Deweloperzy nie obniżają cen mieszkań, choć chętnych do zakupu brak

Przeczytaj także: Ceny ofertowe mieszkań vs transakcyjne. Czy jest pole do negocjacji?

CBRE porównała ceny ofertowe mieszkań sprzedanych analizowane przez REDNET Consulting z cenami transakcyjnymi podawanymi co kwartał przez NBP.

Badanie rynku deweloperskiego przeprowadzone przez REDNET Consulting wykazało, że promocje cenowe w trzecim kwartale 2022 r. dotyczyły co czwartej inwestycji. To oznacza, że nadal w przypadku zdecydowanej większości sprzedawanych mieszkań takich promocji nie było. Deweloperzy uciekają się do innych sposobów na przyciągnięcie klientów i oferują np. notarialną gwarancję ceny, wygodny harmonogram płatności czy miejsce postojowe w atrakcyjnej cenie. Czasem zdarzały się też darmowe akty notarialne czy promocje na wykończenie. To jednak interesuje klientów najmniej, bo dla nich kluczowe znaczenie ma cena za metr kwadratowy, a ta uporczywie nie chce spadać i nic nie wskazuje na to, by w najbliższej przyszłości miało się to istotnie zmienić – mówi Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego CBRE.

Realne upusty zaledwie o kilka procent

Eksperci firmy CBRE w swojej analizie zestawili ze sobą dane dotyczące sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Ceny ofertowe mieszkań sprzedanych analizowane przez REDNET Consulting porównano z cenami transakcyjnymi podawanymi co kwartał przez NBP. I choć metodologie obu badań są nieco odmienne (co oznacza, że zestawienie nie pokazuje dokładnych upustów) to analiza pozwala ocenić ogólny trend i skalę rzeczywistych rabatów w poszczególnych miastach.

Wydawało się, że spadek popytu na mieszkania, ze względu na rosnące stopy procentowe i tym samym spadającą zdolność kredytową Polaków, zmobilizuje sektor nieruchomości do oferowania większej liczby okazji cenowych. Okazuje się jednak, że wcale tak nie jest. I choć już w maju stopy procentowe przekroczyły 5 proc. to nadal upusty są najczęściej zaledwie kilkuprocentowe i wahają się od 0,9 proc. do 14 proc. w zależności od regionu.

Przyjrzyjmy się promocjom cenowym na poszczególnych rynkach.

Warszawa

Zacznijmy od największego, czyli Warszawy. W trzecim kwartale 2022 r. cena ofertowa mieszkań sprzedanych według REDNET Consulting to 13 286 zł za mkw., a ceny transakcyjne NBP są na poziomie 12 742 zł za mkw. To oznacza, że aktualnie upusty kształtują się przeciętnie na poziomie 4,1 proc. Warto jednak odnotować, że w stolicy deweloperzy już od połowy 2018 roku byli skłonni udzielać nabywcom niewielkich upustów i obecnie nie widać istotnego ich wzrostu. W tym mieście największe promocje można było uzyskać podpisując umowę podczas pierwszego lockdownu (drugi kwartał 2020 r.), bo wtedy upusty cenowe sięgały przeciętnie nawet 9 proc.

Poznań

Na podobny poziom obniżek, jak w Warszawie, mogą liczyć szukający mieszkań w Poznaniu. Tutaj cena ofertowa mieszkań sprzedanych w trzecim kwartale 2022 r. wyniosła 10 213 zł za mkw., a ceny transakcyjne NBP są na poziomie 9 804 zł za mkw. To daje upust na poziomie 4 proc.

Wrocław

Nieco lepiej jest we Wrocławiu, gdzie cena ofertowa mieszkań sprzedanych w trzecim kwartale 2022 r. to 11 250 zł za mkw., a ceny transakcyjne NBP są na poziomie 10 520 zł za mkw. To daje upust o wartości 6,5 proc. Warto tutaj odnotować wzrost z 3,5 proc. w poprzednim kwartale.

Trójmiasto

Odmiennie wygląda sytuacja w Trójmieście. Tutaj nabywcami w trzecim kwartale br. były osoby zamożne, kupujące mieszkania w celach inwestycyjnych lub jako domy wakacyjne. O ile jednak nabywcy w Trójmieście kupili w trzecim kwartale br. mieszkania wyjściowo droższe nawet niż nabywcy w Warszawie, to zestawienie danych REDNET Consulting i NBP pokazuje, że w Trójmieście skala upustów była znacznie wyższa niż w stolicy i mogła przekraczać nawet 11 proc. Chociaż cena ofertowa mieszkań sprzedanych wyniosła w Trójmieście 13 485 zł za mkw. to już ceny transakcyjne NBP dla Gdańska wynoszą 11 599 zł za mkw., a dla Gdyni 11 908 zł za mkw. To oznacza upusty rzędu 12-14 proc.

Kraków

W opozycji do Trójmiasta znajdują się Kraków i Łódź. Tu zestawienie danych sugeruje, że nabywcy niemal nie mogli liczyć na obniżki, co oznacza, że klientom najpewniej oferowano inne, niefinansowe zachęty. Jeżeli chodzi o stolicę Małopolski cena ofertowa mieszkań sprzedanych w trzecim kwartale 2022 r. wyniosła 11 776 zł za mkw., a ceny transakcyjne NBP są na poziomie 11 669 zł za mkw. To daje upust o zaledwie 0,9 proc.

Łódź

W Łodzi w trzecim kwartale br. pojawiła się nowa oferta stosunkowo atrakcyjnych cenowo mieszkań, podczas gdy w innych miastach ceny lokali wprowadzonych do sprzedaży przekraczały cenę bieżącej oferty. Stąd, zapewne, w tym mieście cena ofertowa mieszkań sprzedanych w trzecim kwartale 2022 r. i cena transakcyjna NBP były na tym samym poziomie – 8 475 zł za mkw.