy założeniu, że mieszkanie przynosi zyski przez pełne 12 miesięcy w roku. Jeśli przez kilka miesięcy będzie stało puste, to zyski będą zdecydowanie niższe.

Koszt najmu aż o 1/3 wyższy niż rata kredytu

Porównaliśmy również koszt wynajmu mieszkania z ratą kredytu. Największe różnice dotyczą małych lokali. Rezygnując z najmu kawalerki na rzecz własnego mieszkania można sporo zaoszczędzić, ponieważ stawka wynajmu mieszkania o powierzchni 35 m2 jest aż o 34% wyższa niż rata kredytu na takie samo mieszkanie, przy założeniu 10% wkładu własnego.

Dla przykładu w Szczecinie, Lublinie i Częstochowie taki ruch pozwoli zaoszczędzić ok. 6300 zł rocznie. Problem polega jednak na tym, że aby uzyskać kredyt trzeba posiadać przynajmniej 10% wkładu własnego, a coraz więcej banków wymaga aż 20%. Poza tym o kredyt jest dziś znacznie trudniej niż jeszcze na początku roku. Warto też wspomnieć, że osoby młode, które najmują kawalerki, jeśli myślą o zakupie własnego mieszkania, to zwykle większego, w którym znajdzie się osobny pokój dla dziecka. Biorąc to pod uwagę zyski z zamiany na własne nie będą już tak wysokie.

Warto też dodać, że przy średniej wielkości mieszkaniach czynsz najmu o 19% przewyższa wysokość raty, a przy dużych jest to już tylko 4%.

Jak to policzyliśmy

Wyliczenia sporządzono na podstawie 68 957 ogłoszeń wynajmu oraz 112 865 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 IV do 30 VI 2020 r.