Deweloperzy zaskakują: sprzedaż nowych mieszkań rośnie o 14%

Przeczytaj także: Popyt na nowe mieszkania nie maleje. Co dalej?

W zupełnie innym kierunku niż popyt podążyła natomiast podaż - w badanym okresie na rynek trafiło bowiem zaledwie 13 000 nowych mieszkań. W efekcie tego u schyłku marca br. oferta deweloperów była o 12% mniejsza niż pod koniec grudnia poprzedniego roku. W czasach przed pandemią tak pokaźny ubytek w ofercie mógłby zapowiadać gorsze wyniki sprzedaży. Jak jednak podkreśla Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL, dziś paradoksalnie jest on dla branży całkiem dobrą wiadomością.

Im niższa oferta, tym mniejsze zagrożenie, że spadek sprzedaży zagrozi całemu rynkowi, oraz że duże liczby niesprzedanych lokali zmuszą wielu deweloperów do głębokich obniżek cen – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.

Jak czytamy w komunikacie z raportu JLL, na koniec marca w ofercie deweloperów działających w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi pozostało 44,3 tys. mieszkań. To najniższy wynik, jaki zanotowano na tych rynkach od czerwca 2014 roku, a więc od blisko sześciu lat.

Równocześnie ze spadkiem liczby nowych mieszkań w ofercie, redukcji (o 12% k/k) uległa również liczba mieszkań gotowych niesprzedanych, która sięgnęła poziomu 3,7 tys. Dzięki równoległemu spadkowi liczby mieszkań w sprzedaży na rynku pierwotnym i lokali gotowych, udział tych ostatnich w ofercie wyniósł zaledwie 8%.

Stopniowa korekta cen

Jak pisze JLL, jednym z najbardziej gorących tematów są dziś ceny, rosnące w większości miast nieprzerwanie od początku 2017 roku. Trend wzrostowy utrzymał się również w minionym kwartale. Rekordowe podwyżki miały miejsce w Krakowie, gdzie ceny lokali w ofercie wzrosły o 9%, a w porównaniu do cen sprzed roku były wyższe aż o 26%. Na niezmienionym poziomie w porównaniu do grudnia 2019 roku pozostały natomiast ceny w Łodzi (wzrost o 0,4%) i Trójmieście (1,3%).

Ponieważ kryzys dotyka obu stron rynku (popytu i podaży) skala zmian cen będzie zależała od wielu czynników, których siła oddziaływania jest obecnie nieznana. Już dziś nie ma jednak wątpliwości, że głębsze korekty pojawią się na tych rynkach, na których deweloperzy oferowali wyjątkowo dużo mieszkań przeznaczonych na wynajem, zwłaszcza krótkoterminowy, lub tych na których inwestorzy stanowili niemal połowę nabywców, a i tam w pierwszej kolejności należy się spodziewać ze strony deweloperów promocji i różnego rodzaju zachęt, a nie wyraźnych przecen - Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL.

Wysoki poziom przedsprzedaży nowych mieszkań

Jak podkreślają eksperci z zespołu mieszkaniowego JLL, wciąż jest za wcześnie by prognozować zmiany na rynku mieszkaniowym, bo ogromny jest poziom niepewności co do rozwoju sytuacji w gospodarce. Na razie wydaje się, że deweloperzy opanowali sytuację na budowach i kontynuują realizację inwestycji. Ponad połowa (54%) z nich, to takie, w których termin zakończenia realizacji przypada w latach 2021 i 2022, więc nawet przejściowe spowolnienie po stronie firm wykonawczych nie zagraża możliwości przekazania lokali nabywcom w zakładanym w umowach terminie.

A jest to ważne, bo duża część z lokali realizowanych w tych inwestycjach znalazła już swoich nabywców. Katalog sytuacji, w których umowa pomiędzy deweloperem i nabywcą może zostać rozwiązana bez negatywnych konsekwencji jest precyzyjnie określony w tzw. ustawie deweloperskiej. Wśród tych powodów nie znajdują się jednak takie jak pogorszenie sytuacji finansowej kupującego lub zmieniające się warunki rynkowe. W związku z tym nie grozi nam fala masowych zwrotów już raz kupionych mieszkań. Wyjątkiem mogą być umowy rezerwacyjne – mówi Paweł Sztejter, Dyrektor Działu Mieszkaniowego, JLL.

Z danych przedstawionych w raporcie wynika, że na koniec marca poziom przedsprzedaży, w inwestycjach, które zostaną oddane do użytkowania nie wcześniej niż za rok od chwili badania, był najlepszy od 2008 roku. Najkorzystniej sytuacja wygląda w Warszawie, gdzie nabywców znalazło 53% mieszkań w tego typu projektach. Blisko połowę puli sprzedali także deweloperzy w Trójmieście i Krakowie. Najbardziej niepokojąco może wyglądać sytuacja w Łodzi, a i tam jest to ponad 40%.

Cyfrowa transformacja i doświadczenie

Pozytywnym zjawiskiem jest to, że deweloperzy, którzy wydawać się dotychczas mogli jedną z najbardziej osadzonych w analogowej rzeczywistości branż, podobnie jak inne gałęzie rynku przechodzi przyspieszoną transformację cyfrową.

Kluczowym dla deweloperów zadaniem jest dziś zatrzymanie odpływu nabywców, którzy już weszli do procesu zakupowego, czyli np. zarezerwowali płatnie mieszkanie, oraz podtrzymanie zainteresowania tych, którzy deklarują gotowość do sfinalizowania transakcji w chwili, gdy technicznie będzie to możliwe. W sytuacji ograniczenia w przemieszczaniu na nieco lepszej pozycji znajdują się ci deweloperzy, którzy już wcześniej wdrożyli nowoczesne narzędzia, jakie w procesie marketingu i sprzedaży daje im Internet. Widzimy jednak otwartość i elastyczność podejścia tych firm, które sięgają po nie dopiero teraz - mówi Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL.

Deweloperzy wchodzą w ten okres nieuniknionego spowolnienia lepiej przygotowani niż 10 lat temu. Liczba lokali w ofercie jest umiarkowana w porównaniu do potencjału popytowego, a charakterystyka oferowanych mieszkań w ogromnej większości dobrze dostosowana do rzeczywistych potrzeb Polaków.

Ostatecznie sytuacja podmiotów działających na tym rynku będzie zależała od kompozycji portfela realizowanych inwestycji, finansowania, z którego firma korzysta, w tym w szczególności charakterystyki zobowiązań takich jak obligacje korporacyjne, rezerw gotówki i dostępności do kapitału właścicielskiego. Generalnie jednak polski rynek deweloperski wchodzi w ten czas niewiadomych mocniejszy finansowo i instytucjonalnie, a także mądrzejszy o doświadczenia lat 2008-2009 i kolejnych – mówi Kazimierz Kirejczyk, ekspert JLL.