Ceny mieszkań w Warszawie: ile można wynegocjować?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań w Warszawie: czy niższy popyt je obniży?

Ceny ofertowe a ceny transakcyjne. Ile kupujący może wynegocjować?

Różnice pomiędzy ceną ofertową a ceną transakcyjną mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie nie były zbyt duże w badanym okresie. Może to oznaczać, że sprzedający nie byli skłonni do wyraźnego obniżania ceny sprzedaży.

Drugi scenariusz zakłada, że ogłoszenia mocno przeszacowane nie znalazły kupującego i pozostały w ofercie. Transakcje były przeprowadzane częściej w przypadku mieszkań z wyceną adekwatną do stanu nieruchomości, lokalizacji itp.

Zgodnie z danymi SonarHome największą różnicę pomiędzy ceną ofertową i transakcyjną w 2021 roku można zaobserwować na Ochocie i Wilanowie - odpowiednio 7% i 6%. Zaskakująca była sytuacja na Żoliborzu. W tej dzielnicy średnia cena ofertowa była niższa (kosmetycznie, różnica 2%) od średniej ceny transakcyjnej. Na Żoliborzu mamy do czynienia ze stosunkowo małą ofertą (niska podaż w skali miasta) i wysokimi cenami mieszkań. Osoby decydujące się na zakup lokalu mieszkalnego w tej dzielnicy są zazwyczaj świadomymi kupującymi, którzy poznali te realia. Możliwe, że spośród oferty, jaka była dostępna w danym okresie, kupujący wybrali mieszkania droższe. Stąd przeciętna cena mieszkań sprzedanych była wyższa niż średnia cena mieszkań z puli będącej w ofercie.
Różnice pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi mieszkań z rynku wtórnego były wprawdzie dość niskie (w 2021 roku wynosiły zaledwie kilka procent), jednak biorąc pod uwagę ceny całkowite, nawet te kilka procent może złożyć się na znaczącą sumę.

Symulacja zmiany ceny całkowitej mieszkania o powierzchni 55 m2 w 2021 roku

Najwyższą różnicę pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną w 2021 odnotowaliśmy na Ochocie. Przeciętna cena w ogłoszeniach była wyższa o 7% od średniej ceny transakcyjnej. Realnie oznacza to, że w drodze negocjacji można było przeciętnie obniżyć kwotę zakupu mieszkania o ponad 44 tys. zł. Podobną nominalną różnicę pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną można było zaobserwować na Wilanowie. - mówi Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome.

W całej Warszawie różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną wyniosła przeciętnie 20 tys. zł. Różnice w cenach całkowitych pomiędzy dzielnicami są znaczące. Za mieszkanie o metrażu 55 m2 na Śródmieściu zapłacimy przeciętnie o 260 tys. zł więcej niż za mieszkanie w najtańszej Wesołej (patrząc na ceny transakcyjne).

Możliwości nabywcze kupujących w Warszawie

W 2021 roku pracujący w stolicy zarabiali średnio 7 226 zł brutto. Z kwoty brutto po odliczeniu podatków oraz zaliczek, które razem stanowią około 30% wypłaty, osobie pracującej w Warszawie zostało na rękę około 5 200 zł miesięcznie.
Wzrost transakcyjnych cen mieszkań w Warszawie w 2021 wyniósł 6% w porównaniu do 2020, był więc o 2 pp. niższy od wzrostu wynagrodzeń netto (czyli na rękę). Zdolność nabywcza warszawiaków przez ostatnie dwa lata trwała w trendzie bocznym. Oznacza to, że w niektórych kwartałach pojawiały się wahania zdolności nabywczej, jednak w ogólnym rozrachunku możemy założyć, że wyniosła przeciętnie około 0,44 m2. Tym samym za średnie miesięczne wynagrodzenie netto można było kupić 0,44 m2 mieszkania. To oznacza, że na zakup mieszkania o powierzchni 50 m2 zarabiający średnią miesięczną pensję w Warszawie musiałby odkładać całość wynagrodzenia przez 9,5 roku.

Barbara Bugaj,