Na jakie mieszkania w Warszawie nie brakuje chętnych?

Przeczytaj także: Jeśli mieszkanie w Warszawie, to Mokotów lub Śródmieście

Warszawski rynek nieruchomości, ze względu na obowiązujące tam ceny mieszkań, słusznie uchodzi za dość specyficzny i cenowo w zasadzie konkurować może tylko z Sopotem. Stołeczne lokale są droższe niż „M” z Krakowa i Wrocławia. Mówiąc o specyfice Warszawy, nie sposób nie wspomnieć o największej w skali całego kraju podaży mieszkań i najwyższych wynagrodzeniach pracowników, które wywierają istotny wpływ na ceny mieszkań. Jednocześnie stołeczny rynek już od lat charakteryzuje się stosunkowo kiepskimi wynikami w zakresie dostępności cenowej mieszkań. O wiele lepsze rezultaty osiągają pod tym względem Poznań, Wrocław, Gdańsk i Łódź. Warto zatem sprawdzić, jak w warunkach dość dynamicznych wzrostów stawek za 1 mkw. prezentują się preferencje mieszkaniowe osób poszukujących mieszkania w Warszawie. Bazą do tego mogą być informacje opublikowane niedawno przez Narodowy Bank Polski.

Na rynku pierwotnym są kupowane nieco większe „M”

Narodowy Bank Polski co kwartał prezentuje dane o strukturze sprzedaży nowych i używanych mieszkań z sześciu krajowych metropolii (Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania oraz Gdańska). Takie statystyki są dostępne w ujęciu transakcyjnym i ofertowym. Warto wybrać informacje transakcyjne. Opierają się one na faktycznej sprzedaży lokali i dlatego dobrze pokazują cechy, jakie miały najczęściej kupowane warszawskie mieszkania (zarówno nowe jak i używane). Poniższa tabela bazująca na danych NBP z I kw. 2019 r. pokazuje nam, jak wyglądała sprzedaż stołecznych „M” w zależności od ich ceny 1 mkw. oraz powierzchni. W najniższej części tabeli znajdują się informacje prezentujące zależność średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. oraz powierzchni sprzedawanego mieszkania.

„Tymi informacjami zajmiemy się później. Na razie warto sprawdzić, jak wygląda rozkład cen 1 mkw. i powierzchni tych mieszkań, które warszawiacy kupowali od początku stycznia do końca marca 2019 r.” - wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Nietrudno zauważyć, że stołeczny rynek pierwotny pod względem średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. jest nieco bardziej przesunięty „w górę”. Świadczy o tym porównanie udziału warszawskich mieszkań, które kosztowały 6001 - 8000 zł/mkw. (rynek pierwotny - 34%, rynek wtórny - 43%) oraz 8001 - 10 000 zł/mkw. (rynek pierwotny - 43%, rynek wtórny - 33%). Inna ciekawa obserwacja dotyczy metrażu mieszkań kupowanych w I kw. 2019 r. Okazuje się, że nowe mieszkania w Warszawie w stosunku do używanych częściej miały powierzchnię 40 mkw. - 60 mkw. i 60 mkw. - 80 mkw. Stołeczny rynek wtórny przodował natomiast pod względem udziału najmniejszych mieszkań z powierzchnią do 40 mkw. (31%). Analogiczny udział takich nowych i małych „M” wyniósł zaledwie 23%. To dość ciekawe zjawisko zważywszy na fakt, że nowe warszawskie mieszkania są droższe. Wydaje się, że sprzedaż małych lokali „z drugiej ręki” mogą napędzać inwestorzy zainteresowani najmem i najmniej zamożni nabywcy.

„Przeciętny klient stołecznego dewelopera prawdopodobnie jest nieco zamożniejszy niż osoba preferująca rynek wtórny, co skutkuje większą powierzchnią kupowanych lokali” - mówi Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Za małe mieszkanie w Warszawie trzeba będzie dopłacić całkiem sporo …

Na uwagę zasługuje także widoczna powyżej zależność między powierzchnią kupowanego mieszkania oraz jego transakcyjną ceną 1 mkw. Informacje prezentowane w tabeli jednoznacznie wskazują, że najmniejsze mieszkania (do 40 mkw.) są o wiele droższe jednostkowo od lokali liczących sobie 40 mkw. - 80 mkw. Różnice cenowe pomiędzy tymi dwoma kategoriami lokali mieszkalnych okazują się bardziej widoczne na rynku wtórnym. Według Leszka Markiewicza eksperta NieruchomosciSzybko.pl, może to wynikać z faktu, że małe i używane „M” (w stosunku do sytuacji widocznej na rynku pierwotnym) częściej cechują się dobrą lokalizacją niż ich większe odpowiedniki. Małe i dobrze zlokalizowane warszawskie mieszkania z rynku wtórnego mogą się znajdować np. w śródmiejskich kamienicach.

Kolejna ciekawa obserwacja dotyczy relatywnie wysokiej ceny sprzedaży 1 mkw., jaką osiągają nowe warszawskie mieszkania liczące ponad 80 mkw. Do tej grupy zaliczamy między innymi deweloperskie lokale z segmentu premium oraz luksusowe apartamenty.

„Warto podkreślić, że największe nowe mieszkania w Warszawie średnio są o 15% droższe niż ich odpowiedniki z rynku wtórnego. W przypadku lokali liczących sobie 40,1 mkw. - 60,0 mkw. oraz 60,1 mkw. - 80,0 mkw. analogiczne różnice wynoszą odpowiednio 5% oraz 8%” - zaznacza Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.