Ochrona praw nabywcy mieszkania i domu

Przeczytaj także: Mieszkania deweloperskie z ochroną nabywców

Czy uregulowania zasad rynku mieszkaniowego nie istnieją?

Podczas wszystkich dyskusji dotyczących projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu rodzinnego pojawia się stwierdzenie, że w Polsce nie obowiązują żadne uregulowania, które miałyby chronić klientów firm deweloperskich. Czy rzeczywiście tak jest? – Przedmiotowa ustawa jest korzystna dla rynku deweloperskiego, gdyż reguluje w sposób formalny szereg mechanizmów występujących w tej branży. Do tej pory proces inwestycyjny, jak również relacje umowne dewelopera z klientem regulowane były na zasadach, natomiast rzeczywiście nie było ustawy specjalistycznej regulującej ten konkretny aspekt transakcji. Założony w 2002 roku Polski Związek Firm Deweloperskich od samego początku działał na rzecz uregulowania zasad rynku. W tym celu w 2003 roku powstał Kodeks Dobrych Praktyk, a następnie Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej konsultowany z UOKiK.

Projekt ustawy wykorzystuje wiele uregulowań zawartych w powyższych dokumentach – wyjaśnia Tomasz Sujak, dyrektor handlowy firmy Archicom, która jest jednym z współzałożycieli PZFD. Co ciekawe, polscy liderzy branży deweloperskiej już od lat stosują większość uregulowań zawartych w projekcie nowej ustawy, np. możliwość zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, udostępnianie dokumentów i informacji proponowanych w nowym projekcie ustawy w prospekcie emisyjnym, zabezpieczanie środków na rachunkach bankowych i wypłatę tych środków dla dewelopera pod kontrolą i za akceptacją banku monitorującego inwestycję. Przyjrzyjmy się teraz zatem temu, jak polska ustawa wygląda na tle europejskim.

Ustawy deweloperskie

Sporą różnicę zauważyć możemy w samym nazewnictwie. Zazwyczaj ustawy, które regulują rynek mieszkaniowy nazywane są deweloperskimi. W Polsce tytuł ustawy został dosyć mocno nacechowany emocjonalnie, czego prawo powinno się wystrzegać. Dla porównania idąc tą logiką – ustawa Prawo bankowe powinna nazywać się ustawą o ochronie klientów banków. Takie nazewnictwo wzbudza jednak niepotrzebny niepokój, a proponowana ustawa już dzisiaj nieoficjalnie nazywana jest „deweloperską”. Spójrzmy teraz na konkretne europejskie regulacje. Najostrzejsze prawa dotyczące ochrony nabywcy mieszkania obowiązują w Skandynawii. W Danii i Szwecji deweloper nie może sprzedać mieszkań czy domów, które są w trakcie realizacji. Osoby chcące nabyć mieszkania wpłacają pieniądze do depozytu i stają się właścicielami wyłącznie gotowych budynków mieszkalnych.

Natomiast we Francji prawo zostało tak skonstruowane, by deweloper mógł finansować inwestycje z pieniędzy klientów, ale wtedy, gdy przeniesie na nich udział we własności gruntu. Jak na tle europejskim wygląda polski projekt ustawy? Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego została oparta na niemieckich wzorcach. U naszych zachodnich sąsiadów inwestycja może być finansowana z pieniędzy klientów, ale są one gromadzone na rachunku powierniczym otwartym i wypłacane po zrealizowaniu każdego z siedmiu etapów budowy. Nad wypłacaniem czuwa bank, który szczegółowo kontroluje dewelopera.