Ceny nowych mieszkań w mniejszych miastach już gonią Warszawę?

Przeczytaj także: Deweloperzy sprzedają 136 mieszkań dziennie. Duży ruch, a ceny zaskakują

Różne miasta, różne tempo rozwoju

Na koniec kwietnia 2025 roku na sześciu rynkach wschodzących, czyli w Białymstoku, Bydgoszczy, Lublinie, Rzeszowie, Kielcach i Szczecinie, deweloperzy oferowali łącznie blisko 14,3 tys. mieszkań. To aż o 43% więcej niż przed rokiem. Bez wątpienia taki wzrost podaży przekłada się na szerszy wybór dla nabywców, jednak nie wszędzie zmiany zachodzą w tym samym tempie.

W ujęciu miesięcznym największe spadki liczby dostępnych mieszkań zanotowano w Białymstoku i Bydgoszczy (po -5%), a także w Lublinie (-3%) i Kielcach (-1%). Z kolei na przeciwnym biegunie znalazły się Szczecin i Rzeszów, gdzie oferta wzrosła odpowiednio o 5,5% i 3%.
Jeszcze większe zróżnicowanie widać w danych rocznych. Białystok i Kielce wyróżniają się ponad dwukrotnym wzrostem dostępnej oferty, natomiast Bydgoszcz i Rzeszów mogą pochwalić się 50-procentowym przyrostem. W Szczecinie mieszkań przybyło o jedną trzecią. Choć wzrost w Lublinie był relatywnie łagodny i wyniósł 12% r/r, miasto utrzymało pozycję lidera z ponad 3,6 tys. mieszkań w ofercie.

Mimo tak dynamicznej podaży, sprzedaż w większości tych miast utrzymuje stabilny poziom, a czas wyprzedaży pozostaje zrównoważony. To sygnał, że rynki wschodzące nie tylko rosną, ale i dojrzewają jako stabilne punkty na mapie mieszkaniowej Polski – zaznacza Marcin Krasoń, ekspert ds. rynku nieruchomości Otodom.

Pod względem czasu wyprzedaży oferty rynki wschodzące wypadają zaskakująco dobrze. Aż w pięciu z sześciu analizowanych miast (Białystok, Bydgoszcz, Lublin, Rzeszów, Kielce) wynosi on bezpieczne 4-6 kwartałów. Wyjątkiem jest Szczecin, gdzie wskaźnik ten sięga 9,6 kwartału. Dla porównania - sytuacja deweloperów w największych polskich miastach wygląda nieco gorzej. Tylko Warszawa i Trójmiasto mieszczą się w przedziale czasu wyprzedaży oferty 4–6 kwartałów. Nieco ponad oczekiwanym zakresem są obecnie Kraków, Poznań i Wrocław (6,5-7 kwartałów), a Łódź (8,7 kw.) i Katowice (11,2 kw.) wyraźnie odstają.

Sprzedaż na dobrym poziomie

W kwietniu deweloperzy działający w Białymstoku, Bydgoszczy, Lublinie, Rzeszowie, Kielcach i Szczecinie sprzedali łącznie ponad 820 mieszkań, utrzymując solidny wynik z marca. Co więcej, sprzedaż rok do roku wzrosła aż o 25%, co potwierdza rosnące zainteresowanie nabywców lokalizacjami poza największymi aglomeracjami. Szczególnie mocno wyróżniły się Bydgoszcz i Lublin z odpowiednio 200 i 250 sprzedanym lokalami, notując najlepsze wyniki sprzedaży od początku roku.

Co więcej, w okresie od lutego do kwietnia na rynkach wschodzących sprzedano łącznie 2 tys. mieszkań, co stanowi powrót do poziomów z pierwszych miesięcy 2024 roku. Jednak mimo utrzymującego się popytu, deweloperzy ostrożnie zwiększają podaż. W kwietniu w tych lokalizacjach do sprzedaży trafiło tylko 435 nowych mieszkań, z czego niemal dwie trzecie zlokalizowane było w Szczecinie.

Na tle pozytywnych sygnałów z rynków wschodzących, sprzedaż w głównych aglomeracjach wypada nieco słabiej. Wstępne dane Otodom Analytics pokazują, że w kwietniu sprzedano tam 3,15 tys. mieszkań, co jest najniższym wynikiem od stycznia. Nie oznacza to jednak osłabienia popytu. Widzimy raczej zmianę geograficzną – podczas gdy sprzedaż w dużych miastach lekko hamuje, mniejsze ośrodki notują wzrosty. To znak, że równowaga między głównymi i regionalnymi rynkami zyskuje na znaczeniu – komentuje Marcin Krasoń.

Bez wahań cenowych

Kwiecień przyniósł kontynuację trendu stabilizacji cen nowych mieszkań deweloperskich na rynkach wschodzących. W większości miast stawki ofertowe pozostały bez zmian, a lokalne korekty nie przekroczyły 1% m/m. Spadki zanotowano w Szczecinie i Rzeszowie (-1% m/m), a symboliczny wzrost pojawił się jedynie w Bydgoszczy (+1% m/m). W ujęciu rocznym największe podwyżki (na poziomie 11%) wystąpiły w Białymstoku, Szczecinie i Bydgoszczy.

Warto zauważyć, że średnie ceny ofertowe nowych mieszkań na rynkach wschodzących pokazują coraz mniejsze różnice względem głównych miast, a w niektórych przypadkach (np. Szczecin, Lublin czy Bydgoszcz) wręcz je wyprzedzają. W Rzeszowie (10,6 tys. zł/mkw.) średnia cena za metr kwadratowy jest wyższa niż w Łodzi (10,3 tys. zł/mkw.), a w Szczecinie (13,3 tys. zł/mkw.) przewyższa stawki notowane w Poznaniu (12,8 tys. zł/mkw.) czy Katowicach (12,4 tys. zł/mkw.).
Na koniec kwietnia średnia cena mieszkania o powierzchni 50–54 mkw. na rynkach wschodzących wynosiła od 516 tys. zł w Kielcach do 688 tys. zł w Szczecinie. Stabilne ceny nowych mieszkań, w połączeniu z dobrymi wynikami sprzedaży i rozsądnym tempem wyprzedaży oferty, pozwalają deweloperom utrzymywać bezpieczną pozycję na rynkach wschodzących. Jednak jak podkreślają eksperci Otodom, dalszy rozwój sytuacji będzie w dużej mierze zależeć od polityki stóp procentowych oraz ewentualnych działań wspierających popyt.