Ceny mieszkań III 2012

Przeczytaj także: Apartamenty w Polsce trudne do zdobycia

Więcej optymizmu w gospodarce

Spadek pesymizmu doradców Home Broker jest spowodowany splotem kilku czynników. W styczniu i w lutym mieliśmy do czynienia z efektem psychologicznym początku roku (mobilizacja do załatwienia odkładanych spraw), teraz doszły inne czynniki. Jest to przede wszystkim ogólna poprawa nastrojów, na którą mają wpływ lepsze dane z gospodarki (jak chociażby dzisiejsze informacje o większym od oczekiwań wzroście sprzedaży detalicznej w lutym - 13,7% rok do roku) czy wzrosty na giełdzie. W marcu, po raz pierwszy od grudnia, pozytywnie na opinie doradców mogły wpłynąć dane dotyczące zdolności kredytowej, chociaż poprawa nie jest znacząca i może okazać się chwilowa. Podczas gdy w lutym trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogła liczyć na kredyt w przeciętnej wysokości 360 tys. zł, to w marcu było to 371 tysięcy.

Kupujący wciąż liczą na spadki cen

Jednocześnie ten sam czynnik związany ze zdolnością kredytową może mieć wydźwięk negatywny, jeśli spojrzymy na dane w dłuższej perspektywie. Marcowa przeciętna zdolność dla kredytu w złotych, nawet po wzroście względem lutego, jest o 14% niższa niż przed rokiem. Znacznie gorzej sytuacja wygląda w przypadku kredytów w euro. Wśród innych czynników wpływających na pesymistyczny obraz rynku można niezmiennie wymienić dużą podaż gotowych mieszkań deweloperskich, która będzie stopniowo zasilana przez firmy rozpoczynające nowe projekty inwestycyjne. Zgodnie z danymi GUS, w styczniu i w lutym tego roku deweloperzy rozpoczęli budowę o 25% większej liczby mieszkań niż w analogicznym okresie przed rokiem. Kolejny czynnik to powszechna opinia o tym, że ceny mieszkań będą jeszcze spadać, która powoduje, że kupujący zanim zdecydują się na zawarcie transakcji, bardzo długo negocjują cenę.

Duże rozbieżności w ocenach dla poszczególnych miast

Nastroje wśród ekspertów do spraw rynku nieruchomości w poszczególnych miastach są mocno zróżnicowane. Na przykład w Poznaniu i Lublinie doradcy Home Broker spodziewają się, że przeciętne „M” za rok będzie o przynajmniej 3% tańsze. Z drugiej strony w Katowicach przewidywany jest kilkuprocentowy wzrost cen. Przeceny na poziomie od 2 do 3% spodziewają się doradcy z Krakowa, Trójmiasta, Warszawy.

Metodologia badania

Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu.

W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria.

Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.

Bartosz Turek, Katarzyna Siwek