ZBP: kredyty mieszkaniowe i zakupy w cieniu COVID-19, ceny mieszkań niekoniecznie

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości i kredytów II kw. 2019

Jak czytamy w komunikacie z raportu, w II kwartale br. odnotowany został wyraźny spadek zarówno ilości transakcji zawieranych na rynku mieszkaniowym, jak i liczby udzielanych kredytów. W porównaniu z I kwartałem sprzedaż na rynku pierwotnym pikowała o pokaźne 64%, a ilościowe i wartościowe spadki w kredytach mieszkaniowych sięgnęły około 19-20%.

Jak informuje ZBP, nominalna wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych sięgnęła 13,472 mld zł, co oznacza spadek o 3,151 mld zł. W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku (II kwartał 2020/ II kwartał 2019) wyniki akcji kredytowej także okazały się słabsze. W II kwartale 2020 roku zawarto o 14 142 (czyli 23,84%) mniej umów kredytowych, natomiast ich wartość była niższa o 2,972 mld zł (18,07%) niż przed rokiem.

Eksperci podkreślają, że w obecnych realiach trudno jest pokusić się o ocenę całkowitego wpływu pandemii na rynek. Jednocześnie jednak warto wspomnieć, że dotychczas formułowane prognozy okazują się być dość trafnymi.

W związku ze wzrostem niepewności co do gospodarczych skutków epidemii COVID-19 banki już w marcu znacznie zaostrzyły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych. I mimo, że „lockdown” mamy już za sobą, a zainteresowanie mieszkaniami powoli rośnie, to nadal dostęp do kredytów mieszkaniowych jest trudniejszy. Kilka dużych banków zaostrzyło wymagania dotyczące minimalnego wkładu własnego, wzrosły marże kredytowe, zaostrzono kryteria udzielania kredytów dla osób prowadzących działalność gospodarczą i pracujących na podstawie umowy cywilnoprawnej. Z drugiej strony klienci wstrzymują się z zakupami w oczekiwaniu na dalszy rozwój sytuacji. Wszystkie te czynniki spowodowały, że już w kwietniu znacznie spadła zarówno liczba, jak i wartość nowo udzielonych kredytów - mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Istotnym bodźcem do wnioskowania o kredyt były natomiast trzy kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu podstawowych stóp procentowych. Stopa referencyjna na poziomie 0,1% z jednej strony zachęca do sięgania po tani kredyt hipoteczny, a z drugiej przekreśla szanse na jakiekolwiek zyski z lokat bankowych, co dodatkowo skłania do inwestowania w nieruchomości.

Wstępne wyniki z lipca potwierdzają rosnący trend zarówno akcji kredytowej, jak również inwestorskich działań deweloperskich, co pozwala na ostrożną ocenę wyników na koniec roku 2020. Oczywiście bieżący rok będzie słabszy od rekordowego roku 2019, ale spadek wartości akcji kredytowej może uplasować się ostatecznie na poziomie od 12% do 15% w porównaniu do rekordowego wyniku roku 2019 – wyjaśnia dr Jacek Furga.

Rynek inwestycji mieszkaniowych po kwietniowym zastoju, w kolejnych miesiącach stopniowo powracał do aktywności. Ostatecznie w całym II kwartale 2020 roku przekazano do użytkowania tylko o 4,5% mniej lokali w porównaniu do poprzedniego kwartału. Liczba rozpoczętych budów spadła o niecałe 10%, a liczba lokali, na budowę których wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym wręcz wzrosła o 5,9% w porównaniu do I kwartału 2020 roku.

Ceny mieszkań i najmu właściwie bez zmian

Oczekiwane przez niektórych obserwatorów rynku obniżki cen mieszkań nie nastąpiły. Zgodnie z przewidywaniami Centrum AMRON, okres kilku miesięcy spowolnienia to zdecydowanie za krótko, aby wywołać istotne zmiany poziomu cen na rynku nieruchomości, zwłaszcza jeśli uwzględnione zostaną dodatkowe czynniki, takie jak choćby oczekiwanie relatywnie szybkiej poprawy sytuacji gospodarczej, czyli powrotu do solidnego poziomu wzrostu gospodarczego w przyszłym roku, utrzymujących się na wysokim poziomie kosztów budowy mieszkań i cen gruntów pod zabudowę wielorodzinną czy bliski zera poziom stóp procentowych.

W drugim kwartale br. ceny transakcyjne na obu rynkach nadal rosły. Choć te wzrosty były już zdecydowanie niższe niż dotychczas, a w dwóch spośród ośmiu badanych lokalizacji zanotowano nawet – co prawda niewielki – spadek średniej ceny transakcyjnej 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania. We Wrocławiu przeciętna cena była niższa o 1,34% w porównaniu do poprzedniego kwartału, a w Krakowie o 1,19%. Nabywcy lokali mieszkalnych w tych miastach przeciętnie płacili odpowiednio 7 064 zł/m2 i 7 873 zł/m2. Najwyższe wzrosty cen zanotowano w Łodzi i w aglomeracji katowickiej – odpowiednio o 3,67% i 4,34%. W Warszawie średnie ceny były wyższe o niewiele ponad 1%.

Wzrost przeciętnej stawki czynszu najmu prywatnego lokalu mieszkalnego był w II kwartale symboliczny – średnio na poziomie 0,5% w relacji do poprzedniego kwartału. Jednak jak zastrzegają eksperci AMRON, liczba nowych transakcji najmu jest mało reprezentatywna i trudno jeszcze wnioskować o faktycznej skali zmian na tym rynku na tej podstawie.