7 sił napędowych rynku mieszkaniowego w Polsce i CEE

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy w 2021 roku i prognozy na 2022 rok

Rynek mieszkaniowy – a w szczególności segmenty wynajmu instytucjonalnego (PRS), mieszkań studenckich i mieszkań współdzielonych – w Europie Środkowo-Wschodniej jest obecnie mniej rozwinięty niż w Europie Zachodniej. W analizowanych przez nas krajach nadal większość zasobów mieszkaniowych jest własnością osób prywatnych lub gmin. Jednak w ostatnich latach, szczególnie w stolicach – Warszawie, Pradze, Budapeszcie i Bukareszcie oraz w mniejszym stopniu w Sofii i Bratysławie – obserwuje się coraz większy udział prywatnych funduszy w rynku mieszkaniowym. Rozwój sektora living odnotowano także w miastach regionalnych, przede wszystkim w Polsce i Czechach – mówi Dorota Wysokińska-Kuzdra, Senior Partnerka, Dyrektorka Działu Corporate Finance i Living Services na region Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.

Główne czynniki napędzające rynek mieszkaniowy w Europie Środkowo-Wschodniej

1. Urbanizacja i migracja

Wraz z rozwojem miast w Europie Środkowo-Wschodniej rośnie zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem w obszarach miejskich. Od lat obserwowana jest migracja ze wsi do miast w poszukiwaniu zatrudnienia, edukacji oraz poprawy stopy życiowej. Wiele osób, które decyduje się na zmianę miejsca zamieszkania, szuka wysokiej jakości lokali do wynajęcia na elastycznych warunkach, a to przekłada się bezpośrednio na wzrost popytu na mieszkania z sektora prywatnego i instytucjonalnego.

2. Luka w podaży

Kolejnym motorem wzrostu rynku mieszkaniowego w Europie Środkowo-Wschodniej jest luka w podaży mieszkań, a co za tym idzie, rosnąca liczba inwestorów instytucjonalnych, takich jak firmy private equity czy wyspecjalizowane fundusze, a także fundusze powiernicze inwestujące w nieruchomości, które zaczynają lokować swój kapitał w regionie CEE. Przyciągają ich stosunkowo niższe koszty i wyższe potencjalne zyski w porównaniu z Europą Zachodnią, a także rosnący popyt na mieszkania na wynajem.

3. Rosnąca klasa średnia

Wzrost liczebności klasy średniej w krajach Europy Środkowo-Wschodniej sprzyja zwiększeniu popytu na wynajem mieszkań od funduszy PRS. Z kolei poprawa stopy życiowej powoduje, że klienci są w stanie zapłacić więcej za wyższą jakość obsługi, standard wykończenia lokalu oraz lepszą lokalizację.

Obecnie coraz większy odsetek młodszych ludzi woli najem niż własność. Dokonują oni wyborów dotyczących stylu życia, które sprzyjają mobilności, oraz doceniają koncepcję gospodarki współdzielenia. Wynajem instytucjonalny, choć droższy od oferowanego przez indywidualnych właścicieli, niesie ze sobą wiele korzyści i dlatego jest preferowany przez najemców – już teraz w wielu istniejących aktywach PRS obowiązują listy oczekujących na wprowadzenie się.

4. Przystępność cenowa

Rosnące koszty kredytów mieszkaniowych powodują, że części społeczeństwa nie stać na zakup mieszkania. Wiele osób nie chce także wiązać się długoterminowymi zobowiązaniami kredytowymi. Wynajem instytucjonalny jest często tańszy niż rata kredytu, a do tego znacznie wygodniejszy i bardziej elastyczny.

5. Wojna w Ukrainie

Konflikt za naszą wschodnią granicą ma znaczący wpływ na popyt na obiekty mieszkaniowe w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, choć jego stopień może być różny w zależności od kraju i lokalizacji. Nagły wzrost liczby uchodźców spowodował rozwój rynku lokali na wynajem, w tym w segmentu PRS, jak również mieszkań studenckich, szczególnie w krajach takich jak Rumunia, Polska i Węgry. Choć mogło się wydawać, że wzrost popytu będzie chwilowy, utrzymuje się on na wysokim poziomie, co skutkuje ograniczoną dostępnością mieszkań i ciągle wysokimi cenami najmu w największych miastach. Przewiduje się, że sytuacja ta utrzyma się przez dłuższy okres.

6. Usługi wspólne

Europa Środkowo-Wschodnia jest najchętniej wybieranym regionem przez inwestorów z sektorów takich, jak outsourcing procesów biznesowych (BPO), centra usług wspólnych (SSC), IT czy badania i rozwój, które wciąż odnotowują wzrosty pod względem inwestycji oraz nowych miejsc pracy. Wynika to głównie z niższych kosztów operacyjnych, a także dostępności dobrze wykształconych pracowników. Czynniki te wpływają na zwiększenie zapotrzebowania na obiekty mieszkaniowe w największych miastach regionu.

7. Rosnąca rola wynajmu

Od lat kraje Europy Środkowo-Wschodniej mają bardzo silny rynek kupujących mieszkania na własność. Ich odsetek jest znacznie wyższy niż w krajach Europy Zachodniej, gdzie obserwujemy wyższy udział najemców. Oczekuje się, że w regionie CEE-6 trend posiadania własnego M będzie się stopniowo odwracać, a zmiana podejścia stanie się jednym z najważniejszych zjawisk kształtujących rynek mieszkaniowy w najbliższych latach.

Czechy liderem rynku PRS

Pod względem istniejących mieszkań na wynajem instytucjonalny, należących do deweloperów i inwestorów, wiodącym rynkiem pozostają Czechy z prawie 62 500 lokali (+10% w porównaniu do 2021 r.). Na drugim miejscu plasuje się Polska z około 10 000 lokali (+217% w porównaniu do 2021 r.). W ubiegłym roku obserwowaliśmy znaczące wzrosty podaży także na Węgrzech (+301%), w Rumunii (+244%), Słowacji (+173%) oraz Bułgarii (151 mieszkań w ciągu ostatnich dwóch lat).

Warto zaznaczyć, że rynek PRS w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie, a istniejące zasoby sięgają obecnie prawie 11 000 lokali. Co więcej, spośród krajów Europy Środkowo-Wschodniej, Polska ma największą liczbę mieszkań przeznaczonych na wynajem instytucjonalny w budowie oraz najwięcej projektów tego typu w przygotowaniu. Większość z obecnie planowanych inwestycji ma trafić na rynek w latach 2023 i 2024 – mówi Michał Witkowski, Dyrektor Living Services na region Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.

Rośnie rynek mieszkań studenckich i mieszkań współdzielonych

Po spowolnieniu w czasie pandemii rozpędu nabiera ponownie rynek mieszkań studenckich. W krajach CEE-6 opiera się on w dużej mierze na akademikach należących do uczelni. Domy studenckie, będące własnością instytucjonalną, to wciąż stosunkowo nowy i rozwijający się segment rynku.

Nowym zjawiskiem w krajach Europy Środkowo-Wschodniej jest także sektor mieszkań współdzielonych. W sześciu analizowanych przez Colliers krajach ta forma mieszkalnictwa znana jest tylko w Czechach, Polsce i na Słowacji.

Ceny domów wciąż rosną

W ciągu ostatnich 10 lat ceny domów w Unii Europejskiej wykazywały stałą tendencję wzrostową. Łącznie w latach 2015-2021 w 27 krajach UE nieruchomości te podrożały o 38%. Jedną z największych podwyżek zaobserwowano w Europie Środkowo-Wschodniej – na Węgrzech (+108%). Z wysokim skokiem cen borykały się także Czechy (+84%) i Słowacja (+54%), a dalej w zestawieniu uplasowały się Bułgaria (+49%), Polska (+48%) i Rumunia (+34%). Wśród krajów UE najniższy wzrost kosztów odczuto we Włoszech (+3%) i na Cyprze (+4%).

Rosnące znaczenie budynków energooszczędnych

Wzrost świadomości najemców w obszarze przyjaznych dla środowiska i energooszczędnych budynków, nie tylko w kontekście polityki ESG, lecz także w kwestii korzyści finansowych, może przyczynić się do coraz większego rozdźwięku w zakresie czynszów pomiędzy ekologicznymi a tradycyjnymi budynkami we wszystkich krajach z grupy CEE-6. Co więcej, trend ten powinien być widoczny we wszystkich sektorach rynku nieruchomości, również w segmencie mieszkaniowym.