Budownictwo mieszkaniowe: pomoc rządu dopiero w 2014 r.

Przeczytaj także: Mieszkanie dla młodych: wpływ na rynek mieszkaniowy

Mieszkania za ¾ ceny

Wszystkie szczegóły utworzenia państwowego funduszu, który będzie kupował od deweloperów mieszkania i potem je wynajmował nie są jeszcze znane, ale wiadomo już, że programem ma być objętych wciągu czterech lat 20 tysięcy lokali. BGK zakłada, że fundusz będzie kupował mieszkania znacznie poniżej cen rynkowych. Dyskonto może wynieść od kilkunastu do nawet ok. 25% względem cen rynkowych. Za 5 mld zł rząd ma kupić 20 tys. mieszkań, czyli przewidywana średnia cena lokalu to 250 tys. zł. Co więcej, jest to koszt zakupu wykończonego mieszkania. Tymczasem w sześciu największych miastach (Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawę i Wrocław), w których program ma ruszyć w pierwszej fazie, średnia cena sprzedaży mieszkania w stanie deweloperskim (czyli bez wykończenia) z ostatnich 12 miesięcy to ok. 300 tys. zł. Uzyskanie aż tak dużego rabatu przez fundusz teoretycznie jest możliwe przy pakietowych zakupach np. całego budynku, ale rodzi też niebezpieczeństwo, że będzie to budownictwo bardzo złej jakości (problem znany z innych przetargów w budownictwie) chyba, że niższa cena będzie wynikała ze słabej lokalizacji.

4% dla funduszu

Zgodnie z przedstawionym wczoraj projektem, fundusz ma wynajmować mieszkania z rentownością 4% netto. Łatwo więc obliczyć, że przeciętny czynsz dla funduszu wyniesie nieco ponad 833 zł. Do tej kwoty wynajmujący będzie musiał jednak dodać opłaty eksploatacyjne. Ich wysokość można szacować w przypadku 50-metrowego mieszkania na kolejne 400 – 500 zł miesięcznie, co daje łączny czynsz na poziomie 1200 – 1300 zł. Oczywiście należy mieć świadomość, że stawki najmu mogą być mocno zróżnicowane terytorialnie. Można jednak szacować, że sześciu miastach, w których program ma ruszyć w przyszłym roku, czynsze przeciętnie o ok. 20% niższe niż dzisiejsze stawki rynkowe.

Osoby młode, ale wiarygodne

Kto będzie mógł skorzystać z wyraźnie tańszych niż rynkowe stawek najmu? Wciąż brakuje jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Prawdopodobnie program ten będzie kierowany do ludzi młodych, co może sugerować grono beneficjentów podobne do tego, które w przyszłym roku może liczyć na dopłaty do kredytów w programie „Mieszkanie dla młodych”. Przedstawiciele BGK i Ministerstwa Finansów zwracają jednak uwagę na to, że mieszkania będą mogli wynajmować tylko wiarygodni lokatorzy. Można się więc spodziewać, że przed podpisaniem umowy najemca będzie musiał przedstawić na przykład zaświadczenia o zatrudnieniu.

Kropla w morzu potrzeb

Można oczekiwać, że perspektywa wynajmowania mieszkań znacznie poniżej obecnie obowiązujących stawek wpłynie na poziom rynkowych cen najmu, z drugiej jednak strony skala przedsięwzięcia jest niewielka biorąc pod uwagę cały rynek najmu w Polsce. Bazując na danych Eurostatu można szacować, że w Polsce wynajmowanych jest obecnie ok. 400-500 tys. mieszkań, a w ramach nowego programu na rynek ma trafić zaledwie 20 tys. lokali w ciągu czterech lat. Co więcej, jeżeli fundusz ma kupować mieszkania z dyskontem rzędu 15 – 25% względem ceny rynkowej, to przeważnie będzie to robił na etapie dziury w ziemi. Realnie więcej tanich mieszkań na wynajem może pojawić się na rynku dopiero w 2016 roku.

---

Tylko najem okazjonalny

Koncepcja funduszu mieszkań na wynajem zakłada podpisywanie umów z lokatorami na zasadach najmu okazjonalnego. W tej formule lokator przed notariuszem zobowiązuje się do wyprowadzki pod konkretny adres jeżeli rozwiązana zostanie umowa najmu (np. w wyniku niepłacenia czynszu). Obecnie formuła ta jest zarezerwowana dla osób fizycznych. Ustawa rozszerzająca to grono także na osoby prawne, jest obecnie procedowana w sejmie.

---

Bartosz Turek, Katarzyna Siwek