Księgi wieczyste: kto może poznać ich treść?

Przeczytaj także: Jak uzyskać odpis z księgi wieczystej bez wizyty w sądzie?

Co powie inwestorowi księga wieczysta?

Inwestor zainteresowany kupnem danej nieruchomości koniecznie powinien zapoznać się z treścią założonej dla niej księgi wieczystej. Jakich informacji o stanie prawnym nieruchomości udzieli mu ten rejestr publiczny?

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. księga wieczysta składa się z czterech działów. Pierwszy z nich obejmuje oznaczenie geodezyjne nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością. Dział drugi zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Z trzeciego działu, przeznaczonego na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (za wyjątkiem hipotek), inwestor dowie się o istniejących wpisach ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub jej użytkowaniem wieczystym – przykładowo czy przez teren nieruchomości nie przebiega ustanowiona na rzecz właściciela sąsiedniej działki droga konieczna. Znajdzie tam również informacje o wpisach dotyczących innych praw i roszczeń - takich jak prawa pierwokupu czy dzierżawy czy o wszczętych postępowaniach egzekucyjnych. Natomiast informacji na temat hipotek - jej wysokości, rodzaju waluty w jakim została zaciągnięta etc. - szukać należy w dziale ostatnim, czwartym.

Czy księgi wieczyste są jawne?

Zgodnie z art. 36 § 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może bezpłatnie przejrzeć znajdujące się w księdze zapisy za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Nie dość, że omówione powyżej działy ksiąg można przejrzeć w Internecie bez wychodzenia z domu, to jeszcze po nowelizacji prawa wybór sposobu, w jaki uzyskany zostanie odpis z księgi wieczystej, zależy tylko od wnioskującego. Dokument ten można uzyskać w trybie obowiązującym przed aktualizacją przepisów, a więc osoba zainteresowana jego uzyskaniem zobowiązana jest do osobistego stawienia się w wydziale ksiąg wieczystych odpowiedniego sądu rejonowego.

Alternatywą jest uzyskanie wniosku w formie elektronicznej - przy wyborze tej opcji zamiast wizyty w sądzie wnioskujący przedkłada swoją prośbę za pośrednictwem strony internetowej ekw.ms.gov.pl – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

Trzeba znać numer

Z przytoczonego powyżej art. 36 § 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jednoznacznie wynika, że jedynie osoba znająca numer księgi może zapoznać się z jej treścią. Kiedy mamy do czynienia z nieruchomością stanowiącą własność prywatną sprawa jest prostsza – każdy właściciel, który nie ma nic do ukrycia, poda zainteresowanemu inwestorowi numer księgi jeszcze przed ostatecznym podpisaniem aktu przeniesienia własności. Sprawa nieco komplikuje się, gdy nieruchomość nie jest własnością prywatną, a przykładowo należy do miasta. Jak pokazuje przykład orzecznictwa wydanego przez Naczelny Sąd Administracyjny (które uchyla wcześniejszy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego), prawo do informacji publicznej – czyli prawo do poznania numeru księgi wieczystej – podlega pewnym ograniczeniom (sygnatura akt I OSK 1375/15). Sąd oddalił argumentację skarżącego, w której próbowano wykazać, że numer księgi wieczystej jest informacją publiczną w przypadku, gdy nieruchomość stanowi własność miasta. W optyce sądu urzędnicy mieli pełne prawo, by nie przekazać inwestorowi numeru księgi mając na uwadze przede wszystkim ochronę danych prywatnych osób, które widnieją w księdze.

Alternatywa

Co może zrobić inwestor, któremu urząd odmówił wydania numeru interesującej go księgi wieczystej? W ewidencji gruntów i budynków można odpłatnie uzyskać wypis, w którym także znajdować się będzie numer księgi wieczystej. Jednak taki dokument może otrzymać jedynie osoba fizyczna lub prawna, która w uzasadnieniu powoła się na konkretny przepis, z jakiego może wynikać, że udostępnienie jej tych informacji jest niezbędne do realizacji przez nią jej obowiązków lub też praw.