Dlaczego warto zadbać o prywatny rynek najmu?

Przeczytaj także: Najem instytucjonalny w CEE. Gdzie plasuje się Polska?

Poprawa funkcjonowania rynku najmu wymaga poprawy jakości usług najmu oraz wzrostu poczucia stabilności umowy najmu. Stopniowa poprawa jakości następuje samoistnie, m.in. poprzez promowanie dobrych praktyk przez stowarzyszenia oraz firmy pośredniczące w najmie mieszkań. Warto przy tym jednak zauważyć, że rynek najmu w Polsce jest zdominowany przez osoby prywatne posiadające jedno lub kilka mieszkań na wynajem. Osoby te rzadko traktują najem jako podstawowe zajęcie. Zdecydowanie brakuje dużych inwestorów instytucjonalnych, specjalizujących się w wynajmowaniu mieszkań i świadczących usługi najmu na najwyższym poziomie (wyjątkiem potwierdzającym regułę jest Fundusz Mieszkań na Wynajem). Jeśli chodzi o poczucie stabilności najmu, to, jak wspomniano w poprzednim akapicie, aktualne regulacje sprawiają, że umowy najmu dają najemcom bardzo niską ochronę przed eksmisją i podwyżkami czynszów. Umowa najmu instytucjonalnego, wprowadzona do Ustawy o ochronie praw lokatorów w zeszłym roku, wpisuje się w ten nurt. Zdecydowanie brakuje rozwiązań, które zapewniałyby lokatorom planującym uczciwie płacić czynsz i dbać o zajmowane mieszkanie „jak o swoje” poczucie bezpieczeństwa i stabilności. Stworzenie kontraktu najmu promującego długotrwały najem jest prawdziwym wyzwaniem, zwłaszcza biorąc pod uwagę niski poziom zaufania między wynajmującym i najemcą. Propozycją wartą rozważenia jest opracowanie „jednolitej umowy najmu”, w której poziom ochrony wzrastałby stopniowo wraz z długością pobytu w mieszkaniu (na wzór proponowanego przez wielu europejskich ekonomistów jednolitego kontraktu o pracę). Innym rozwiązaniem jest to, aby wszystkie kontrakty były podpisywane na czas nieoznaczony, ale ochrona lokatora byłaby warunkowa i obowiązywałaby jedynie w przypadku pełnego wypełniania obowiązków zapisanych w umowie (płacenie czynszu, dbanie o nieruchomość itp.). Pozwoliłoby to odejść od obecnej praktyki, w której większość umów jest podpisywana na czas oznaczony.
Reforma rynku najmu może doprowadzić do znaczącego wzrostu jego popularności. W celu ustalenia efektów reformy rynku najmu zaproponowałem model cyklu życia, w którym racjonalne gospodarstwa domowe co roku podejmują decyzje w zakresie wielkości zamieszkiwanej nieruchomości oraz tego, czy jest ona własnościowa, czy wynajęta (Rubaszek, 2017). W scenariuszu bazowym założyłem, że w związku z niską jakością usług najmu satysfakcja z wynajętego mieszkania jest o 15% niższa niż z identycznego mieszkania własnościowego. Ponadto przyjąłem, że ze względu na politykę fiskalną oraz regulacje podwyższające ryzyko inwestycji w mieszkania na wynajem roczny koszt najmu jest o ok. 2% wartości mieszkania wyższy niż koszt użytkowania mieszkania własnościowego. Ponieważ w modelu posiadanie mieszkania jest utrudnione przez konieczność wniesienia 20-procentowego wkładu własnego, to w scenariuszu bazowym część gospodarstw domowych (9,6%) jest najemcami. W scenariuszu alternatywnym, zakładającym poprawę jakości usług najmu, utrata użyteczności wynosi jedynie 5%. Z kolei ze względu na zmianę regulacji oraz podatków, dodatkowy koszt najmu obniża się do około 0,7% wartości mieszkania rocznie. W wyniku tych zmian udział rynku najmu wyraźnie wzrasta, aż do 35,4%. Dzieje się tak z dwóch powodów. Po pierwsze, w modelu występują koszty transakcyjne sprzedaży i kupna mieszkania, a zatem w początkowych okresach gospodarstwa domowe wolą wynajmować aniżeli kupować niewielkie mieszkania na kilka lat. Po drugie, w modelu występuje spread na oprocentowaniu kredytu hipotecznego, który zmniejsza atrakcyjność zakupu mieszkania na kredyt. Z tych powodów przesuwa się moment nabycia pierwszego mieszkania oraz poziom zadłużenia gospodarstw domowych (Tabela 3).
Reforma rynku najmu prowadzi do wzrostu dobrobytu. Dzieje się tak z dwóch powodów. Po pierwsze, osoby, które by najmowały przed reformą, po reformie najmują po niższych kosztach i czerpią większą satysfakcję z najmu. Po drugie, część gospodarstw domowych, które przed reformą zdecydowałoby się na zakup mieszkania, po reformie wybiera najem. Oszacowania zysku z reformy, które omawiam szczegółowo w innym miejscu (Rubaszek, 2017), jest przedstawione w Tabeli 4. Ukazuje ona, że spośród osób wchodzących w dorosłe życie najbardziej zyskują osoby o najniższych dochodach, tj. osoby, dla których najem jest jedyną alternatywą w początkowych etapach życia. Dla tych gospodarstw domowych wartość reformy jest równoważna jednorazowemu transferowi przekraczającemu 25 tys. złotych, co stanowi około 2% ich oczekiwanego dochodu w ciągu życia. W przypadku osób o wysokim dochodzie, które mogą sobie dość wcześnie pozwolić na zakup mieszkania, zysk z reformy jest zdecydowanie mniejszy.

Zadbajmy o rozwój prywatnego rynku najmu mieszkań. Przedstawione rozważania sugerują, że obecne rozwiązania regulacyjne i fiskalne sprawiają, że najem mieszkania jest traktowany jedynie jako krótkookresowa alternatywa dla własności. Dzieje się tak dlatego, że najem jest drogi, dostarcza usług o obniżonym standardzie, a przede wszystkim nie zapewnia stabilności i poczucia bezpieczeństwa. Restrykcyjne prawo w zakresie ochrony praw lokatorów w ramach umów na czas nieoznaczony paradoksalnie sprawia, że nowe umowy najmu są zawierane na czas oznaczony, zazwyczaj o krótkim terminie, które w niewielkim stopniu chronią tychże lokatorów. Rynek najmu przestaje tym samym stanowić alternatywę dla rynku własnościowego, co w dużym stopniu ogranicza możliwości rozpoczęcia samodzielnego życia młodym pokoleniom, jak również ma swoje konsekwencje dla funkcjonowania rynku pracy czy procesów demograficznych.

dr hab. Michał Rubaszek, prof. SGH