eGospodarka.pl

eGospodarka.plNieruchomościAktualności › Ceny najmu nieco spadły w listopadzie 2022

Ceny najmu nieco spadły w listopadzie 2022

2022-12-01 00:45

Ceny najmu nieco spadły w listopadzie 2022

Ceny najmu nieco spadły © Piotr Adamowicz - Fotolia.com

PRZEJDŹ DO GALERII ZDJĘĆ (4)

Stawki najmu spadły w 9 z 16 badanych miast - wynika z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io. Najbardziej najem staniał w Katowicach - o 9% m/m. Najem wciąż drożeje w Lublinie, Częstochowie, Łodzi, Warszawie oraz Krakowie. Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wzrosła do 5,54% netto.

Przeczytaj także: Więcej mieszkań na wynajem

Z tego tekstu dowiesz się m.in.:


  • W których miastach stawki najmu spadły?
  • Gdzie najem wciąż drożeje?
  • Jaka jest w listopadzie rentowność inwestycji w mieszkanie?


Od grudnia ubiegłego roku koszty najmu rosły. Największe wzrosty miały miejsce wiosną, kiedy nastąpił ogromny napływ uchodźców z Ukrainy. Później wzrosty nieco wyhamowały. Łącznie w tym roku (od stycznia) stawki w badanych przez Expandera i Rentier.io miastach wzrosły średnio o 23%. Rekordzistami są Kraków (36%), Warszawa (31%) i Wrocław (30%). Dane z października sugerują jednak, że potencjał do dalszych wzrostów się wyczerpuje.

Nowych ogłoszeń jest już więcej niż przed rokiem


Wzrosty stawek w dużej mierze były napędzane niedoborem mieszkań na wynajem. Nagle w naszym kraju pojawiło się bowiem kilka milionów osób, które szukały „dachu na głową”. Obecnie sytuacja podaży mieszkań na wynajem niemal wróciła już do normy. Liczba wszystkich aktywnych ogłoszeń o wynajmie w październiku wyniosła 30 tysięcy. Przed rokiem było to 33 tysiące, więc tu jeszcze trochę brakuje. Jeśli jednak spojrzymy na nowo dodane ogłoszenia, to w październiku br. było ich nawet więcej (15 tys.) niż przed rokiem (13 tys.). W listopadzie wszystkich aktywnych ogłoszeń może więc być nawet więcej niż przed rokiem.

W Warszawie i Krakowie najem wciąż drożeje


Stawki w październiku były w większości miast niższe niż we wrześniu. Oprócz wspomnianych już Katowic (-9% m/m), spore spadki odnotowaliśmy w Gdyni (-5% m/m), Sosnowcu (-5% m/m) oraz Gdańsku (-5% m/m). Dalsze wzrosty odnotowaliśmy tylko w pięciu miastach. Są to Lublin (6% m/m), Częstochowa (5% m/m), Łódź (5% m/m), Warszawa (3% m/m) oraz Kraków (2% m/m). Szczególnie uwagę zwracają dwa ostatnie miasta, które są największymi rynkami najmu w Polsce. Dodatkowo w tych miastach nastąpił największy wzrost w porównaniu do poziomu z początku roku.

W większości badanych przez nas miast stawki jednak spadły. Prawdopodobną przyczyną jest to, że część wynajmujących nie znalazło najemców w najgorętszym okresie (sierpień, wrzesień) i była zmuszona obniżyć ceny, żeby nie zostać na wiele miesięcy z pustostanem. Podobnie wygląda sytuacja tych wynajmujących, którzy nie zdążyli wystawić oferty we wrześniu. W większości przypadków w październiku wystawiali ogłoszenia z niższymi cenami niż obowiązywały we wrześniu.

fot. mat. prasowe

Stawki najmu w październiku 2022 r.

Stawki w październiku były w większości miast niższe niż we wrześniu.


Czy to już koniec wzrostów stawek najmu?


Dalsze kierunki zmian cen na tym rynku będą podyktowane w dużej mierze kwestią stóp procentowych, a więc dostępnością mieszkań do kupienia, oraz sytuacją za naszą wschodnią granicą. Na kolejny wzrost cen może zadziałać ewentualny duży napływ uchodźców z Ukrainy, którym w ich kraju może być trudno przetrwać zimę bez prądu i ogrzewania. Poza tym rośnie popyt na najem ze względu na to, że mocno spadła dostępność kredytów hipotecznych. Z tego powodu 30-latkowie, którzy w przeszłości przenosili się już do własnych mieszkań, są zmuszeni do odkładania decyzji o zakupie. Nie robią tym samym miejsca dla młodszych roczników, które dopiero wchodzą na rynek najmu.

Z drugiej strony, ceny najmu są już bardzo wysokie i najemcom coraz trudniej jest zaakceptować dalsze podwyżki. Jednocześnie ofert wynajmu znów jest sporo, więc konkurencja wymusza spadki cen. Właściciele mieszkań znów muszą się bowiem liczyć z tym, że mogą nie znaleźć lokatora. Jeśli nie pojawi się duży napływ uchodźców, to możliwe są dalsze niewielkie spadki. Na większe będzie można liczyć dopiero, kiedy znacząco spadną stopy procentowe.

Rentowność inwestycji w mieszkanie rośnie


Spadki cen mieszkań w połączeniu z dotychczasowymi wzrostami stawek wynajmu sprawiły, że rentowność mieszkań na wynajem istotnie wzrosła w ostatnim czasie. W październiku było to przeciętnie 5,54% netto, co jest odpowiednikiem 6,84% na lokacie bankowej. Dla porównania jeszcze w styczniu br. było to 4% netto. Wyliczenie dotyczy zakupu bez udziału kredytu i uwzględnia dodatkowe koszty takie jak: prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%). Dotyczy mieszkania o powierzchni 50 m2, które jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku.

fot. mat. prasowe

Rentowność netto w przypadku zakupu bez udziału kredytu

Rentowność mieszkań na wynajem istotnie wzrosła w ostatnim czasie. W październiku było to przeciętnie 5,54% netto, co jest odpowiednikiem 6,84% na lokacie bankowej.


Jak zmienić mieszkanie najmowane na własne


Zamiana mieszkania najmowanego na własne jest obecnie bardzo trudna. Niełatwo jest odkładać na wkład własny ponieważ wzrosły koszty najmu i inne koszty życia. Trudno jest zrekompensować to np. korzystając z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” ponieważ to wymaga zaciągnięcia wyższej kwoty kredytu. Tymczasem bardzo mocno spadła dostępność kredytów hipotecznych. Zdolność kredytowa pary bez dzieci, z dochodem 6000 zł netto spadła z 550 tys. zł do 263 tys. zł.

Z drugiej jednak strony kupując obecnie można wynegocjować dobrą cenę. Nabywców jest niewielu, więc sprzedający są skłonni do negocjacji i obniżania ceny. Dodatkowo można też uzyskać bardzo niską marżę w kredycie hipotecznym (nawet 1,3%), co raczej nie będzie możliwe przy niższym poziomie stóp procentowych. Oczywiście na przeszkodzie może stanąć wspomniana kwestia zdolności kredytowej. Warto jednak pamiętać, że poszczególne banki bardzo różnie szacują dostępną kwotę kredytu. Dla przykładu rodzinie z dwójką dzieci i dochodem 6000 zł netto część banków w ogóle nie przyzna kredytu, ale Millennium oferuje 200 tys. zł.

Poniżej prezentujemy zestawianie dostępnych kwot kredytu dla kilku przykładowych kredytobiorców. Szukając kredytu dla siebie najlepiej jednak nie kierować się internetowymi rankingami lecz dokładnie sprawdzić zdolność kredytową w wielu bankach. Na wysokość dostępnej kwoty kredytu wpływa bowiem nie tylko poziom dochodu czy liczba dzieci, ale bardzo wiele różnych cech (np. miejsce zamieszkania, historia kredytowa, jakie jest źródło dochodu). Dlatego w praktyce dostępna kwota może być inna niż prezentowana w rankingu.

fot. mat. prasowe

Gdzie po najwyższą kwotę kredytu hipotecznego

Rodzinie z dwójką dzieci i dochodem 6000 zł netto część banków w ogóle nie przyzna kredytu, ale Millennium oferuje 200 tys. zł.



Przeczytaj także

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć jednostkę ZUS.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: