Pierwotny rynek mieszkaniowy ma przyszłość

Przeczytaj także: Ceny mieszkań nawet 20% w dół

Przypomnijmy, że nowa rekomendacja S zobowiązała banki do obliczania zdolności kredytowej dla maksymalnie 25-letniego okresu spłaty. Dopiero po spełnieniu tego kryterium możliwe jest przyznanie kredytu na dłuższy okres, np. na 30 lat. Rekomendacja jest także gwoździem do trumny dla coraz słabiej obecnych na rynku mieszkaniowym kredytów walutowych. Rata takiego kredytu nie może bowiem przekroczyć 42 proc. dochodów netto klienta, bez względu na wysokość osiąganych zarobków.

Jeśli chodzi o kredyty „Rodzina na swoim”, to będą one dostępne jeszcze przez rok, ale na dużo gorszych warunkach niż dotychczas. Najważniejszą z wprowadzonych przez rząd zmian jest obniżenie współczynnika kształtującego poziom limitu cenowo-kosztowego kwalifikującego nieruchomość do objęcia finansowym wsparciem z poziomu 1,4 na 1,0 co spowodowało skokowe obniżenie cen nowych mieszkań zakwalifikowanych do dopłat. Jeszcze gorzej jest w przypadku rynku wtórnego gdzie współczynnik spadł do poziomu 0,8 obniżając maksymalną cenę zakupu nieruchomości aż o 42,9 proc.! Efekt zmian jest natychmiastowy. Liczba udzielonych kredytów w grudniu 2011 r. wyniosła 2 tys. 999. Dla porównania we wrześniu, jeszcze przed wprowadzeniem nowych przepisów banki udzieliły 5,8 tys. tego typu kredytów.

Rynek rynkowi nierówny

Wszystkie wymienione wyżej uwagi, dotyczące specyfiki rynku wtórnego i pierwotnego, trzeba oczywiście umieścić w odpowiednim kontekście, którym jest rynek mieszkaniowy w dużych miastach. Inaczej sytuacja wygląda jeśli weźmiemy pod uwagę rynki peryferyjne. – W małych miejscowościach gdzie nowych inwestycji jest jak na lekarstwo lub nie ma ich wcale, rynek wtórny jest wciąż jedynym sensownym wyjściem. I tam mieszkania nie tanieją. Możemy zaobserwować spadek liczby zawieranych transakcji, ale nie ceny - twierdzi dr Krzysztof Waliszewski.

Trzeba także pamiętać, że rynek wtórny jest wciąż bezkonkurencyjny w segmencie mieszkań tanich. A popyt na takie lokale, nawet te budowane z wielkiej płyty, wraz ze spadkiem zdolności kredytowej Polaków (znów kłania się rekomendacja S) jeszcze wzrośnie.

Potrzeby wciąż niezaspokojone

Przy całej skomplikowanej i zmieniającej się dynamicznie specyfice rynku mieszkaniowego w Polsce, jedno jest pewne – w dłuższej perspektywie czasowej popyt raczej drastycznie się nie zmniejszy (w najgorszym przypadku można spodziewać się pewnej stagnacji). Przyczyna jest dość oczywista. - Popyt będzie utrzymywał się na wysokim poziomie, bo potrzeby mieszkaniowe Polaków są i jeszcze długo będą niezaspokojone – uważa Janusz Witold Schmitd. Polska jest na szarym końcu w Unii Europejskiej jeśli chodzi o liczbę mieszkań przypadającą na 1000 osób. Zgodnie z europejskimi standardami ponad 60% polskich rodzin mieszka w za małych mieszkaniach. Wskaźniki przeludnienia plasują Polskę na 28 pozycji wśród 30 krajów europejskich.