Użytkowanie wieczyste a polskie prawo

Przeczytaj także: Przekształć użytkowanie wieczyste w prawo własności

Specyficzna dla polskiego porządku prawnego instytucja użytkowania wieczystego, ujmowana jako prawo pośrednie, gdzieś pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi na nieruchomości, znalazła trwałe miejsce w praktyce oraz świadomości społecznej.

Oprócz podstawowej regulacji zawartej w Kodeksie cywilnym, mają do niej zastosowanie także przepisy innych ustaw, w szczególności Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej: ugn). Kodeks cywilny przewiduje, że w użytkowanie wieczyste mogą być oddawane grunty Skarbu Państwa, a także jednostek samorządu terytorialnego (np. gminy) lub ich związków, co do zasady na okres 99 lat, z możliwością późniejszego przedłużenia (art. 236 kc). Użytkownik wieczysty może korzystać z takich gruntów z wyłączeniem innych osób, oczywiście w graniach wynikających z przepisów prawa, zasad współżycia społecznego oraz umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste. Może także rozporządzać swoim prawem, a więc np. go zbyć lub obciążyć, co wynika z treści przepisu art. 233 kc.

Opłata roczna

Swoistym rodzajem ceny, za taką nieruchomość jest opłata roczna, jaką należy uiszczać w czasie trwania użytkowania wieczystego (art. 238 kc). Szczegółowe zasady, dotyczące ustalania wysokości opłat, ich płatności zostały uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W myśl jej przepisów opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określanej na podstawie jej wartości (art. 72 ust. 1 w zw. z art. 67 ugn). W związku z tym, w sytuacji zmiany realnej wartości nieruchomości gruntowej, również opłata za użytkowanie wieczyste ulegnie stosownej modyfikacji.

Opłaty roczne, zgodnie z art. 71 ust. 4 ugn, wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok z wyjątkiem roku, w którym prawo to zostało ustanowione (opłat za ten rok nie pobiera się). Możliwe jest również rozłożenie ich na raty, ale pod pewnymi warunkami. Cytowany przepis w swej końcowej części stanowi, że właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.

Powyższa regulacja nie nastręcza problemów, o ile użytkownik wieczysty nie zalega z płatnościami i terminowo złoży wniosek o rozłożenie opłat na raty. Faktyczne problemy pojawiają się natomiast wtedy, gdy powyższy wniosek nie zostanie złożony w terminie lub, co częstsze, użytkownik wieczysty popadł już w zwłokę i zalega z płatnościami. W takich przypadkach możliwość ustalenia dogodnych dla niego terminów, w jakich mógłby spłacić swoje należności nie zawsze istnieje. Co najdziwniejsze, faktycznie zależy tylko od tego czy właścicielem nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste jest jednostka samorządu terytorialnego, czy Skarb Państwa.