Grunty budowlane - jak zmiany legislacyjne wpłyną na rynek?

Przeczytaj także: GUS: spada liczba pozwoleń na budowę i nowych inwestycji mieszkaniowych

Eksperci ze spółki Rodzinne Inwestycje wskazują na ogólny trend uspokojenia nastrojów inwestycyjnych w 2024 r., również w branży budowlanej. Zwracają uwagę na ożywienie inwestorów i wzrost zainteresowania funduszami inwestycyjnymi, do których ponownie napływają duże środki. Jak wskazują, już w drugiej połowie ub.r. fundusze inwestycyjne pozyskiwały około 2 mld zł miesięcznie, co w porównaniu do ostatnich dwóch lat stanowiło ponad dwukrotny wzrost. Ich zdaniem zmiana nastrojów będzie pozytywnym impulsem dla inwestycji w grunty i budownictwo. Dodatkowo będą one pobudzane realizacjami opartymi na odblokowanych środkach z Krajowego Planu Odbudowy. Te wprost będą przekładały się na rozwój infrastruktury.

Po okresie stagnacji i rozregulowaniu rynku programem Bezpieczny Kredyt 2%, w 2024 r. mamy klimat, który powinien dać mocny impuls inwestycjom w grunty i budownictwo. Pierwszą jaskółką jest wzmożona aktywność inwestorów, jaką obserwujemy w funduszach inwestycyjnych. Drugą jest odblokowanie środków z KPO. Teoretycznie musimy je spożytkować do sierpnia 2026 r. Ich dynamiczne wydatkowanie będzie w krótkiej perspektywie sprzyjało wzrostom atrakcyjności gruntów przeznaczonych pod zabudowę. W ostatnim półroczu pojawiły się również informacje na temat planowanych i wdrażanych już działań legislacyjnych, które mogą w mniejszym lub większym stopniu ten trend dodatkowo wzmocnić – ocenia Dariusz Seges, dyrektor Departamentu Inwestycji i Rozwoju w firmie Rodzinne Inwestycje.

Walka rządu z „patodeweloperką” może zainicjować kolejny wzrost cen

Na początku roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaprezentowało rozwiązania, które mają zapobiegać tzw. patodeweloperce. Propozycje obejmują zmiany w warunkach technicznych, prawie budowlanym i ustawie o zagospodarowaniu przestrzennymi, a ich skutkiem ma być m.in. zwiększenie minimalnej dopuszczanej odległości budynków mieszkalnych od granicy działki oraz zwiększenie minimalnego czasu nasłonecznienia pokoi mieszkalnych. Eksperci Rodzinnych Inwestycji wskazują, że wprowadzenie w życie zapowiadanych regulacji wywoła konsekwencje na rynku cen nieruchomości. W pierwszej kolejności przewidują korektę cen najmniejszych mieszkań. Zwracają jednak uwagę, że w tym przypadku ceny gruntów mogą zachować się w dwojaki sposób.

Z jednej strony wprowadzone zmiany spowodują zmniejszenie opłacalności inwestycji deweloperskich, czego konsekwencją byłby spadek zapotrzebowania na tereny pod takie inwestycje, a tym samym spadek ich cen. Jednak wysoka chłonność rynku mieszkaniowego w Polsce sprawi, że opłacalność inwestycji będzie nadal duża, a co za tym idzie, popyt na grunty inwestycyjne nie będzie spadał. Co więcej, duży popyt na mieszkania, które będą większe - przynajmniej na minimalnym poziomie, i które będą budowane na przestronniejszych osiedlach, może spowodować zwiększony popyt na grunty pod inwestycje tego typu. W konsekwencji ceny gruntów mogą wzrosnąć – przewiduje Dariusz Seges.

Działka budowlana z kłopotliwą niespodzianką

Od 28 października ub. r. obowiązuje nowelizacja prawa geologicznego i górniczego, przewidująca prawną ochronę obszarów ze złożami strategicznymi. W konsekwencji egzekucja przepisów dot. ochrony obszarów ze złożami strategicznymi może spowodować, że o tym, czy właściciel danej działki może wybudować na niej dom, zadecyduje właściwy minister. Zdaniem ekspertów może to uniemożliwić realizację wielu prywatnych i publicznych inwestycji.

Wprowadzane zmiany mogą spowodować, że zainteresowani zakupami gruntów znajdą się w kłopotach. Już teraz widzimy, że sprzedający, często nieświadomi tego, że ich działka może leżeć nad złożami strategicznymi, pomijają w swoich ogłoszeniach te informacje. Obecnie na najpopularniejszych portalach ogłoszeniowych można zaobserwować, że ponad połowa ogłoszeń nieruchomości gruntowych zawiera istotne błędy, wpływające na możliwości zabudowy na oferowanych działkach. Z pewnością nowy czynnik wyłączający kolejne grunty spod możliwości zabudowy będzie ograniczać podaż, przez co może wpłynąć na wzrosty cen gruntów – podsumowuje Dariusz Seges.

Zmiany w sprzedaży działek rolnych - więcej nieruchomości wyłączonych z obostrzeń

Wprowadzona 5 października ub.r. nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wyłącza spod ustawowych obostrzeń działki, które mają charakter rolny zaledwie w niewielkiej części. Zdaniem ekspertów Rodzinnych Inwestycji wprowadza urealnione podejście do gruntów budowlanych, „skażonych” w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego.

Wprowadzona nowelizacja pozwala na wyłączenie spod obostrzeń ustawy działki, na terenie których powierzchnia o przeznaczeniu rolnym nie przekracza 3000 m2. Obecna praktyka pokazuje jednak, że notariusze niejednoznacznie podchodzą do tych zmian. Powodem są trudności z określeniem wielkości użytków rolnych widniejących w MPZP. Kierunek zmian jest pozytywny, chociaż bez większego wpływu na rynek. Skażone w ten sposób grunty nie stanowią dużego udziału w transakcjach na rynku nieruchomości – mówi Dariusz Seges.

Długie oczekiwanie na tani wynajem

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada, że pod koniec II kw. 2024 r. wejdzie w życie nowelizacja ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Wiceszef resortu deklaruje, że w tym roku mogą zostać podpisane z przedstawicielami samorządów umowy na budowę ok. 20 tys. mieszkań na tani wynajem. Eksperci Rodzinnych Inwestycji mają obawy dotyczące realnego wpływu programu na rynek mieszkaniowy.

Wszystko wskazuje na to, że wynajem mieszkań docelowo będzie w Polsce powszechną praktyką. W krajach Europy Zachodniej od lat stanowi już modelowe rozwiązanie struktury mieszkalnictwa. Polacy podchodzą jednak do tego dość niechętnie. Przede wszystkim z uwagi na przywiązanie do prawa własności. Najprawdopodobniej będziemy musieli się do tego przekonać. Zmiany te będą następowały w dłuższej perspektywie czasowej. Oczywiście, do realizacji takich programów niezbędna jest ziemia, działki o odpowiednim przeznaczeniu i lokalizacji. Według szacunków samorządów w Polsce brakuje bowiem 2-3 mln mieszkań – zwraca uwagę Dariusz Seges.