Zakup nieruchomości inwestycyjnej przez firmę

Przeczytaj także: Zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca. Co trzeba wiedzieć?

Ceny nieruchomości w pasie nadmorskim nie wykazują tendencji spadkowych w okresach zmniejszonego ruchu turystycznego. Przez cały rok obserwuje się wzrost cen, niezależnie od sezonu. Na rynku nadmorskim zaczyna rysować się nowy trend, który polega na braku zainteresowania nieruchomościami zabudowanymi oraz wzmożone zainteresowanie gruntami – należy wnioskować, że ceny nieruchomości niezabudowanych będą rosły. Stan prawny nieruchomości sprawdzamy poprzez analizę dokumentów stwierdzających prawo władania oraz możliwości i ograniczenia tej nieruchomości (od właściciela lub firmy pośredniczącej – jeżeli posiadają aktualną dokumentację), w sądzie (wydział ksiąg wieczystych), w gminie i w powiecie, ustalając jej przeznaczenie na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego terenu w danej miejscowości. Na podstawie informacji z urzędu gminy i starostwa powiatowego uzyskujemy obraz możliwości wykorzystania nieruchomości, jej zagospodarowania oraz informacje o ograniczeniach związanych z jej wykorzystaniem.

Pytanie - W jaki sposób określić czy cena przedmiotowej działki gruntu mieści się w przedziale cen rynkowych uzyskiwanych za podobne nieruchomości i odpowiada cechom, jakie nieruchomość posiada?

Odpowiedź - Przy podejmowaniu decyzji o zakupie działki gruntu może być pomocna konsultacja z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, nie jest jednak konieczna i nie gwarantuje rezultatu, rozumianego jako określenie wartości gruntu w stosunku do jego cech. Pośrednik nie ma uprawnień do szacowania wartości nieruchomości. Jego opinia pokaże inwestorowi jedynie, które z tych cech są przez innych inwestorów preferowane i z jakich powodów. Konsultacje z pośrednikiem będą pomocne np. na etapie podejmowania decyzji o lokalizacji. Uprawnionym do sporządzania opinii o wartości nieruchomości jest – w myśl Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – rzeczoznawca majątkowy. Aby uzyskać informację co do wartości gruntu pod inwestycję, należy zlecić wykonanie operatu szacunkowego, który będzie opinią rzeczoznawcy o wartości przedmiotowej nieruchomości. Koszt operatu wynosi ok. 700 zł, czas realizacji zlecenia – ok. dwóch tygodni. Decyzja co do zlecenia wykonania operatu leży w gestii inwestora. Symulacja oszacowania wartości rynkowej gruntu wymaga:

• określenia podstawowych cen transakcyjnych nieruchomości,
• dokonania opisu nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej pod względem wyspecyfikowanych cech rynkowych,
• ustalenia wag cech rynkowych i zakresu współczynników korygujących,
• ustalenia wartości jednostki przeliczeniowej,
• dokonania kalkulacji (symulacji wyceny).

Obliczenia dla przedstawionego przykładu znajdziesz w książce na stronach 17-19.