Kupno mieszkania w budowie to ryzyko

Przeczytaj także: Mieszkanie od dewelopera - na co uważać?

3. Zmiana metrażu i jej konsekwencje

W umowie powinien znaleźć się zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu (w projekcie przyjęto do 3%) kupujący, ani sprzedający nie ponosi żadnych konsekwencji. Jeżeli jednak powierzchnia mieszkania różni się od projektowanej o 3% i więcej, dopłata do ceny zakupu będzie wynikała z nadwyżki powyżej 3%. Analogicznie będzie w przypadku obniżenia ceny związanej ze zmniejszeniem powierzchni lokalu.

4. Płatność w ratach – terminy i warunki

Umowa powinna zawierać harmonogram płatności. Kluczową sprawą jest dokładne określenie okoliczności, w jakich powinno dojść do zapłaty każdej transzy, czyli sprecyzowanie jednocześnie: zakresu prac, jakie powinny być wykonane przez dewelopera na kolejnym etapie budowy, terminu, kiedy powinno to nastąpić, terminu, w jakim klient powinien dokonać płatności, a także kwoty każdej transzy.

Ostatnia transza powinna być zapłacona dopiero po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania bez usterek. To pozwala klientowi uniknąć przeciągającego się usuwania usterek stwierdzonych w trakcie odbioru lokalu.

5. Zawarcie umowy ostatecznej

Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Home Broker zaproponował, aby nastąpiło to niezwłocznie po uzyskaniu przez dewelopera dokumentów niezbędnych do wyodrębnienia lokali z budynku mieszkalnego nie później jednak niż w określonej dacie kalendarzowej.

Przyjęto ponadto, że umowa ostateczna nie może być zwarta jeśli deweloper:

• nie uzyska pozwolenia na użytkowanie
• nie zrealizuje planu zagospodarowania osiedla
• nie usunie wszystkich wad i usterek lokalu

Wydanie lokalu powinno nastąpić w dniu zawarcia umowy ostatecznej, jednak przed jej podpisaniem.

6. Gwarancja

W opinii Home Broker, deweloper powinien udzielić kupującemu gwarancji na lokal mieszkalny i miejsce postojowe (garaż). W swym projekcie Home Broker przyjął, że okres gwarancji powinien wynosić 3 lata. W tym czasie deweloper powinien w ciągu 30 dni usunąć zgłoszone przez nabywcę usterki. Jednocześnie przyjęto że udzielona gwarancja nie ogranicza możliwości skorzystania przez kupującego z prawa rękojmi, a jedynie daje mu możliwość wyboru.

7. Zmiany w aranżacji

Kupujący ma prawo zaproponować zmiany w aranżacji lokalu, o ile nie wydłużą one czasu budowy, nie zwiększą jego kosztu i będą zgodne z prawem budowlanym. W przypadku gdyby w wyniku tych zmian obniżony został koszt budowy, deweloperem powinien zwrócić kupującemu różnicę.

8. Odbiór lokalu

Umowa przedwstępna powinna określać termin odbioru technicznego lokalu. Powinna też precyzować sposób zawiadomienia kupującego o odbiorze technicznym. Na rynku spotyka się bowiem bardzo różne formy (poczta, telefon, mail). Odbiór techniczny jest równoznaczny ze sporządzeniem protokołu odbioru mieszkania bez adnotacji o jakichkolwiek wadach.

Deweloper powinien usunąć wady nieistotne lokalu w terminie 7 dni od podpisania protokołu odbioru technicznego, w którym zostały one określone, a wady istotne w terminie 30 dni.

9. Odstąpienie od umowy

W projekcie Home Broker rozszerzył katalog możliwości odstąpienia od umowy w stosunku do powszechnie stosowanych praktyk. Nabywca powinien mieć prawo odstąpienia od niej w przypadku:

• opóźnienia o 30 dni któregokolwiek z etapów budowy określonych w harmonogramie płatności
• opóźnienia o 14 dni terminu odbioru technicznego
• nieusunięcia w terminie wad i usterek
• niewykonania w podanym terminie prac związanych z zagospodarowaniem osiedla
• nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach

Obu stronom przysługuje prawo odstąpienia od umowy w przypadku gdy druga strona dwukrotnie nie stawi się u wskazanego notariusza celem zawarcia umowy ostatecznej.

Konsultantem przy projekcie był Bartłomiej Wróblewski, adwokat.

Do pobrania: