Zabezpieczenie roszczeń z umowy przedwstępnej

Przeczytaj także: Umowa przedwstępna: kiedy i w jakiej formie warto ją zawrzeć?

Zadatek i kara umowna

Częstą formą zabezpieczenia wykonania umowy przedwstępnej jest zadatek. Jego funkcją jest bowiem zdyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zawartej umowy. Danie zadatku przy zawarciu umowy przedwstępnej prowadzi do tego, że w przypadku uchylenia się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej można od umowy odstąpić i - w zależności od tego, kto dał i kto otrzymał przedpłatę - zadatek zatrzymać albo żądać podwójnej jego wartości. Co ważne, prawo zatrzymania zadatku lub żądania zapłaty podwójnej jego wartości jest całkowicie niezależne od tego, czy uprawniony poniósł szkodę i w jakiej wysokości.

Swego rodzaju gwarantem przyszłej transakcji może być również kara umowna zastrzeżona na wypadek uchylenia się którejś ze stron (bądź tylko jednej z nich) od zawarcia umowy przyrzeczonej. Zastrzeżenie kary umownej jest korzystne choćby z tego względu, że w przypadku gdy kontrahent okaże się niesłowny, można dochodzić jej zapłaty bez względu na wysokość poniesionej szkody. Dochodząc zapłaty kary umownej nie trzeba więc wykazywać rozmiarów doznanej szkody czy w ogóle faktu jej poniesienia, co nierzadko sprawia spore problemy.

Nieodwołalne pełnomocnictwo

Jednym ze sposobów zapewniających realizację zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej jest nieodwołalne i niegasnące z chwilą śmierci pełnomocnictwo do zawarcia umowy przyrzeczonej w imieniu strony uchylającej się od złożenia takiego oświadczenia. W przypadku gdy przedmiotem transakcji ma być nieruchomość, upoważnienie takie musi przybierać formę aktu notarialnego.

W treści pełnomocnictwa należy wyraźnie przewidzieć, że pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej, której dokona w imieniu mocodawcy. Z reguły bowiem pełnomocnik nie może dokonywać w imieniu mocodawcy czynności z samym sobą.

Od tego zakazu istnieją jednak dwa wyjątki. Jeden dotyczy sytuacji, gdy możliwość taka została przewidziana w dokumencie pełnomocnictwa. Mocodawca może zrzec się prawa odwołania pełnomocnictwa z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego (np. umowy przedwstępnej) będącego podstawą pełnomocnictwa. Dopuszczalne prawem jest także zastrzeżenie w pełnomocnictwie, iż nie będzie ono gasnąć wraz ze śmiercią mocodawcy.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)

Wydawnictwo Podatkowe GOFIN – wydawca czasopism, Gazety Podatkowej i serwisów internetowych dostarczających specjalistycznej wiedzy z zakresu podatków, rachunkowości, ubezpieczeń i prawa pracy.