Rynek nieruchomości mieszkaniowych IV kw. 2011

Przeczytaj także: Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

O ile spekulacja przez wzrost podaży wzmacniała cykliczność rynku krótkookresowo, o tyle odziaływanie regulacyjne miało charakter zarówno krótko-, jak też długookresowy.

Omawiane procesy widać wyraźnie przy zestawieniu szeregów czasowych przedstawiających główne proporcje sektora od strony podaży mieszkań . Boom na rynku mieszkaniowym w latach 2005-2007 spowodował gwałtowny skok cen, który z opóźnieniem pociągnął za sobą ceny produkcji budowlano-montażowej oraz czynników produkcji, w tym ceny materiałów i robocizny. W następnych latach realne ceny mieszkań stopniowo zmniejszały się, w sposób trwały wzrosły natomiast realne ceny czynników produkcji, głównie materiałów i robocizny. Utrzymały się również wysokie ceny ziemi.
W konsekwencji ceny produkcji budowlano-montażowej nie wróciły już do poprzedniego poziomu, a zyskowność produkcji deweloperskiej jest bardziej zbliżona do notowanej w 2005 r. niż w 2007 r. W efekcie brak jest miejsca na przeceny mieszkań większe niż obserwowane w przeszłości, z przyczyn fundamentalnych, jakkolwiek umiarkowana korekta cen będzie nadal miała miejsce w najbliższym czasie, co wiąże się z dochodzeniem do równowagi oraz czynnikami cyklicznymi. Można się natomiast spodziewać dalszych, umiarkowanych korekt cenowych, Po stronie popytu wygasa główny czynnik nierównowagi – niższe stopy procentowe kredytów denominowanych wpływające na dostępność kredytu. W konsekwencji kredytowa dostępność mieszkania oraz relacja ceny przeciętnego mieszkania do przeciętnego dochodu wracają do poziomu sprzed boomu. Poziom ten można uznać za zbliżony do stanu równowagi. Mniej korzystna wysokość tych wskaźników jest efektem wciąż relatywnie wysokich cen mieszkań.
Omawiane ogólne tendencje znajdują swoje odzwierciedlenie we wskaźnikach analitycznych, w tym dotyczących IV kw. 2011 r. Na największych rynkach w dalszym ciągu występowała niewielka spadkowa tendencja cen, widziana zwłaszcza w cenach realnych, deflowanych CPI. Szczególnie zmniejszały się ceny ofertowe, jak również deweloperzy bardziej realistycznie wyceniali kontrakty na budowę mieszkań. Spadek udziału kredytów denominowanych spowodował powrót dostępności kredytów i kredytowej dostępności mieszkania do poziomów porównywalnych z rokiem 2004. Relatywnie niższy poziom kredytowej dostępności mieszkania to efekt nadal wysokich cen mieszkań. Co prawda wysoka inflacja w 2011 r. realnie zmniejsza koszty finansowania mieszkania, jednak na rynku brakuje produktów dyskontujących niskie stopy realne (kredyty z opóźnioną spłatą). W konsekwencji przeważa czynnik wysokich stóp nominalnych, w oparciu o które banki określają dostępność kredytową, co ogranicza popyt.

Czynnikiem podtrzymującym popyt był niewątpliwie program rządowy RnS, który pomimo obniżenia limitów dla największych rynków do poziomów poniżej średniej, nadal bił rekordy popularności. Należy jednak pamiętać, że skutki obniżki limitów zaczną w pełni oddziaływać dopiero w 2012 r., w którym przewidziane jest zamknięcie programu. Może to, jak pokazują doświadczenia historyczne, ponownie zwiększyć popyt na kredyty w ramach programu i w konsekwencji na mieszkania.