10 powodów utrudniających sprzedaż mieszkania

Przeczytaj także: Szybka sprzedaż mieszkania? Zaangażuj się

Agencja nieruchomości Metrohouse postanowiła przyjrzeć się czasowi oferowania mieszkań na rynku wtórnym w kilku największych miastach Polski. Analiza dowiodła, że średnio co 10 wystawione na sprzedaż mieszkanie pozostaje ofercie dłużej niż 1000 dni. W tym dość niechlubnym zestawieniu zwycięża Warszawa, gdzie w 13 proc. przypadków na kupującego czeka się dłużej niż umowne 1000 dni. Równie wysokie wskaźniki widoczne są także w Łodzi i we Wrocławiu (po 11 proc.). Z kolei najmniej takich ofert odnotowuje się na rynku krakowskim (4 proc.)
Jeżeli chcemy uzyskać odpowiedź, dlaczego akurat te oferty nie znajdują zainteresowania wśród klientów, warto przeanalizować ceny, po jakich oferowane są mieszkania.

– Porównaliśmy średnie ceny transakcyjne sprzedanych mieszkań z trzech ostatnich miesięcy do cen mieszkań oferowanych co najmniej 1000 dni bez sukcesu na rynku. Wprawdzie zdawaliśmy sobie sprawę, że w grupie takich mieszkań znajdziemy wiele przeszacowanych ofert, ale nie sądziliśmy, że różnice będą aż tak duże, mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

W grupie najdłużej sprzedawanych mieszkań różnica pomiędzy ich cenami ofertowymi a realnie zawieranymi na lokalnym rynku transakcjami wynosi od 11 proc. w przypadku Łodzi aż do 35 proc. w Gdańsku.

– Trudno tu mówić wyłącznie o niepoprawnej wycenie ofert, która utrudnia sprzedaż. Z pewnością trudności z wyperswadowaniem sprzedającemu właściwej ceny ofertowe stoją u podstaw części takich ofert, ale mamy tu też do czynienia z grupą nieruchomości, których wysokie stawki wywoławcze wynikają z wysokiego standardu, niepowtarzalnej, prestiżowej lokalizacji, czy innych walorów znacznie podnoszących wartość nieruchomości, dodaje Marcin Jańczuk.

Nieprzypadkowo dysproporcje są mniejsze w Łodzi, a największe w Gdańsku, gdzie w sprzedaży znajduje się wiele ofert, których ceny kształtują się na poziomach kilkunastu tysięcy złotych. Walory wypoczynkowe Trójmiasta powodują, że na rynku więcej jest obiektów o podwyższonym standardzie, a także klasie apartamentowej, co przy dość wysokich wymaganiach cenowych ich właścicieli kończy się wydłużonym czasem sprzedaży.

Winna nie tylko cena

Przyczyn przedłużającej się sprzedaży może być wiele. Oto 10 powodów, które występują najczęściej przy tego typu ofertach:

Lokalizacja

Bloki mieszkalne budowane są zazwyczaj w miejscach, które nie wpływają negatywnie na komfort mieszkańców. Zdarza się jednak, że w czasie eksploatacji mieszkania realizowane są inwestycje, takie jak droga szybkiego ruchu, budowa dużego marketu, rozbudowa istniejącego zakładu produkcyjnego. W takich przypadkach sprzedaż mieszkania może okazać się utrudniona. Nie jest też łatwo sprzedać mieszkanie w rejonie, które cieszy się złą lokalną sławą.

Cena niedopasowana do standardu mieszkania

Emocjonalny stosunek do mieszkania powoduje, że właściciele podchodzą do jego wyceny w sposób daleki od rynkowego. Przekonanie o niepowtarzalności mieszkania i jego wyjątkowości to częsty motyw, z którym muszą zderzać się pośrednicy uzgadniając właściwą cenę ofertową. Sprzedający przeceniają wartość pozostawionych stałych elementów mieszkania sądząc, często niezgodnie z prawdą, że podwyższają one znacząco wartość mieszkania. Jednak większość kupujących i tak planuje remont w nabywanych lokalach.

Mało płynny segment mieszkań

W większości miast średni metraż nabywanych mieszkań przekracza nieznacznie 50 m kw. Do niedawna w niektórych lokalizacjach sprzedawane były jeszcze mniejsze mieszkania. Tak sytuacja powoduje, że popyt na mieszkania np. większe niż 80 m kw. jest dość ograniczony, podczas gdy podaż tego typu ofert jest duża. Jeżeli dodatkowo cena nie jest dostosowana do realiów rynku trudno oczekiwać sukcesu w sprzedaży.