Ceny mieszkań w górę. Kto zyskał?

Przeczytaj także: Indywidualny wynajem mieszkania: jakie perspektywy?

Ceny w metropoliach wzrosły względem 2006 roku

Wiele osób posiadających mieszkanie nabyte podczas poprzedniego boomu liczy na to, że użytkowany lokal niebawem uda się sprzedać za kwotę większą niż cena zakupu. Systematyczne wzrosty cen metrażu dają nadzieję na takie rozwiązanie. Pozwoli ono na uniknięcie negatywnych konsekwencji zakupu mieszkania podczas cenowego boomu.

Porównanie średnich nominalnych cen nowych oraz używanych mieszkań z początku 2018 r. i czasów poprzedniego boomu hipotecznego, wydaje się ciekawe nie tylko dla osób, które drogo kupiły „M”. Poniższy wykres przedstawia właśnie takie porównanie dotyczące IV kw. 2006 roku, IV kw. 2007 roku, IV kw. 2008 roku oraz I kw. 2018 roku. W ramach swojej analizy, eksperci RynekPierwotny.pl obliczyli średnie zmiany cen transakcyjnych 1 mkw. lokalu dla każdego z trzech uwzględnionych okresów (IV kw. 2006 r. - I kw. 2018 r., IV kw. 2007 r. - I kw. 2018 r., IV kw. 2008 r. - I kw. 2018 r.).

Wyniki obliczeń bazujących na danych NBP wskazują, że tylko w odniesieniu do końca 2006 r. można mówić o dodatniej zmianie średnich cen mieszkań. Rekordy dotyczą Łodzi, Poznania oraz Gdańska. W przypadku wymienionych miast, średnia transakcyjna cena 1 mkw. lokali wzrosła o:

• Łódź - 86% (używany metraż) i 43% (nowy metraż)
• Poznań - 39% (używany metraż) i 36% (nowy metraż)
• Gdańsk - 58% (używany metraż) i 38% (nowy metraż)

Duży wzrost ceny 1 mkw. od IV kw. 2006 roku do I kw. 2018 roku, odnotowano też dla nowych lokali z Warszawy i Wrocławia (odpowiednio: +29% oraz +72%). Po uwzględnieniu cen z końca 2007 r. i 2008 r. okazuje się, że nadal dominują spadki lub niewielkie wzrosty (patrz poniższy wykres). To potwierdza, że średnie ceny 1 mkw. mieszkań z niektórych metropolii, wciąż nie dorównały podobnym stawkom odnotowanym w IV kw. 2007 r. oraz IV kw. 2008 r. Najlepszym przykładem jest Warszawa i Kraków.

Zyskali właściciele „M” z Wrocławia oraz Gdańska

W odniesieniu do sytuacji osoby, która kupiła lokum na szczycie „cenowej górki”, warto jeszcze porównać historyczne ceny nowego metrażu oraz aktualne stawki za 1 mkw. używanych mieszkań. Poniższa tabela przedstawia wyniki takiej analizy bazującej na założeniu, że przykładowy właściciel lokalu kupił go jako nowy pod koniec 2006 r./2007 r./2008 r. (po średniej cenie 1 mkw.) i sprzedał na początku 2018 r. (za średnią cenę używanego mieszkania). Takie założenia pozwalają łatwo obliczyć procentowy zysk lub procentową stratę wynikającą ze zmian rynkowych cen.

Wyniki analizy przeprowadzonej przez RynekPierwotny.pl wskazują, że na największy zysk (aż 54%) można liczyć w przypadku zakupu modelowego mieszkania z Wrocławia pod koniec 2006 r. i jego odsprzedaży na początku 2018 r. Wrocław obok Gdańska jest jedyną lokalizacją, dla której odnotowano zysk w każdym z trzech analizowanych okresów posiadania „M” (IV kw. 2006 r. - I kw. 2018 r., IV kw. 2007 r. - I kw. 2018 r., IV kw. 2008 r. - I kw. 2018 r.). Wyniki dotyczące zakupu wrocławskiego i gdańskiego mieszkania pod koniec 2007 r. oraz 2008 r. są jednak znacznie gorsze. Taką samą zależność można zaobserwować również w przypadku pozostałych metropolii. Czasem szacunkowe straty bywają bardzo wysokie. Jako przykład można podać zakup nowego łódzkiego lokum pod koniec 2008 r. (po średniej cenie 1 mkw.) i jego odsprzedaż z początku 2018 r. (za średnią cenę 1 mkw.). Opisywana transakcja wygenerowałaby stratę na poziomie aż 27%. Tak duże straty zaznaczone na czerwono w powyższej tabeli, stanowią przestrogę przed zakupem lokalu podczas szczytowej fazy boomu mieszkaniowego.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu