Wynajem mieszkań: czy ceny szykują się już na studentów?

Przeczytaj także: Ceny najmu w III 2025. Przewaga spadków

W raporcie kwartalnym prezentujemy oddzielnie dane dotyczące kosztu najmu mieszkań o powierzchni 30 m², 50 m² i 70 m². Wśród 17 analizowanych miast najdrożej jest oczywiście w Warszawie. Najem kawalerki o powierzchni 30 m² kosztuje tam 2 735 zł. Dla porównania – w Toruniu czy Białymstoku za podobną kwotę można wynająć mieszkanie o powierzchni 70 m². W przypadku średniego mieszkania (50 m²) w stolicy jest to kwota 3 643 zł, a dużego (70 m²) – niemal 5 000 zł miesięcznie (dokładnie 4 947 zł).

Oprócz Warszawy najdroższymi miastami pod kątem najmu są Gdańsk, Kraków i Wrocław. Najem mieszkania o powierzchni 30 m² kosztuje tam ok. 2 400 zł, a 50 m² – ok. 3 100 zł. W przypadku większych lokali rozbieżności w cenach są większe. Dla mieszkania o powierzchni 70 m² koszt w Gdańsku to 4 025 zł, w Krakowie 3 850 zł, a we Wrocławiu 3 700 zł.

Tak jak Warszawa jest wyraźnie najdroższa wśród 17 analizowanych miast, tak wyraźnie najtańszym jest Częstochowa. Najem mieszkania o powierzchni 30 m² kosztuje tam 1 386 zł. W przypadku średniego mieszkania (50 m²) – 1 824 zł, a dużego (70 m²) – 2 484 zł.

Studenci zapłacą dużo więcej za najem mieszkania w Toruniu

Studenci jeszcze przez sierpień i wrzesień będą cieszyć się wakacjami, ale część z nich zapewne już myśli o tym, ile będzie kosztował najem mieszkania w kolejnym roku akademickim. Niestety, stawki najmu w większości badanych przez nas miast rosną. Najmocniejsze wzrosty odnotowaliśmy w Toruniu. Najem dużych mieszkań (powyżej 60 m²) zdrożał tam o niemal 20% r/r, a małych (do 30 m²) – o prawie 15%. Jedynie w przypadku średnich mieszkań (30–60 m²) wzrost jest umiarkowany – 6% r/r, czyli zbliżony do przeciętnego.

Jeśli chodzi o największy ośrodek akademicki w Polsce, czyli Warszawę, to wzrosty są tu nieznaczne – zdecydowanie poniżej średniej. Koszt najmu małego mieszkania wzrósł o 4,2%, średniego – o 2,5%, a dużego – o 1,6%. Pomimo ograniczonych wzrostów, koszt najmu w Warszawie pozostaje najwyższy spośród badanych miast.

Próg 100 tys. studentów przekraczają Kraków, Poznań i Wrocław. W ich przypadku wzrosty są zwykle zbliżone do przeciętnego poziomu, czyli wynoszą ok. 5% r/r. Wyjątkiem są duże mieszkania w Poznaniu, których najem zdrożał aż o 9% r/r.

W Krakowie najtrudniej przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego

Wiele młodych osób szczególnie interesuje jak kształtują się poziomy rat kredytów hipotecznych w porównaniu do kosztów najmu. Dobrą informacją dla nich jest to, że dzięki obniżkom stóp procentowych połączonym z niewielkimi spadkami cen mieszkań, dostępność lokali powoli się poprawia. Przeniesienie się z mieszkania wynajmowanego do własnego jest więc nieco łatwiejsze niż jeszcze kilka miesięcy temu

Niestety, poprawa ta wciąż jest zbyt mała. W większości badanych przez nas miast rata kredytu (z 10% wkładem własnym, na 30 lat) nadal jest znacznie wyższa niż koszt najmu. Rekordzistą jest tu Kraków. Zamiana wynajmowanej kawalerki o powierzchni 30 m² na własne mieszkanie o takiej samej powierzchni oznacza wzrost wydatków o 512 zł miesięcznie. W przypadku lokalu o powierzchni 50 m² koszty wzrosną o 1 187 zł. Duże różnice występują również w Warszawie, gdzie przeniesienie się do własnego mieszkania oznacza wzrost wydatków odpowiednio o 483 zł i 1 066 zł.

Zbliżenie poziomu rat i kosztów najmu wymaga dalszego spadku oprocentowania kredytów – do poziomu poniżej 5%. Obecnie wynosi ono ponad 6%.

Lokaty zaczynają przegrywać z mieszkaniami na wynajem

Dalsze obniżki stóp procentowych podwyższą szansę na pierwsze własne mieszkanie tylko pod warunkiem, że mocno nie wzrosną ich ceny. Tymczasem tańsze i łatwiej dostępne kredyty hipoteczne zwykle oznaczają zwiększony popyt na zakup nieruchomości, a wyższy popyt to wyższe ceny. Popyt może dodatkowo wzrosnąć, jeśli do kupujących mieszkania dla siebie ponownie dołączą inwestorzy kupujący z myślą o wynajmie.

Po ostatnich obniżkach stóp procentowych tego rodzaju inwestycje ponownie zaczynają wydawać się atrakcyjne. Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem zaczyna bowiem przewyższać oprocentowanie lokat bankowych i obligacji.

W badanych przez nas miastach rentowność netto wynosi od 4,2% w Krakowie do 5,8% w Sosnowcu. Podane wartości uwzględniają podatek i wszystkie koszty związane z zakupem i utrzymaniem mieszkania m. in. odświeżanie mieszkania czy jego ubezpieczenie. To ostatnie jest szczególnie istotne, ponieważ odpowiednie ubezpieczenie chroni właściciela przed nieprzewidzianymi wydatkami, np. związanymi z zalaniem, pożarem czy szkodami wyrządzonymi przez najemców.

Zwracamy jednak uwagę, że to wartości netto. Te poziomy odpowiadają oprocentowaniu lokaty bankowej ze stawką odpowiednio 5,2% i 7,2%. Druga ważna kwestia – nasze wyliczenia zakładają, że mieszkanie jest zamieszkane przez pełne 12 miesięcy w roku.

Podsumowując – wiele wskazuje na to, że jeśli stopy procentowe nadal będą spadać, to czeka nas zahamowanie, a może nawet spadek stawek najmu. Spadnie bowiem popyt na najem, ponieważ młodzi będą przenosić się z mieszkań wynajmowanych do własnych. Wyhamowanie wzrostu lub spadek stawek najmu może wzmocnić wzrost podaży, ponieważ podejmowanie nowych inwestycji w mieszkania na wynajem zaczyna przekraczać poziom opłacalności.