Nadpodaż nowych mieszkań w Łodzi?

Przeczytaj także: Deweloperzy nie wierzą, że ceny mieszkań spadną w 2024 r.

Na koniec stycznia br. oferta na łódzkim rynku deweloperskim pod względem wielkości ustępowała tylko Warszawie, w której dostępnych było ponad 9,4 tys. lokali. Jeszcze rok i dwa lata temu co 10 mieszkanie oferowane przez deweloperów na 7 największych rynkach (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław) było zlokalizowane w Łodzi. Dzisiaj jest to co piąte.

Co ciekawe, podczas gdy w innych miastach w 2023 roku baza mieszkań deweloperskich wyraźnie się kurczyła, w Łodzi widoczna była odwrotna tendencja. Gwałtowny wzrost popytu po uruchomieniu programu BK 2% w drugiej połowie ubiegłego roku przyczynił się do znaczącego spadku oferty. Na koniec stycznia oferta w ujęciu rocznym była niższa w Krakowie o 43%, w Warszawie o 20%, w Trójmieście o 27%, ​ a we Wrocławiu o 16%. Tymczasem w Łodzi w grudniu odnotowano 41% r/r wzrost liczby dostępnych do zakupu mieszkań deweloperskich, a w styczniu było to już 46% r/r.

Widzew i Polesie z największą liczbą dostępnych mieszkań ​

W styczniu łódzcy deweloperzy odnotowali rekordowe wyniki - w ujęciu miesięcznym po raz pierwszy od dwóch lat sprzedali ponad 500 mieszkań, czyli 110% więcej niż rok wcześniej. Warto jednak zauważyć, że na początku roku nowa podaż w Łodzi znacznie przewyższyła ten poziom sprzedaży. W pierwszym miesiącu roku deweloperzy wprowadzili bowiem łącznie w 5 dzielnicach 1135 lokali – najwięcej na Widzewie (790) oraz na Bałutach (155).

O ile w 2023 roku można było mówić o wyrównanej ofercie mieszkań deweloperskich w poszczególnych dzielnicach miasta, o tyle w styczniu br. widoczna była już spora dysproporcja. Poszukujący własnego M największy wybór mieli do dyspozycji na Polesiu (ponad 2,7 tys. ofert) oraz na Widzewie (blisko 2,7 tys. ofert). Obecnie mieszkania deweloperskie zlokalizowane w tych dwóch częściach miasta stanowią 70% całej oferty deweloperów działających w Łodzi. Czy to oznacza, że w tych dwóch dzielnicach możemy mówić o nadpodaży?

Otodom Analytics daje nam możliwość obserwacji nie tylko dostępnej oferty mieszkań deweloperskich, ale również zgłaszanego na bieżąco popytu na poszczególnych rynkach i w dzielnicach, a nawet popytu na konkretne rodzaje mieszkań. Analiza relacji popytu i podaży w poszczególnych dzielnicach Łodzi wskazuje, że największą nadpodaż odnotowujemy obecnie właśnie na Polesiu i Widzewie. Co ciekawe, w obu dzielnicach największa nadwyżka oferty nad zgłaszanym przez potencjalnych klientów zainteresowaniem dotyczy kawalerek. Wprawdzie zainteresowanie takimi mieszkaniami utrzymuje się na wysokim poziomie, jednak oferta deweloperów w tych dzielnicach znacząco je przekracza - podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań Otodom Analytics.

Jak wygląda sytuacja w pozostałych dzielnicach Łodzi? Liczba dostępnych lokali oferowanych przez firmy deweloperskie jest dużo niższa i waha się od ok. 500 na Górnej do ok. 800 w Śródmieściu i Bałutach.

Najdrożej na Śródmieściu, najtaniej na Bałutach

Ceny na łódzkim rynku deweloperskim dogoniły największe polskie rynki. Po 5% wzroście w styczniu średnia cena 1 mkw. mieszkań dostępnych w ofercie przekroczyła 10 tys. zł. Równocześnie Łódź wciąż pozostaje najmniej spolaryzowanym pod względem cen dużym miastem w Polsce i różnice pomiędzy poszczególnymi dzielnicami są stosunkowo niewielkie.

W styczniu najwięcej, bo średnio 10,7 tys./mkw., przyszło zapłacić kupującym mieszkania na łódzkim Śródmieściu. Nieco mniej, bo ok. 10 tys./mkw. wyniosły stawki ofertowe dla lokali na Widzewie. Natomiast własne M poniżej 10 tys./mkw. można było znaleźć na Górnej i na Polesiu, zaś najtańsze wciąż pozostały lokale na Bałutach ze średnią ceną na poziomie 9,4 tys./mkw.