Rynek mieszkaniowy: ceny domów odporne na COVID-19?

Przeczytaj także: Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

Najpierw trzeba jednak odpowiedzieć na pytanie, jak ogólnie wygląda sytuacja rynkowa. Otóż – nie ma już wątpliwości, że koronawirus jednak przekłada się na spowolnienie w segmencie nieruchomości. Z raportu Amron – Sarfin za II kw. 2020 wynika, że na rynku pierwotnym w analizowanym okresie liczba transakcji spadła nawet o 64 procent.

Wyraźne tąpnięcie zanotowano też w akcji kredytowej. Liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych przekroczyła 45 tys. i była niższa kwartał do kwartału o 20 procent. Spadek łącznej wartości udzielonych kredytów wyniósł prawie 19%.

Mimo to, na razie nie widać większych przecen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Eksperci Amron przyznają za to, że dynamika wzrostu cen wyhamowała. W kilku przypadkach odnotowano drobne spadki – chodzi o Wrocław i Kraków, gdzie mieszkania staniały o nieco ponad 1 procent. Metr kwadratowy nowego mieszkania we Wrocławiu kosztuje obecnie 7064 zł, a w Krakowie 7873 zł. Najdroższym rynkiem wśród miast wojewódzkich jest Warszawa, gdzie za 1 mkw. płaci się 9331 zł. W Gdańsku cena 1 mkw. to 8000 zł i w obu tych miastach stawki nieznacznie poszły w górę.

Co dalej z rynkiem mieszkaniowym? Mimo wyraźnego tąpnięcia spowodowanego COVID-19 ciągle oczekiwania są umiarkowanie optymistyczne. Po bardzo słabej wiośnie, w czerwcu i lipcu już nastąpiło ożywienie. Na pewno deweloperzy będą starali się iść na rękę kupującym, wprowadzając elastyczne tryby płatności, typu 10/90. Już to robili w marcu, kwietniu i maju, czyli w czasie zamknięcia życia społecznego. Firmy będą też dostosowywać podaż do sytuacji rynkowej. Mniejsza liczba oddawanych mieszkań będzie równoważyć popyt, a tym samym ceny.

Z gwałtownym spadkiem podaży mieliśmy do czynienia właśnie w II kw. 2020. Wg raportu Amron – Sarfin w II kwartale 2020 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 21 686 mieszkań, czyli aż o 31,91% mniej w porównaniu do I kwartału br. i o 34,65% mniej w ujęciu rocznym.

Eksperci zaznaczają jednak, że po drastycznym wyhamowaniu inwestycji, czerwiec był już czasem odrabiania strat i wzrostu podaży. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w tym miesiącu firmy deweloperskie rozpoczęły budowę 9 317 mieszkań, co stanowi wynik lepszy o 50,57% w porównaniu do maja i tylko o 11,55% słabszy w stosunku do czerwca 2019 roku. Tak więc podaż „obudziła się” po lockdownie. Podobnie zresztą jest ze sprzedażą mieszkań, jednak kluczowa dla rynku będzie oczywiście jesień.

Domy na wirusa?

Co na razie można powiedzieć o preferencjach zakupowych Polaków w dobie pandemii? Na jakie nieruchomości stawiamy, z jakich rezygnujemy? W czasie zamknięcia gospodarki i życia społecznego, w marcu i kwietniu, dość głośno było o rosnącym zainteresowaniu klientów ogródkami działkowymi, działkami rekreacyjnymi, no i właśnie – domami jednorodzinnymi oraz mieszkaniami z ogródkiem. To oczywiście w pełni zrozumiałe – kawałek przestrzeni na świeżym powietrzu, to rzecz na wagę złota, gdy nie ma możliwości np. wejścia do lasu czy parku.

Czy jednak taka „nauczka” zmieniła się w trwalszą preferencję na rynku nieruchomości, czy była tylko chwilową modą?

Eksperci i uczestnicy gry rynkowej przyznają, że pewne zmiany tendencji są widoczne. Rośnie zainteresowanie nieruchomościami segmentu premium jako tymi, które w niepewnych czasach dają największą szansę zachowania wartości kapitału. Obowiązuje tu ten sam mechanizm jak w przypadku inwestycji w złoto i inne metale szlachetne.

Czy to samo dotyczy domów? Na podstawie ofert w GetHome.pl z całą pewnością można powiedzieć, że nie widać przecen na tym rynku, a przecież mówimy o nieruchomościach zasadniczo wyraźnie droższych od mieszkań.

W największych miastach Polski rozpiętość cen domów jednorodzinnych jest wysoka – od około 3 tysięcy zł za metr kwadratowy za domy w oddalonych podmiejskich lokalizacjach i niższym standardzie, do nawet ponad 10 tys. od metra za wille, w prestiżowych dzielnicach.

W Warszawie za nowy 180 – metrowy dom na Dolnym Mokotowie trzeba zapłacić 1,93 mln zł. Stawka przekracza 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Na peryferiach miasta jest oczywiście znacznie taniej. W Wawrze – osiedle Miedzeszyn, około 12 km od centrum – za 150 - metrowy nowy dom w zabudowie bliźniaczej zapłacimy ponad 800 tysięcy złotych. Stawka za 1 mkw. wynosi niecałe 5200 zł.

Za najtańsze używane domy jednorodzinne w Krakowie płaci się około 3500 zł/mkw. Za 134 mkw. (6 pokoi) w Nowej Hucie, 20 km od centrum miasta, zapłacimy niecałe pół miliona zł. Na drugim biegunie cenowym są nieruchomości w świetnych lokalizacjach. Do takich zaliczymy choćby prestiżową, willową Wolę Justowską. Tu stawki mogą być nawet kilka razy wyższe niż za domy na peryferiach. 220 – metrowa willa w tej części Krakowa to wydatek blisko 2 mln zł. Cena metra kwadratowego przekracza 9 tysięcy złotych.

W segmencie domów z całą pewnością nie widać – przynajmniej na razie – żadnych przecen, które miałyby wynikać z pandemii. Wręcz przeciwnie, stawki nie tylko nadal są wyśrubowane, ale nawet – w bardzo dobrych lokalizacjach i w przypadku nieruchomości o wysokim standardzie – jeszcze rosną. Ciężko powiedzieć jednak, czy ma to jakieś swoje źródło w traumatycznym doświadczeniu kwarantanny i wynikającej z niego chęci zagwarantowania sobie „przestrzeni”, czy też raczej z chęci ulokowania kapitału w bardzo atrakcyjnych nieruchomościach, które dają największą szansę zachowania wartości w dłuższej perspektywie czasowej.

Marcin Moneta, ekspert