Oferta mieszkań na sprzedaż powinna się odbudowywać

Przeczytaj także: Ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym w górę w II kw. 2023

58 tysięcy unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż – taka jest oferta, z której według Unirepo można dziś wybierać chcąc kupić lokal z rynku wtórnego w mieście wojewódzkim. Wynik ten jest co prawda o 2-3 tysięcy wyższy niż jeszcze pod koniec grudnia 2023 roku, a więc sytuacja się poprawia, ale wciąż oferta pozostaje ekstremalnie wręcz mała.

Mało mieszkań na sprzedaż

Mówimy przecież o miastach, w których na koniec 2023 roku były około 4 miliony mieszkań. Mniej niż 1,5% z nich jest dziś wystawiona na sprzedaż. W tym w liczbie tej znajdziemy również ogłoszenia nieaktualne, te dotyczące udziałów w nieruchomościach, mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym oraz anonse nieprawdziwe, których zadaniem może być np. skłonienie potencjalnego kupującego do kontaktu z firmą, której intencją jest owszem sprzedaż, ale czegoś innego niż przedstawione w ogłoszeniu mieszkanie.

Nie powinno więc ulegać wątpliwości, że oferta jest dziś o wiele za mała, aby można było mówić o sensownym wyborze. Nawet więcej – po trwającym kilka miesięcy szale zakupowym – oferta jest tak wykupiona, że wciąż trudno jest znaleźć sensownie wycenione mieszkanie na sprzedaż. Widzimy już jednak pierwsze jaskółki poprawy, a to dopiero początek. W najbliższych miesiącach powinny bowiem działać co najmniej trzy czynniki, które pozytywne dla kupujących zmiany powinny wzmacniać.

1. 23 tysiące dodatkowych mieszkań

Po pierwsze od drugiej połowy 2023 roku wyraźnie wzrosła aktywność deweloperów. Po prostu postępujące wykupienie oferty zmusiło firmy do rozpoczynania większej liczby nowych inwestycji. W efekcie w drugim półroczu ubiegłego roku deweloperzy zaczęli budować prawie 67 tysięcy nowych mieszkań. To o prawie 23 tysiące lokali więcej niż w analogicznym okresie 2022 roku. W tym czasie aktywność deweloperów wzrosła więc o ponad połowę.

I choć wygaszenie „Bezpiecznego Kredytu 2%” może zmniejszyć skłonność deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji, to jednak mamy tu do czynienia z pewną bezwładnością. Chodzi o to, że procedury w przypadku wielu działek rozpoczęto i co najmniej część z nich będzie kontynuowana nawet w obliczu chwilowego spadku popytu na mieszkania. Powinien być on jedynie chwilowy, bo biorąc pod uwagę bieżące prognozy, można zakładać, że popyt na całym rynku mieszkaniowym wspierać będą spadające stopy procentowe, niskie bezrobocie i szybko rosnące płace. To w dłuższym terminie dla łącznego popytu na mieszkania powinno być ważniejsze niż punktowo działający program dopłat do kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie.

2. Część mieszkań wróci do oferty

Z punktu widzenia aktualnej i przyszłej oferty mieszkań na sprzedaż ważne jest też to, że Polacy złożyli w bankach ponad 100 tysięcy wniosków o „Bezpieczny Kredyt 2%”. Co więcej, napływ aplikacji był największy na moment przed wygaszeniem programu. Nie jest jednak tak, że każdy, kto się po preferencyjny kredyt zgłosił na pewno go dostanie. Część chętnych otrzyma decyzję odmowną, a mieszkania, które chcieli kupić, wrócą do oferty.

3. Martwy okres dla młodych

Dopełnieniem całego tego obrazu jest też spadek popytu, który na początku bieżącego roku jest rzeczą oczywistą. Jest to konsekwencja zakończenia „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Program ten dla wielu osób oznaczał przyspieszenie decyzji o własnym „M”, a skoro ktoś kupił mieszkanie w ubiegłym roku, to nie kupi go w bieżącym.

Szczególnie dotyczyć to może młodych rodaków, którzy z pomocą kredytu z dopłatą, kupowali swoją pierwszą nieruchomość. Przy tym trzeba mieć świadomość, że skala niezaspokojonych potrzeb w tej grupie nabywców jest wręcz ogromna i jest efektem wieloletniego narastania problemów mieszkaniowych. Warto w tym miejscu przypomnieć, że zgodnie z szacunkami Eurostatu w 2022 roku ponad połowa osób w wieku od 25 do 34 lat mieszkała w Polsce z rodzicami. To też tłumaczy ogromną popularność „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Trzeba mieć jednak świadomość, że nawet jego skala odpowiedziała tylko na ułamek niezaspokojonego popytu młodych Polaków, którzy nie mają jeszcze własnych „czterech kątów”.

Inna rzecz, że część z nich może wstrzymywać się z decyzją o zakupie mieszkania do momentu startu już zapowiedzianego programu mieszkaniowego - „Kredyt Mieszkaniowy na Start”. Przy tym musimy być świadomi, że jego ostateczna forma dopiero się kształtuje. Nie wiemy wciąż jakie będą finalne ograniczenia, kto będzie mógł skorzystać ze wsparcia, jakie będą limity i wyłączenia. A gdyby i tego było mało, to nie mamy też gwarancji, że program w ogóle wejdzie w życie.

W dół mogą pójść nawet ceny ofertowe

Przy tym trzeba mieć świadomość, że od sytuacji, w której odbudowuje się oferta mieszkań na sprzedaż do sytuacji, w której mieszkania tanieją, droga jest długa. Nie będzie przy tym zaskoczeniem, gdy pojawią się przypadki korekt przeciętnych cen ofertowych, czyli tych, które widnieją w ogłoszeniach o chęci sprzedaży mieszkań. Raczej będzie to jednak wynikało z faktu, że na rynki, gdzie widzieliśmy już tylko oferty nieakceptowalnie drogie, wrócą propozycje wycenione bardziej racjonalnie.

Znacznie trudniej wyobrazić sobie sytuację, w której spadłyby ceny transakcyjne, czyli te faktycznie akceptowane przez kupujących i zapisywane w aktach notarialnych. W 2024 roku więcej czynników sprzyja bowiem raczej wzrostom cen mieszkań niż ich spadkom. Spodziewamy się przecież dynamicznych wzrostów wynagrodzeń, niskiego bezrobocia i obniżek stóp procentowych. Oliwy do ognia dolać może też nowy program mieszkaniowy („Kredyt Mieszkaniowy na Start”), choć Ministerstwo Rozwoju i Technologii ma na względzie to, aby tym razem stworzyć rozwiązanie, które nie powtórzy błędów „Bezpiecznego Kredytu 2%”.

Na drugim biegunie znaleźć możemy natomiast procedowaną nowelizację Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. W myśl procedowanej propozycji rozwiązanie to może stać się tak łatwo dostępne, że wpłynie na to jak banki liczą zdolność kredytową. Po prostu banki przy kalkulacji zdolności kredytowej będą musiały wziąć pod uwagę, że kredytobiorca niedługo po otrzymaniu kredytu może ustawić się w kolejce po darmową, a nawet częściowo umarzaną pożyczkę na spłatę rat, za co finalnie płacą banki. Sprawa jest o tyle ciekawa, że zbyt daleko idąca liberalizacja zasad działania Funduszu Wsparcia Kredytobiorców może nawet uniemożliwić realizację części celów stawianych przed wcześniej wspomnianym nowym programem tanich kredytów („Kredyt Mieszkaniowy na Start”).

Bartosz Turek, główny analityk