-
![Zakup mieszkania od dewelopera. Na co dziś zwrócić uwagę?]( "Zakup mieszkania od dewelopera. Na co dziś zwrócić uwagę? [© pixabay.com]")
Zakup mieszkania od dewelopera. Na co dziś zwrócić uwagę?
... sklepów i punktów usługowych; wpłaty, której żądają deweloperzy z tytułu rezerwacji mieszkania; ustawa usankcjonuje umowy rezerwacyjne, a wysokość opłaty nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny mieszkania lub domu. Marek Wielgo, ekspert portalu
Tematy: zakup mieszkania, zakup mieszkania od dewelopera, kupno mieszkania, mieszkania od dewelopera, deweloperzy, rachunek powierniczy, mieszkaniowy rachunek powierniczy, umowa z deweloperem, prospekt informacyjny, prospekt informacyjny dewelopera, ustawa deweloperska, nowa ustawa deweloperska, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny -
![Wzrosty cen nieruchomości luksusowych wyhamowały]( "Wzrosty cen nieruchomości luksusowych wyhamowały [© pixabay.com]")
Wzrosty cen nieruchomości luksusowych wyhamowały
... (-6,7%), Los Angeles (-4,1%) i Seul (-4,1%). Pomimo wyraźnego wyhamowania wzrostu cen, indeks na poziomie 7,5% jest powyżej 5-letniej średniej wynoszącej 4,4%. W Londynie ceny w ujęciu r/r wzrosły o 2,7% i rosną najszybciej od 2015 roku. Wzrost cen w europejskich stolicach powyżej średniego poziomu wynoszącego 7,5% wynika ze zwiększonego popytu ...
-
![Wrócili chętni na kupno mieszkania, deweloperzy jednak ostrożni]( "Wrócili chętni na kupno mieszkania, deweloperzy jednak ostrożni [© goodluz - Fotolia.com]")
Wrócili chętni na kupno mieszkania, deweloperzy jednak ostrożni
... , czy projekty te są dopasowane do obecnych preferencji kupujących. - tłumaczy Katarzyna Kuniewicz. Chodzi przede wszystkim o projekty z wyższych segmentów jakościowych, których ceny siłą rzeczy musiałyby być wyższe. Przy obecnym poziomie kosztów wykonawstwa i materiałów budowlanych deweloperzy ostrożnie podchodzą do takich inwestycji. Czy Polaków ...
-
![7 grzechów głównych budownictwa mieszkaniowego]( "7 grzechów głównych budownictwa mieszkaniowego [© pixabay.com]")
7 grzechów głównych budownictwa mieszkaniowego
... niejasne przepisy, czasem czynniki ludzki - to wszystko blokuje rozwój budownictwa mieszkaniowego. I ceny mieszkań - co składa się na wartość nieruchomości, dlaczego jest tak drogo i ... autem staje się koniecznością. Czy i kiedy spadną ceny mieszkań? To, w jaki sposób będą kształtowały się ceny mieszkań na polskim rynku nieruchomości zależy od wielu ...
-
![Na Bezpieczny Kredyt 2% kwalifikuje się ponad połowa mieszkań]( "Na Bezpieczny Kredyt 2% kwalifikuje się ponad połowa mieszkań [© goodluz - Fotolia.com]")
Na Bezpieczny Kredyt 2% kwalifikuje się ponad połowa mieszkań
... do zasady w przypadku preferencyjnego kredytu nie będą obowiązywały limity ceny metra kwadratowego kupowanego mieszkania. Będziemy więc mogli posiadany budżet ... na rynku pierwotnym. Zgodnie z najnowszymi danymi NBP (I kwartał 2023 roku) średnie ceny transakcyjne mieszkań w stolicy województwa zachodniopomorskiego, to odpowiednio 7,8 tys. złotych i ...
-
![Mniej nowych mieszkań, ale w lepszych cenach]( "Mniej nowych mieszkań, ale w lepszych cenach [© marioszek - Fotolia.com]")
Mniej nowych mieszkań, ale w lepszych cenach
... , którzy zamierzają skorzystać z rządowej dopłaty. - tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics. Jak podkreśla ekspertka Otodom, fakt, że średnie ceny całkowite nowych wprowadzeń w tych miastach nie przekraczają 700 tys. zł również potwierdza tę strategię deweloperów. Najbardziej spektakularną różnicę pomiędzy średnią ...
-
![Smart home: dużo ofert, niewielu chętnych na inteligentne mieszkanie]( "Smart home: dużo ofert, niewielu chętnych na inteligentne mieszkanie [© pixabay.com]")
Smart home: dużo ofert, niewielu chętnych na inteligentne mieszkanie
... Przy czym największa różnica - bo aż 500 zł/m2 występuje w Katowicach, gdzie średnie ceny takich lokali kształtowały się na poziomie 11 200 zł/m2 w ... 300 zł/m2 i 8 900 zł/m2. Z kolei w Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu “inteligentne” mieszkania osiągały średnie ceny odpowiednio o 1300 zł/m2, 1000 zł/m2, 800 zł/m2 i 400 zł/m2 niższe ...
-
![Zakup mieszkania od dewelopera krok po kroku]( "Zakup mieszkania od dewelopera krok po kroku")
Zakup mieszkania od dewelopera krok po kroku
... , że masz jasność co do harmonogramu płatności, wysokości wpłaty początkowej, terminu kolejnych transzy, płatności końcowej oraz innych opłat. Przy ustalaniu ceny za lokal nie wahaj się jej negocjować. Być może uda Ci się utargować tańsze miejsce w garażu albo podwyższony standard wykończenia ...
-
![Mieszkań na sprzedaż brakuje, pozostają nam domy jednorodzinne]( "Mieszkań na sprzedaż brakuje, pozostają nam domy jednorodzinne [© pixabay.com]")
Mieszkań na sprzedaż brakuje, pozostają nam domy jednorodzinne
... 3-pokojowych. Dane Nieruchomosci-online.pl wskazują, że 11 miast wojewódzkich zanotowało wzrost średniej ceny ofertowej za mkw. domu, ale zmiany najczęściej wynosiły od 1 do 5 proc. ... proc.) i Kielcach (6 proc.). Co za tym idzie, w III kwartale podwyżki średniej ceny ofertowej ominęły aż siedem miast wojewódzkich. Przeciętna stawka za metr kwadratowy ...
-
![Bezpieczny Kredyt 2%, czyli dotkliwe efekty uboczne]( "Bezpieczny Kredyt 2%, czyli dotkliwe efekty uboczne [© HasanEROGLU - Fotolia]")
Bezpieczny Kredyt 2%, czyli dotkliwe efekty uboczne
... do wzrostów cen mieszkań. Zmiany widoczne są na rynku wtórnym, gdzie ceny nabywanych lokali wzrosły kw./kw. nawet o 15% (Kraków), ale przede wszystkim ... , gdzie rekordowe wzrosty pojawiły się w Krakowie (10,9%), i Warszawie (7,8%). Na rynku pierwotnym średnie ceny nowych mieszkań w tych miastach wynoszą odpowiednio ponad 15 000 zł i ponad ...
-
![Wartość sprzedaży mieszkań deweloperskich w 2023 roku będzie rekordowa?]( "Wartość sprzedaży mieszkań deweloperskich w 2023 roku będzie rekordowa? [© Nancy - Fotolia.com]")
Wartość sprzedaży mieszkań deweloperskich w 2023 roku będzie rekordowa?
... wszystkim zasługa skokowego wzrostu liczby kupowanych mieszkań, ale swoje dołożyły też wyższe ceny. Porównywanie roku 2023 i 2022 na rynku nieruchomości w Polsce to ... staniały W naszych szacunkach musimy jednak uwzględnić jeszcze jedna zmienną, a wiec ceny mieszkań. Te w ostatnich latach wyraźnie wzrosły. Dane NBP (indeks hedoniczny) sugerują, że w ...
-
![Mieszkanie na start. Czy nowy program powtórzy sukces poprzednika?]( "Mieszkanie na start. Czy nowy program powtórzy sukces poprzednika? [© drubig-photo - Fotolia.com]")
Mieszkanie na start. Czy nowy program powtórzy sukces poprzednika?
... inaczej było z wprowadzeniem Bezpiecznego Kredytu 2%, który spowodował dużo zamieszania i wywindował ceny mieszkań. Na polskim rynku nieruchomości potrzebny jest projekt, który pozwoli ... PROFBUD W inwestycjach Profbud zainteresowanie nowymi mieszkaniami nie słabnie, jednak szybko rosnące ceny na rynku nieruchomości powodują, że na zakup może ...
Tematy: Mieszkanie na start, Bezpieczny Kredyt 2%, Bezpieczny Kredyt 2 procent, kredyty z dopłatą, kredyty mieszkaniowe, kredyty hipoteczne, dopłaty do kredytów, oprocentowanie kredytów hipotecznych, pierwsze mieszkanie, zakup mieszkania, zdolność kredytowa, raty kredytu, rata kredytu, wysokość raty kredytu -
![Rynek mieszkaniowy czekają kolejne turbulencje?]( "Rynek mieszkaniowy czekają kolejne turbulencje? [© Andrey Popov - Fotolia.com]")
Rynek mieszkaniowy czekają kolejne turbulencje?
... roku kształtowały się ofertowe ceny mieszkań i domów? Jakie mieszkania zdrożały w największym stopniu? Czy nad deweloperami zbierają się czarne chmury? Ceny mieszkań i domów ... mieszkania zdrożały najbardziej pod koniec roku? Te z rynku wtórnego. Ich średnie ceny ofertowe wzrosły bowiem o ponad 7% w porównaniu do poprzedzającego kwartału i aż o 15% ...
-
![Zakup mieszkania na kredyt przez singla coraz trudniejszy]( "Zakup mieszkania na kredyt przez singla coraz trudniejszy [© WunderBild - Fotolia.com]")
Zakup mieszkania na kredyt przez singla coraz trudniejszy
... hipoteczny. Z drugiej strony może się okazać, że pójdą w górę ceny mieszkań, a z oferty firm deweloperskich znikną lokale z ceną poniżej 400 tys. zł – mówi ... kwadratowy jest znacznie wyższa od średniej wszystkich lokali dostępnych w ofercie deweloperów. W limicie ceny metra kwadratowego mieszczą się zaś głównie duże mieszkania czy domy. Problem ...
Tematy: zakup mieszkania, kupno mieszkania, kredyty hipoteczne, kredyty mieszkaniowe, mieszkanie na kredyt, dostępność kredytów, zdolność kredytowa, Bezpieczny kredyt 2%, Mieszkanie na start, warunki udzielania kredytów, kredyt dla singla, mieszkanie dla singla, oferta mieszkań, mieszkania od deweloperów, TBS, budownictwo czynszowe -
![Stabilizacja na rynku wtórnym mieszkań w I kw. 2024]( "Stabilizacja na rynku wtórnym mieszkań w I kw. 2024 [© andriano_cz - Fotolia.com]")
Stabilizacja na rynku wtórnym mieszkań w I kw. 2024
... w I kwartale 2024 roku. Z tego tekstu dowiesz się m.in.: Jakie są ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym? Jaki był popyt na kredyty hipoteczne w I ... swoje oczekiwania cenowe średnio o 8,8 proc. Nadal kupującym trudno wynegocjować niższe ceny. Poza Wrocławiem, gdzie średni poziom negocjacji wynosi 1,7 proc., w pozostałych czterech miastach ...
-
![Domy jednorodzinne na celowniku kupujących]( "Domy jednorodzinne na celowniku kupujących [© senivpetro na Freepik]")
Domy jednorodzinne na celowniku kupujących
... domów, których kupiono o 1/3 więcej niż przed rokiem, a ich ceny wzrosły o 10% r/r. - wynika z najnowszego Kwartalnika Mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight. W II ... (ok. 6,9 tys. zł/mkw.) i w Łodzi (ok. 8,2 tys. zł/mkw.) Co ciekawe, chociaż w większości miast ceny domów z drugiej ręki są niższe niż te od deweloperów, to w stolicy Polski są wyższe ...
-
![Kryzys to najlepszy moment na zakup mieszkania?]( "Kryzys to najlepszy moment na zakup mieszkania? [© Freepik]")
Kryzys to najlepszy moment na zakup mieszkania?
... , że na dylemat „kupić czy poczekać?” patrzymy nie tylko przez pryzmat ceny mieszkania, ale bardziej kompleksowo – uwzględniamy też koszty transakcyjne (podatki, taksę notarialną, ... przez NBP wiemy już bowiem jak na przestrzeni kolejnego roku zmieniały się ceny nieruchomości oraz ile kosztował najem, a dane Eurostatu pozwalają nam oszacować koszty ...
-
![Rekordowa oferta deweloperska w I kw. 2025]( "Rekordowa oferta deweloperska w I kw. 2025 [© Freepik]")
Rekordowa oferta deweloperska w I kw. 2025
... że wzrósł w niej udział segmentu popularnego, co skutkowało stabilizacją średniej ceny metra kwadratowego. Wzrost liczby zawartych umów deweloperskich miał miejsce ... bardziej, że pierwszy kwartał upłynął pod znakiem stabilizacji średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów w niemal wszystkich miastach. Wyjątkiem było ...
-
![6 aspektów, na które warto zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu mieszkania]( "6 aspektów, na które warto zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu mieszkania [© Freepik]")
6 aspektów, na które warto zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu mieszkania
... szkody polisa pokryła faktyczne straty. Pamiętajmy też o wzroście cen nieruchomości - nie sugerujmy się wartością sprzed kilku lat, lecz weryfikujmy aktualne ceny rynkowe. Na co zwrócić uwagę przy wyborze ubezpieczenia? Na to, co dokładnie obejmuje polisa. Ubezpieczyciele dzielą ochronę na kilka kategorii ...
-
![Last minute na długi sierpniowy weekend? Polska za 30 tys. zł]( "Last minute na długi sierpniowy weekend? Polska za 30 tys. zł [© Freepik]")
Last minute na długi sierpniowy weekend? Polska za 30 tys. zł
... i przy odrobinie elastyczności. Z tego tekstu dowiesz się m.in.: Jakie są minimalne i maksymalne ceny noclegów na sierpniowy last minute w górach i nad morzem? Która lokalizacja w Polsce jest ... to wydatek od 2075 zł i w Szklarskiej Porębie (od 2926 zł). W Kościelisku ceny są praktycznie takie same dla pary, jaki i rodziców z dwójką dzieci (od 1600 do ...
Tematy: długi weekend, ceny noclegów, noclegi, hotele, obłożenie hoteli, ceny hoteli, Zakopane, Sopot -
![Wynajem mieszkania w Warszawie pochłania 44% pensji. Zobacz, jak wypadamy na tle Europy]( "Wynajem mieszkania w Warszawie pochłania 44% pensji. Zobacz, jak wypadamy na tle Europy [© pixabay]")
Wynajem mieszkania w Warszawie pochłania 44% pensji. Zobacz, jak wypadamy na tle Europy
... Z tego tekstu dowiesz się m.in.: W których miastach w III kwartale 2025 r. najbardziej wzrosły ceny wynajmu mieszkania? Dlaczego w Warszawie najem pochłania niemal połowę przeciętnego ... najdroższa oferta okazuje się tą, jakiej potrzebujemy, dlatego warto wcześniej porównać ceny i oferty różnych firm na rynku – mówi Ewelina Ratajczak, ekspertka ds ...
-
![Apartamenty Żeglarskie Vęgoria na Mazurach]( "Apartamenty Żeglarskie Vęgoria na Mazurach")
Apartamenty Żeglarskie Vęgoria na Mazurach
... dla samolotów prywatnych. Część klientów korzysta z tego udogodnienia, gdyż przy większych grupach ceny za przeloty są bardzo korzystne. Istnieje możliwość kupna lokalu w standardzie podwyższonym ... na miejsce w 2 godziny.” dodaje Wesołowski „Obecnie w ofercie znajduje się tylko 12 apartamentów. Ceny zaczynają się od 4100 zł za m kw. Wakacje wciąż ...
-
![ANR: grunty inwestycyjne w 2011r.]( "ANR: grunty inwestycyjne w 2011r.")
ANR: grunty inwestycyjne w 2011r.
... Wielkopolsce – oddziały terenowe ANR we Wrocławiu i w Poznaniu sprzedały odpowiednio 127 ha i 124 ha. Ceny tych gruntów wahały się przede wszystkim w przedziale 110-260 tys. zł. Mniej niż ... Koszalińskiem i Pilskiem – kolejno 48,8 tys. zł i 91 tys. zł. Z kolei najwyższe ceny za te grunty w skali całego kraju odnotował Oddział Terenowy ANR w Warszawie ...
-
![Apartamenty w Polsce trudne do zdobycia]( "Apartamenty w Polsce trudne do zdobycia")
Apartamenty w Polsce trudne do zdobycia
... obywateli konkretnych krajów. W Polsce są one przeszło siedmiokrotnie niższe niż w Szwajcarii. O przystępności cenowej apartamentów w poszczególnych krajach świadczy więc stosunek ceny nieruchomości do wynagrodzeń. Apartamenty dla wybranych W tym porównaniu Polska zajmuje dopiero 25 miejsce – apartamenty nad Wisłą są więc produktem ekskluzywnym ...
-
![Wynajem apartamentu opłacalny w Warszawie i Kijowie]( "Wynajem apartamentu opłacalny w Warszawie i Kijowie")
Wynajem apartamentu opłacalny w Warszawie i Kijowie
... oraz umiarkowaną stawkę podatku od wynajmu. Jako zagrożenia są wymieniane dość wysokie ceny nieruchomości, ich podatność na objawy kryzysu, jak również niezbyt przyjazne właścicielom ... latach także nie ustrzegł się przed kryzysem - Na przełomie lat 2008/2009 ceny mieszkań na Ukrainie spadały w tempie 20-25 proc. rocznie. Rok 2010 był nieznacznie ...
-
![Rezydencje Pałacowa w Wilanowie]( "Rezydencje Pałacowa w Wilanowie")
Rezydencje Pałacowa w Wilanowie
... roku. Inteligentne osiedle będzie jedną z najbardziej ekskluzywnych, ale też najdroższych inwestycji na warszawskim rynku nieruchomości – ceny domów wahają się w przedziale 2,5-3 mln zł. Mimo wysokiej ceny zainteresowanie zakupem luksusowych willi miejskich jest duże i utrzymuje się na stałym poziomie – na ten moment wskaźnik ...
-
![Apartamentowce w Polsce: ranking prestiżu]( "Apartamentowce w Polsce: ranking prestiżu")
Apartamentowce w Polsce: ranking prestiżu
... galeryjnej znajdują się butiki, delikatesy, centrum medyczne, restauracje i kawiarnie, SPA i centrum sportowe. Ceny mieszkań w Sky Tower wahają się od 10,9 tys. zł do 26,9 tys ... oprócz parkingu znajdują się pomieszczenia obsługujące przyległą przystań łodzi motorowodnych. Ceny ofertowe zaczynają się od 9,6 tys. zł za m kw., a kończą na 15,1 ...
-
![Ile pensji pozwala na zakup mieszkania?]( "Ile pensji pozwala na zakup mieszkania? [© alexandre zveiger - Fotolia.com]")
Ile pensji pozwala na zakup mieszkania?
... wystarczy 5 lat pracy, aby najlepiej zarabiających stać było na zakup apartamentu w Dublinie - wynika z analizy przygotowanej przez Lion’s House. Gdyby uśrednić ceny apartamentów w centrach 25 stolic europejskich, to okazałoby się, że za taką nieruchomość o powierzchni 120 m kw. trzeba zapłacić około 542 tys ...
-
![Gdzie tanie mieszkania w Krakowie?]( "Gdzie tanie mieszkania w Krakowie? [© kilhan - Fotolia.com]")
Gdzie tanie mieszkania w Krakowie?
... warto zwrócić uwagę poszukując taniego lokum. Lokalizacje dla oszczędnych Analizując średnie ceny mieszkań w kwietniu 2013 roku w Krakowie, warto zwrócić uwagę na Bieżanów – Prokocim. ... – Prokocim jak i Wzgórza Krzesławickie wyróżniają się zdecydowanie pod względem ceny jednostkowej, która nie przekracza 6 tys. złotych. Takie mieszkania stanowią ...
-
![Giełdowe firmy deweloperskie zadowolone]( "Giełdowe firmy deweloperskie zadowolone [© Engels - Fotolia.com]")
Giełdowe firmy deweloperskie zadowolone
... Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. – Także rekordowo niskie ceny na rynku pierwotnym, licząc od koniunkturalnego szczytu w 2008 roku, miały na to ... klientów inwestycyjnych, kupujących za gotówkę i co za tym idzie przekonanych, że ceny mieszkań są już na dostatecznie niskim, atrakcyjnym poziomie. Jest to zjawisko ...
-
![Mieszkanie dla młodych w Warszawie]( "Mieszkanie dla młodych w Warszawie [© Fotowerk - Fotolia.com]")
Mieszkanie dla młodych w Warszawie
... ? Najmniejsza luka w Białołęce, Wawrze i we Włochach Niestety ale limit programu MDM przewidziany dla Warszawy jest o 26,03% niższy od przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkania o powierzchni mniejszej niż 80 mkw. Przyglądając się zaś poszczególnym dzielnicom, wartości te wahają się od -4,18 ...
-
![Własny dom: kupować czy budować?]( "Własny dom: kupować czy budować? [© PhotographyByMK - Fotolia.com]")
Własny dom: kupować czy budować?
... Bankowości Hipotecznej Deutsche Bank Polska. Cena metra kwadratowego domu jednorodzinnego, po uwzględnieniu kosztów budowy i wykończenia wypada bardzo korzystnie w porównaniu do ceny m2 mieszkania. W cenie nieprzekraczającej 100 tys. zł spokojnie jesteśmy w stanie znaleźć całkiem interesującą działkę budowlaną niedaleko miasta. Nie mówimy ...
-
![Rodzinny Zakątek pod Kórnikiem w rozbudowie]( "Rodzinny Zakątek pod Kórnikiem w rozbudowie")
Rodzinny Zakątek pod Kórnikiem w rozbudowie
... obejmować będą 62 domy – 29 o powierzchni 68 mkw i 33 o powierzchni 86 mkw. Wielkości działek wahają się między 120 a 300 mkw. Ceny mniejszych zaczynają się od 249 tys. zł, natomiast większe będzie można kupić za 298 tys. zł. - Dużym zainteresowaniem cieszyły się ...
-
![Apartamenty na Powiślu ukończone]( "Apartamenty na Powiślu ukończone")
Apartamenty na Powiślu ukończone
... osób niepełnosprawnych, recepcję, własną stację uzdatniania wody oraz ogród z placem zabaw. Ceny mieszkań rozpoczynają się od 13 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Praca budowlane ... ogród z bezpiecznym placem zabaw. Osiedle jest monitorowane i całkowicie dostępne dla osób niepełnosprawnych. Ceny apartamentów wynoszą od ok. 13 tys. zł do 23 tys. zł ...
-
![Mieszkanie dla młodych: nowe wskaźniki przeliczeniowe]( "Mieszkanie dla młodych: nowe wskaźniki przeliczeniowe [© Sergey Peterman - Fotolia.com]")
Mieszkanie dla młodych: nowe wskaźniki przeliczeniowe
... wskazano, zmiana wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej wpływa jednocześnie na zmianę wysokości dofinansowania, a także maksymalnej ceny metra nieruchomości. Dotychczas wyłącznie czterokrotnie obniżono wskaźnik – dla II kwartału br. w przypadku Bydgoszczy, Torunia oraz Łodzi, a także dla III ...
![7 pułapek i okazji - zobacz co cię czeka podczas kupna mieszkania na wynajem [© pixabay - wygenerowane przez AI]](https://s3.egospodarka.pl/grafika2/inwestycja-w-mieszkanie/7-pulapek-i-okazji-zobacz-co-cie-czeka-podczas-kupna-mieszkania-na-wynajem-270018-50x33crop.jpg "7 pułapek i okazji - zobacz co cię czeka podczas kupna mieszkania na wynajem [© pixabay - wygenerowane przez AI]")
7 pułapek i okazji - zobacz co cię czeka podczas kupna mieszkania na wynajem
